記者劉佳北京報(bào)道

在房地產(chǎn)信托高度承壓之下，金融支持房地產(chǎn)政策全面加碼。

近日，由央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱“《通知》”)在業(yè)內(nèi)盛傳，迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

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盡管該《通知》未正式在官網(wǎng)發(fā)布，但《》記者從多方信源確認(rèn)了該份文件的真實(shí)性。

《通知》對(duì)房地產(chǎn)信貸投放、“保交樓”金融服務(wù)、困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、保障住房金融消費(fèi)者權(quán)益和階段性調(diào)整部分金融管理等政策方面做出了16條明確要求(下稱“金融16條”)。

其中，在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序上，《通知》提出支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，金融16條對(duì)信托行業(yè)涉及較多房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是重要的緩釋措施，有效的緩解了未來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)壓力和合規(guī)壓力，增加了相關(guān)業(yè)務(wù)的騰挪空間，為在房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中投融資業(yè)務(wù)的拓展創(chuàng)造了更加寬松的政策環(huán)境。

存量融資合理展期

11月14日，《》記者在采訪中得知，目前已有部分信托公司收到了上述《通知》。

華東某信托公司相關(guān)人士對(duì)《》記者表示，“我們是12日收到的《通知》，目前正在研究當(dāng)中，《通知》內(nèi)容都是一致的。”

華南某信托公司相關(guān)人士則表示還未見到具體《通知》，“我們確實(shí)還沒收到《通知》，如果下發(fā)，公司會(huì)根據(jù)要求逐一落實(shí)。”

從《通知》內(nèi)容看，涉及信托的主要有兩條。

在穩(wěn)定房地產(chǎn)融資方面，《通知》指出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。

《通知》表示，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。

需要注意的是，自《通知》印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

用益金融研究院研究員喻智對(duì)《》記者分析稱，信托貸款等存量融資合理展期是以風(fēng)險(xiǎn)化解為目標(biāo)，對(duì)房企的還款時(shí)間和金額上做出安排，主要體現(xiàn)在拉長(zhǎng)還款期限，降低房企的短期流動(dòng)性壓力。

金樂函數(shù)分析師廖鶴凱也持有同樣的觀點(diǎn)，他對(duì)《》記者表示，該規(guī)定是基于現(xiàn)實(shí)情況的相機(jī)抉擇，大量的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有實(shí)質(zhì)的展期需求，需要有合理的展期預(yù)期和周期來(lái)推動(dòng)相關(guān)業(yè)務(wù)的解決。

“延長(zhǎng)合理化的展期期限，也是屬于救房市了，以時(shí)間換空間?！币晃恍磐泄救耸繉?duì)《》記者表示。

支持房地產(chǎn)合理融資需求

房地產(chǎn)信托作為房企融資的重要渠道之一，近年來(lái)因受地產(chǎn)行業(yè)影響，相關(guān)信托業(yè)務(wù)也成為信托公司踩雷的“重災(zāi)區(qū)”。

據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，2021年，房地產(chǎn)信托全年違約規(guī)模達(dá)917.11億元，占總違約規(guī)模比例為61.34%。

2022年1-5月，房地產(chǎn)信托違約規(guī)模428.43億元，占總違約規(guī)模比例達(dá)80.45%。

在監(jiān)管層面上，房地產(chǎn)信托面臨融資類信托規(guī)?？s減、房地產(chǎn)信托規(guī)模總量控制以及房企融資“三道紅線”的多重監(jiān)管約束，房地產(chǎn)信托規(guī)模也持續(xù)壓降。

據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托規(guī)模為1.57萬(wàn)億元，同比下降27.71%；截至二季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托規(guī)模占比則進(jìn)一步下降至9.53%。

不過為了保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，《通知》的另一條則明確，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。

即為鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，按市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

此外，《通知》還提及，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，其中包括穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

“這相當(dāng)于部分放寬了之前信托等資管產(chǎn)品房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)的限制，為房地產(chǎn)企業(yè)保交房、優(yōu)質(zhì)房企維持正常經(jīng)營(yíng)提供了新的融資渠道?！绷晰Q凱表示。

清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員邢成則認(rèn)為，從新出臺(tái)的信托業(yè)務(wù)分類監(jiān)管政策來(lái)說(shuō)，要想實(shí)質(zhì)性支持房地產(chǎn)合理融資需求，主要是把重心放在標(biāo)品融資上?！半S著信托業(yè)務(wù)分類落地，像傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托貸款業(yè)務(wù)融資是比較難以展開的，因?yàn)樗托碌男磐袠I(yè)務(wù)分類是有明顯沖突的。”

“當(dāng)然信托公司除了對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行標(biāo)品融資支持外，還可以通過信托投資的方式來(lái)支持房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求?！毙铣裳a(bǔ)充說(shuō)，“換言之，就是通過股權(quán)投資實(shí)質(zhì)性的在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中持有一定股份，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享，然后在一定時(shí)期合理退出，這也是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資需求特有的資金支持方式，也是信托公司特有的功能?！?/p>

“整體看，金融16條對(duì)信托行業(yè)和信托公司整體是有利的，房企短期償債壓力減少，加上增量的資金支持，房地產(chǎn)企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)明顯下降?！庇髦潜硎?。

談及未來(lái)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的變化，喻智指出，存量房地產(chǎn)信托受此影響，可能會(huì)出現(xiàn)較多展期的情況，用于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；而已經(jīng)曝出違約的信托產(chǎn)品，若是房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)回穩(wěn)，得到妥善處置的可能性增加。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)信托