10月30日，“賣一買一置業(yè)免稅”新政落地滿月。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在新政的刺激下，置換需求的購(gòu)房者掛牌量大增。

雖然各機(jī)構(gòu)官方對(duì)這一數(shù)據(jù)都三緘其口，但“臺(tái)前展示量破10萬、整體13萬左右”已成為市場(chǎng)公開的秘密。

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新政落地后掛牌量多了

“‘賣一買一置業(yè)免稅’新政落地后，不少‘滿二唯一’‘滿三唯一’房主都被刺激出來。”北京某頭部中介和平里片區(qū)負(fù)責(zé)人何園直言，包括他在內(nèi)的多個(gè)北京典型二手房熱門區(qū)域的經(jīng)紀(jì)人、店長(zhǎng)均證實(shí)了“新政后掛牌量多了起來”。

新政落地后，“掛牌量多了起來”是經(jīng)紀(jì)人們的感受，到底體現(xiàn)在數(shù)字上的增量有多少？

對(duì)此，多家機(jī)構(gòu)官方對(duì)這一數(shù)字均拒絕提供，但根據(jù)經(jīng)紀(jì)人們給記者展現(xiàn)的臺(tái)賬系統(tǒng)，“北京二手房臺(tái)前展現(xiàn)量破10萬”得到了證實(shí)，經(jīng)紀(jì)人們同時(shí)證明了這一數(shù)字，比去年同期增加了將近2萬套。

二手房臺(tái)前展現(xiàn)量，即經(jīng)紀(jì)公司在各自App、官網(wǎng)掛出的“普通二手房”，對(duì)于一些房源極度稀缺、單價(jià)較高的豪宅等，均不在此序列。

“這種房子基本都是要么是各中介的高端部一對(duì)一代理，他們常年做高端項(xiàng)目，客戶準(zhǔn)確度高，部分還需要驗(yàn)資，不是市場(chǎng)隨便來個(gè)什么看房者都能看的。”據(jù)多位長(zhǎng)期從事高端項(xiàng)目二手房銷售的經(jīng)紀(jì)人證實(shí)，如果算上這部分房源，外加法拍，整個(gè)北京市場(chǎng)的二手房存量已經(jīng)預(yù)計(jì)達(dá)到13萬套左右。

四成房齡在20年以上

“就客群而言，近期掛牌最多的都是有意向換房的客戶，部分客戶本身之前就有意愿，新政出來后表現(xiàn)得就更為積極。”北京朝陽某門店經(jīng)紀(jì)人坦言，從自己接到的客戶掛單看，很少有原本沒有換房意愿、單純是因?yàn)樾抡碳こ龅闹脫Q需求，之前雖然沒有掛單，但與經(jīng)紀(jì)人也都時(shí)不常“聊著”，沒掛單的原因是擔(dān)心稅費(fèi)過高、賣不上價(jià)。

“畢竟置換需求的人，二套的首付更高，少賣了說不定就換不了可心的，那還不如不換。”正因如此，在他看來，新政推動(dòng)這部分需求走出釋放的第一步是好事。

然而如何邁出第二步，也就是推動(dòng)成交，目前是個(gè)難事。

多位一線經(jīng)紀(jì)人證實(shí)，目前北京存量的這10萬套二手房里，房齡在20年以上的占到四成。

“房齡老化，對(duì)置換需求是個(gè)推動(dòng)力，住老房子的都想挪騰，但誰來接盤現(xiàn)在沒看到這么大的量。”上述和平里片區(qū)的經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人直言，以和平里片區(qū)為例，大多是上世紀(jì)六七十年代的老破小，單價(jià)高、總價(jià)不低、居住體驗(yàn)差是共識(shí)，在學(xué)區(qū)房退溫后，這一片區(qū)的成交目前大多靠好的配套支撐，即便有新政落下，只能勉強(qiáng)維持個(gè)“平穩(wěn)”。

上述觀點(diǎn)在同是北京二手房交易熱門片區(qū)的萬柳、德勝的經(jīng)紀(jì)人處獲得了證實(shí)。某頭部經(jīng)紀(jì)公司萬柳片區(qū)負(fù)責(zé)人表示，新政落下后，整體片區(qū)的交易量依舊平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大規(guī)模扎堆買房的景象。“這個(gè)片區(qū)的房源總價(jià)普遍較高，置換周期也比較長(zhǎng)，大多還涉及連環(huán)單，因此我們也跟因新政掛牌的業(yè)主們強(qiáng)調(diào)一年的周期在現(xiàn)階段市場(chǎng)環(huán)境下很難。”

切忌免稅漲價(jià)

盡管如此，上述三大熱門片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人也都坦言至少掛牌量的上漲讓市場(chǎng)“看上去熱了點(diǎn)”，最終能否從第一步邁入第二步，是多重因素的作用，但小業(yè)主切忌免稅漲價(jià)。

依照北京房產(chǎn)市場(chǎng)的交易習(xí)慣，以前的二手房買賣是個(gè)稅由購(gòu)房者承擔(dān)，也就是誰買誰掏錢，如今“連環(huán)單免稅”讓出了這部分成本，也引發(fā)買房者未得利、房?jī)r(jià)上漲等擔(dān)憂。

例如，按照傳統(tǒng)交易模式，買家負(fù)責(zé)所有稅費(fèi)，賣家一年內(nèi)重新購(gòu)房可退個(gè)稅，而這部分就是當(dāng)初買家所支付的個(gè)稅費(fèi)用，買家并未從中得利。如果由賣家承擔(dān)這部分個(gè)稅，一年內(nèi)未重新購(gòu)房又該如何？

“其實(shí)二手房買賣議價(jià)，本身就是一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡的過程。比如賣家在出售房產(chǎn)時(shí)就會(huì)考慮是否一年內(nèi)重新買房，他們可以選擇這部分由自己代繳，而在房產(chǎn)價(jià)格上做一個(gè)‘上浮’動(dòng)作，與買家進(jìn)行協(xié)商解決。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，一年內(nèi)沒有購(gòu)房打算的賣家，則可以依照慣例，而受退稅政策的影響，也可以對(duì)買家進(jìn)行讓利。“畢竟目前市場(chǎng)消息是透明的，而且中介機(jī)構(gòu)在交易時(shí)也會(huì)提前告知，雙方只有共同滿足自身利益，才能促使交易達(dá)成。”郭毅進(jìn)一步表示。

郭毅強(qiáng)調(diào)，目前北京二手房市場(chǎng)熱度并沒有想象得那么高，雖然掛牌房源不斷增加，但買房人數(shù)量并不均等，也就說市場(chǎng)正處于“買方市場(chǎng)”，對(duì)于買房人來說可以有更多的房源選擇，目前的市場(chǎng)并不支持房源漲價(jià)，相應(yīng)的如果想要抓住政策窗口期，還要進(jìn)行降價(jià)售賣。

對(duì)于減價(jià)抓窗口期的觀點(diǎn)，中介人員也予以證實(shí)。“得益于個(gè)稅的減免，部分房源的房?jī)r(jià)還能再往下壓一些。以前是誰買誰掏錢，現(xiàn)在賣房的業(yè)主也會(huì)去衡量，重新買房有個(gè)稅的退回，有些業(yè)主也愿意把這部分讓出來，可以達(dá)成盡快換房的目的，而不是簡(jiǎn)單為了賺差價(jià)，畢竟還有一個(gè)時(shí)間限制。”

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