市場(chǎng)還需修復(fù)

【資料圖】

國慶黃金周前夕，一連串房地產(chǎn)利好政策接連出爐。

其中，9月29日晚間，央行、銀保監(jiān)會(huì)率先提出階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。緊隨其后，財(cái)政部于9月30日發(fā)文支持居民改善住房條件，居民出售自有住房1年內(nèi)購房予以退稅優(yōu)惠，央行隨后又發(fā)布下調(diào)公積金貸款利率的通知。

顯然，樓市經(jīng)歷前三季度的平淡后，國慶假期作為第四季度開端被寄予厚望，開發(fā)商也在摩拳擦掌拼業(yè)績。從政策落地效果來看，國慶期間市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯分化。小縣城并未激起漣漪，而二線城市則開始有所回溫。

縣城冷清依舊

“國慶的人（流）比平常好一點(diǎn)兒，但也不會(huì)很多。”滄州市某縣一位中介人員王語卿（化名）告訴，該縣多個(gè)售樓處幾乎延續(xù)了中秋假期的冷清氛圍。

這在銀行端也有所體現(xiàn)。該縣一位銀行從業(yè)人員表示，目前公積金貸款利率下調(diào)政策已在國慶期間落地，但即便如此，房子仍然賣得并不好。“一般房子賣得好的時(shí)候，我們會(huì)直接過去售樓處統(tǒng)一收件，但這個(gè)國慶壓根沒去售樓處統(tǒng)一收件（備注：收件是指收回客戶購房貸款等資料）。”

實(shí)際上，對(duì)于貸款利率調(diào)整的消息，消費(fèi)者并非沒有感知。從天津返鄉(xiāng)過節(jié)的李磊（化名）在某短視頻平臺(tái)看到這一消息，本計(jì)劃趁著假期去看看縣城的房子為明年結(jié)婚做準(zhǔn)備，也順帶享受一下這波利好，但計(jì)劃趕不上變化。

“假期前三天都在下雨，從第四天開始家里人就在地里忙著收玉米，不然玉米會(huì)發(fā)霉，根本沒時(shí)間去看房。”不過，李磊并不擔(dān)心會(huì)錯(cuò)過利率優(yōu)惠的政策，因?yàn)樵谒磥恚皟?yōu)惠力度著實(shí)有限”。

事實(shí)也的確如此。按照該縣7000元/平方米的均價(jià)計(jì)算，購買一個(gè)100平方米的房子總價(jià)僅70萬元，付完30%首付后貸款額度約49萬元。按照首套個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.15個(gè)百分點(diǎn)、等額本息償還30年計(jì)算，貸款49萬元每月僅少還約37元。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，影響縣城樓市的因素是多方面的，但根源在于人口和產(chǎn)業(yè)的大量流出。他解釋，近年來國家發(fā)展大城市、都市圈，整個(gè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)都往中心城市走，導(dǎo)致縣城人口和產(chǎn)業(yè)的流出。當(dāng)人口和產(chǎn)業(yè)都離開，地方財(cái)政就沒有實(shí)力來維護(hù)公共設(shè)施，導(dǎo)致縣城發(fā)展每況愈下，形成惡性循環(huán)，這是縣城樓市不景氣的根本原因所在。

二線有所回溫

與小縣城的冷清不同，這一系列政策正在二線城市發(fā)酵。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，政策的持續(xù)優(yōu)化一定程度上修復(fù)了市場(chǎng)信心，疊加國慶期間企業(yè)加大營銷力度，部分城市市場(chǎng)活躍度有所提升。“考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定滯后性，結(jié)合企業(yè)反饋及認(rèn)購情況來看，部分城市黃金周樓市出現(xiàn)一定恢復(fù)。”

綜合中指院、克而瑞數(shù)據(jù)來看，國慶期間，部分熱門二線城市新房成交量有所回溫。其中，成都成交1萬平方米，同比增長90%；濟(jì)南成交6.73萬平方米，同比增長46%；沈陽成交7.15萬平方米，同比增長30%。此外，揚(yáng)州、岳陽、南充等城市均較2021年同期實(shí)現(xiàn)了一定的增長。

另據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，南京、成都國慶假期新房日均成交較中秋實(shí)現(xiàn)翻倍，東莞、寧波、青島等城市新房成交量漲幅也較為可觀。而上述城市幾乎均為早早落地公積金貸款利率下調(diào)政策的城市。

值得注意的是，這些城市樓市能夠取得這一成績殊為不易。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年國慶假期期間，20個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年國慶假期仍下降37.7%，樓市整體依舊偏冷。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，整體來看，十一假期期間，熱點(diǎn)二線城市表現(xiàn)更為突出，在近期以來調(diào)控重點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)向重二線城市的背景下，二線城市蓄勢(shì)待發(fā)，預(yù)計(jì)接下來到四季度成交可期。

市場(chǎng)或?qū)⑵蠓€(wěn)

今年以來，穩(wěn)樓市政策出臺(tái)的頻率和力度堪稱空前。根據(jù)中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，今年1-9月，各級(jí)政府部門出臺(tái)穩(wěn)樓市政策已經(jīng)超過835次，同比上漲接近73%，政策頻次繼續(xù)刷新歷史紀(jì)錄。

中指研究院同時(shí)指出，由于不確定因素仍然較多，這些措施對(duì)市場(chǎng)的真實(shí)影響還需時(shí)間觀察。

為應(yīng)對(duì)不同城市的不同情況，開發(fā)商的發(fā)力點(diǎn)也開始根據(jù)市場(chǎng)的變化有所側(cè)重。例如，在被寄予厚望的二線城市中，開發(fā)商投入了大量的營銷策略。其中，華潤、中海、頤居、萬科等房企在南京開展多盤聯(lián)動(dòng)活動(dòng)，以吸引客戶到訪。江寧淳化湖光晨樾總價(jià)優(yōu)惠力度達(dá)到71-125萬元、保利伴湖院推出特價(jià)房169萬元起，總價(jià)優(yōu)惠95萬元等。

部分城市“以價(jià)換量”也取得一定效果。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，十一期間武漢認(rèn)購套數(shù)達(dá)343套，同比微增3%，熱銷項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)惠是主導(dǎo)，其中旭輝都會(huì)山項(xiàng)目從13541元/平方米降至9自開頭，十一期間認(rèn)購套數(shù)32套，較9月周均上漲482%。

然而，對(duì)于平淡的小縣城，開發(fā)商卻似乎只能選擇“躺平”等待市場(chǎng)回暖。國慶期間在走訪中了解到，上述滄州縣城亦如中秋假期一般，并未推出額外優(yōu)惠措施。另據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，內(nèi)蒙古呼倫貝爾市阿榮旗開發(fā)商也大多沒有開展相關(guān)的優(yōu)惠促銷活動(dòng)。

不過，縣城在政策端卻已經(jīng)開始發(fā)力。近期，全國多個(gè)縣城密集出臺(tái)了房地產(chǎn)支持政策，以刺激和提振當(dāng)?shù)貥鞘性邳S金周期間的成交。其中，包括山東微山縣、江西上高縣、四川興文縣、江西修水縣、貴州玉屏縣、重慶墊江縣等全國多個(gè)縣城都已密集出臺(tái)了相關(guān)房地產(chǎn)支持政策，主要措施包括發(fā)放購房補(bǔ)貼、給予契稅補(bǔ)貼、加大公積金支持力度、降低購房按揭貸款首付比例及利率、購房落戶及平等享受城鎮(zhèn)就業(yè)、醫(yī)療、子女教育等公共服務(wù)。

在李宇嘉看來，政策已經(jīng)明確提出以縣城為載體的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展方向。因而，未來縣城是比較好的一個(gè)領(lǐng)域，因?yàn)樗B接城鄉(xiāng)、農(nóng)村，在城鄉(xiāng)融合、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化方面有非常大潛力。但他也同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“這需要一個(gè)過程”。

實(shí)際上，諸葛找房也同樣研判，短期來看，購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時(shí)間，若政策持續(xù)發(fā)力，各地配套政策持續(xù)跟進(jìn)和落實(shí)，購房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復(fù)，四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)。

文/王亞靜（責(zé)編：高雅）

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