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作者|陳盼盼

出品|焦點財經

節前“放寬首套房商貸利率下限”、“下調公積金貸款利率”的新政，正在全國各地陸續落實。

截至目前，全國已有6個城市宣布放寬商貸利率，有27個城市宣布下調首套房貸款公積金利率。其中，5年期以下貸款利率最低降至2.6%。

9月29日晚，央行、銀保監會發布通知，2022年底之前，6-8月新房價格同環比連續下降城市，當地政府可自主決定維持、下調或取消首套房貸款利率下限。

在此之前，各地執行的首套房貸款利率為5年期LPR（4.3%）-20bp，即5年以下、5年以上利率執行下限分別為4.1%和4.9%。

對此，廣發證券認為，雖是階段性、針對部分城市政策，但“取消下限”的描述是前所未有的，其力度甚至高于2008、2014年的“基準利率0.7倍”的水平”。

根據統計局70大中城市房價指數口徑計算，有23個城市符合6-8月商品房銷售價格同環比下降的新政要求，其中二線城市8個，三線城市15個。而在70大中城市以外，仍有不少三四線城市房價連續下降，符合新政要求。

10月1日凌晨，廣東省清遠市率先落地新政，宣布首套房商業性貸款利率下限，由現行的最低“LPR-20BP”，調整為最低“LPR-60BP”，即3.7%。

隨后，廣東陽江首套房利率下限降至3.9%，江門、云浮、湛江等廣東地級市甚至取消了利率下限。

10月5日，山東省濟寧市宣布，首套房商業性貸款利率降至3.95%。

除放寬商貸利率外，國慶假期前，央行宣布，自10月1日下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

隨后，多地住房公積金管理中心積極響應新政，紛紛官宣下調首套房公積金貸款利率。

焦點財經不完全統計，截至目前，還有27個城市發布相關公告，涉及南京、武漢、威海、鎮江、杭州、無錫、合肥、鄭州、東莞、南寧、石家莊、天水、湖州、南陽、岳陽、吉林、瀘州、襄陽、宜昌、鄂州、黃岡、咸寧、鶴壁、撫州、常州、茂名、寧波等城市。

業內測算，若按100萬元，貸款30年計算，執行3.1%利率后，公積金貸款月供可減少81.9元，累計30年可減少2.95萬元，切實降低居民購房成本。

但是，從國慶假期的樓市數據來看，上述新政從落地到見效尚需時日，市場仍處于緩慢修復階段。

克而瑞統計，2022年10月1日-10月7日，40個重點監測城市累計成交96.2萬平方米，環比下降84%，同比下降26%。

一線城市成交同比下降58%，僅上海同比持增，北京、廣州、深圳分別同比下跌89%、21%和49% 。

二線城市同比下降18%，成都、大連成交面積明顯上漲，杭州、福州、武漢分別同比下降96%、69%、36%。

三四線整體成交規模較小，同比回落9%，處于降無可降的“筑底”階段。

中指院表示，短期來看，購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時間，若政策持續發力，各地配套政策持續跟進和落實，購房者置業情緒有望繼續修復。

事實上，在歷史周期中，信貸政策對于銷售企穩具備重要意義。廣發證券統計，2008年10月首套利率下調至基準利率0.7倍，2個月后全國銷售轉正；2014年9月，首套利率下限再次下調至0.7倍，重點城市成交面積在四季度轉正，全國數據降幅也大幅收窄。

不過，克而瑞認為，今年回暖動力不足，四季度房地產市場難言樂觀?！耙环矫?，熱點城市個數還將減少，郊縣項目去化不足3成，暗藏風險。另一方面，房企欲以“以價換量”來“搶銷售、抓回款”的空間將越來越小，后續對市場的提振作用也將逐步遞減”。

關鍵詞： 利率下限 同比下降 貸款利率