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城市周期展現，本土房企崛起

由于出險民企的退出，央國企的銷售份額從2020年的31%提升到2022年上半年的53%，預計仍將持續。全國TOP200中民營房企的銷售占比從2020年的65.4%下降至2022年上半年的52.7%，而央國企占比則從2020年的31.3%提升到2022年上半年的42.8%。我們選取了實施土地兩集中的22個城市，發現這核心22城TOP20的房企中，民營房企的銷售占比同樣出現了下降，而央國企的占比出現了提升，尤其是本土的國企，分別提升至47.8%和14.3%。

新玩家出現，本土企業銷售占比提升，尤其是軌交類公司，看好城市內部格局變化。2022年上半年核心22城銷售TOP20中本土企業銷售合計占比26.8%，較2021年提升5.8pcts。其中本土國企銷售占比從10.3%提升到14.3%，本土民企銷售占比從10.7%提升到12.3%。在本土國企中，除了當地國有房企之外，還包括軌道交通等非房地產主業企業。當地國有房企包括蘇州高新（600736）、中華企業（600675）、合肥城建（002208）等。當地軌道交通類企業包括深圳地鐵、廣州地鐵、杭州地鐵、寧波軌道交通、廈門軌道交通等。

本土房企將受益于城市周期，享受主場優勢。以杭州為例，2021年和2022年上半年杭州銷售第一的房企是濱江集團（002244），為杭州本地的民營房企，銷售占比分別達到TOP20的14.9%和14.2%。從2021年第二輪土拍開始，各個城市拿地主體基本上以當地國企和城投公司為主。由于龍頭民企受行業融資端影響以及戰略布局出現收縮，本土企業在拿地端開始享受優勢并開始加大土地投資力度。例如南京的國企南京高科（600064）和棲霞建設（600533），積極參與到南京2022年的土拍市場中。

當前核心22城均處于周期低位水平，其中鄭州和沈陽量價均處于周期底部位置。從房價和商品房銷售面積同比增速看，各個城市開始出現分化表現。盡管當前22城均處于房價漲幅和商品房銷售增速的歷史較低水平，但是從趨勢上看，上海、濟南、沈陽、鄭州、長春和天津房價增速在放緩。鄭州、青島、成都、沈陽和深圳這5個城市商品房銷售增速處于靠近底部的區間，預計重慶、南京和上海進入到量的調整期。這三個城市當前房價同比增速同樣已經在放緩，預計將逐漸進入周期底部。

在地產去金融化尚未結束前，各城市預計難以出現明顯復蘇，具備融資優勢的房企依然具備較強的成長性和生命周期。當前行業政策寬松依然著力于需求端，各個城市的放松政策已經從三四線城市蔓延至二線城市。但是由于房企融資端受限，房地產復蘇將依然長于預期。在房地產長期發展路徑不明朗的情況下，具備融資優勢的二線央國企依然是傳統模式上擁有更強成長性的標的，受益中交地產（000736）、建發股份（600153），并繼續推薦一線央國企，包括保利發展（600048）、萬科A和招商蛇口（001979）等。

風險提示：經濟下行帶來需求下行幅度超預期，重啟土地前融路線。

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