保交樓穩信心

從8月份各房企發布的2022年上半年業績來看，在經歷了新一輪行業調整后，“保交付”已成為各房企的共識，諸多房企不再一味追求“規模化發展”，轉而比拼“交付能力”，故“交付力”成為產品力的重要一環。

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克而瑞研究中心分析認為，“交付力”是房企產品從頂層設計到落地成果展現過程中的重要環節，是房企對項目設計的兌現、施工質量的實施和控制，以及業主服務的后續。“交付力”作為房企銷售階段產品力的有力答卷，亦成為房企實力與競爭力的印證。

“保交付”利于市場企穩回升

據克而瑞研究院不完全統計顯示，截至2021年末，24個重點監測城市尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。這是一個不小的數字，難交付的問題項目分散在全國各地的各個房企手中，背后涉及眾多家庭，可見“保交付”的重要性。

房地產項目逾期交付風險的存在可能會導致市場信心不足、市場秩序不規范等問題，形成惡性循環。基于此，房企無法逃脫“交付大考”，更不能“躺平”。對于房企來說，“保交付”才能保企業，把握“保交付”底線就是把握房企發展的基石；對于政府來說，“保交付”才能“穩民生”，才能重塑經濟信心。因此，今年行業處于深度調整期時，出險房企幾乎一致把“保交樓”作為當前工作的核心任務之一。

隨著行業保交付行動全面實施后，各地“因城施策”也逐漸優化，有助于行業跨越信心恢復期，迅速恢復市場活躍性，房地產銷售和融資同步回暖，樓市企穩回升，穩民生、穩信心效果逐步顯現。

據國家統計局數據顯示，2022年前8月，房屋竣工面積為36861萬平方米，同比下降21.1%，比1月至7月收窄了2.2個百分點。從單月竣工面積來看，8月份單月竣工面積同比下降2.5%，盡管仍處于下降態勢，但降幅已較上月大幅收斂33.5個百分點；若是從環比數據來看，單月竣工面積更是大幅增加42.5%。

8月份竣工面積的環比大幅增加，遠超季節性規律，房地產數據顯現結構性改善，這背后主要是各地積極保交付的政策產生正面影響，在頻繁的政策出臺后，預計將如期交付更多樓盤。

政策“組合拳”強力攻堅“保交樓”

自今年7月底國家首次強調“保交樓、穩民生”以來，解決“交樓難”問題已刻不容緩，各地政府也頻出大招，針對“保交樓”密集出臺政策。

在“保交樓”攻堅戰中，資金無疑是其中的重要內容。為此，今年8月，住建部會同財政部、人民銀行等有關部門出臺了專門措施，以政策性銀行專項借款的方式，支持有需要的城市推進已售逾期難交付的住宅項目建設交付。供給端“保交樓”紓困基金的靈活快速落地，才能使“保交樓”有實質性進展，進而從根本上改善房地產市場預期。

近日，專項用于“保交樓”2000億元全國性紓困基金啟動。據了解，這筆專項借款由央行指導國家開發銀行、中國農業發展銀行在現有貸款額度中安排，中國進出口銀行或后期也會加入，未來可能還有第二批、第三批基金啟動，資金的注入無疑是從具體舉措上提振購房者的信心，更有利于維穩。

此外，地方政策持續加碼。截至目前，已有近30省市出臺“保交樓”舉措，各地根據實際情況，選擇最適宜自身的政策落地。鄭州、南寧、湖北等地率先通過成立房地產紓困基金、投放專項貸款等方式，落實“保交樓”措施；在深圳，政府新成立了市屬國有房地產紓困平臺——深圳市安居建業投資運營有限公司，由四家國企共同出資成立，自1月份成立以來，已成功盤活多個出險房企的涉險項目；東莞也曾發文進一步規范賬戶資金管理使用，管好預售款項，意圖從根本解決“保交樓”問題。自此，政策組合拳亮出。

而在市場“保交付”行動中，民營房企無疑是重要的風向標，是一道安全底線。民營房企以碧桂園為例作出了表率與擔當，以實際行動積極“保交付”：9月16日，碧桂園迎來實質性融資優勢，首發15億元政府增信中期票據，增強融資能力。這反映了政府對于經營穩健的優質民營房企的信任與支持，也體現了碧桂園“保交付”的能力和實力。

“千方百計保交樓”初見成效

光有政策的“定心丸”還遠遠不夠，對于購房者來說，他們必須看到實實在在的行動才能真正安心。

今年，房企采取多種措施確保交付，對于一些優質項目，引入代建管理及金融機構獲得融資，例如，奧園中國引入了綠城管理，為廣州項目提供代建代管，以確保項目交付；中信城開通過代建的方式，對佳兆業旗下的部分項目提供了擔保。

但是，對于萬科、龍湖、碧桂園等交付能力較強的房企而言，上半年交出了亮眼的數據。據統計，2022年上半年，30家披露交付數據的典型房企共交付房屋套數達125萬套，其中碧桂園交付量排名首位，約25萬套，按期交付率約99%，同時在146個項目實現了“交房即交證”。

如果說行業要求的是“保交付”，碧桂園的目標則是實現完美交付。以碧桂園莞深區域為例，“保交付”不僅是強調保證交付率，更是注重客戶滿意度的提升，今年7月交付的松湖碧桂園天鉆二期的客戶滿意度在集團評比中排名第一，這體現了業主對于碧桂園莞深區域開發能力的認可。

碧桂園莞深區域品質提升負責人劉賽表示，項目之所以獲得認可，這背后離不開區域在交付前、中、后期每個階段所做的充足的準備和努力。

碧桂園莞深區域在前期銷售項目過程中，嚴格把控銷售輸出的裝修標準及配套，以確保前期所承諾的標準在施工中得到落實，確保貨版一致。施工過程中保障進度的控制，在項目派駐工程師定期以視頻、圖片等形式向業主匯報進展，嚴格把控質量風險和進度風險，并根據反饋進行品質提升。眾所周知，現金流是“保交付”過程中最現實的問題，劉賽透露，碧桂園在資金使用方面，優先保障了工程施工付款。實際交付過程中，不僅內部有集團、區域、管理層(總裁巡查)三層保護驗收，外部還與第三方聯合驗收評估，多層監管保障兌付。

劉賽表示，自今年以來，市場的連鎖反應已導致行業整體有所下行，在交付過程中，一些業主確實會帶有負面情緒。為盡可能了解客戶需求并為客戶解決問題，碧桂園引入了第三方公司進行全周期的服務跟蹤，全面了解客戶動態。同時集團、區域定期對維修關閉率、客戶滿意度進行考核排名，牽引提升產品維保的客戶滿意度。2022年上半年，碧桂園標準時限維修關閉率超93%，而莞深區域則做到了維修關閉率超99%，針對交付項目特別組建一支約300人的快修隊伍。在客戶驗收過程中，現場提出的問題當場解決，現場無法解決的問題會給客戶反饋維修時限，給予客戶充足的安全感。

在最新公布的2022年《財富》世界500強榜單中，房地產企業從8家縮減至5家，碧桂園繼續入榜排在第138位，對比上一年排名再次提升，位居房地產企業第二名，展現出良好的發展韌性。從今年以來管理層的公開表態來看，堅持審慎態度、追求長期穩健發展目前是這家龍頭房企的主基調。

這從碧桂園總裁莫斌在8月5日的月度管理會議上的最新講話便可窺見一斑。莫斌認為，在市場形勢不好的時候，更要堅定信念不松懈，要進一步完善制度標準，強化交付評估，倒逼施工過程管理，秉承對業主高度負責的態度提升產品品質。“按時完美交付，提升客戶滿意度，是一定要做好的。”

可以說，在新的市場考驗和底層管理邏輯下，整個行業及消費者對房企的要求發生了變化，“交付力”成為企業自身穩健經營的實力體現，只有交付力強的房企才有可能度過危機，進入新一輪的競爭和發展。

(李紫薇)

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