▍近期美國已獲批準和已開工新建私人住宅數量出現反彈，住房銷售數量回升，全美房價環比呈企穩回升態勢。

供給不足和需求回暖是近期美國房地產市場出現復蘇跡象的主要原因。供給方面，目前美國新房供給緊缺，成屋庫存增長有限，房地產市場整體供給不足。需求方面，利率企穩，財務狀況較好的剛需購房者或已接受了6%-7%的新常態利率區間，市場整體購房需求持續回暖，推動房價環比增速出現企穩回升趨勢，也推動了開發商進一步提升建設力度。

▍短期庫存緊張對美國房地產回暖的推動或繼續，但中長期房地產回暖的持續性存疑，且當前回暖跡象也并不能排除美國經濟衰退的可能性。

當前高利率背景下，房主售房意愿普遍不強，新建住房竣工也仍需等待一段時間，預計短期庫存緊張局面較難明顯緩解。但已開工新建住宅數據自身波動性較強，中西部及南部地區住宅重建工作對房地產推動作用也難以持續。同時，歷史上也存在高利率背景下隨著房價環比增速止跌轉正，開工和銷售數據在經濟衰退前階段性反彈的現象，因此年初以來相關數據反彈并不一定指向房地產市場就此開始復蘇。

▍高利率下居民住房購買能力有限，住房需求或較難在中長期持續上升。

盡管當前美國居民家庭杠桿壓力較低，但在持續高利率的背景下，預計居民住房購買能力將繼續被抑制。并且中長期而言，竣工房庫存量上升或對新房價格造成下行壓力，預計未來住房需求在中長期持續抬升的可能性不高。此外，在信貸緊縮背景下，資金緊張或將限制嚴重依賴貸款的建筑商未來開展房地產開發建設活動。

▍但預計未來美國住房抵押貸款發生大規模違約的可能性較低。

當前美國居民資產負債表狀況相對較好，盡管房價在當前高利率環境下承壓，但多數貸款人的貸款價值比仍處在80%的安全線以下，房地產貸款違約風險較低。由于家庭資產負債表較為健康、勞動力市場短期存在韌性、住房抵押借款人信用資質較好，因而預計此輪住宅抵押貸款發生大規模違約潮的風險較低。

▍整體而言，當前美國房地產市場降溫節奏不及預期，美國經濟增長或繼續保持韌性，需警惕下半年美聯儲再次加息的可能性。

當前美國居民資產負債表良好，購房需求有所回升，疊加房地產市場供給不足的影響，美國房地產市場出現反彈跡象。我們認為，年內租金價格降溫對于美國通脹下降的推動作用或將有限，住宅投資對美國GDP增長的拖累短期將有所減弱，短期美國經濟增長或仍具韌性。同時，下半年高基數效應消失后，整體CPI降幅或將有限，在勞動力保持較強勁增長以及租金價格降幅有限的背景下，核心CPI下降斜率或不及預期。鮑威爾聽證會發言較議息會議新聞發布會更具鷹派色彩，其表示如果美國經濟表現與預期大致相符，則再加息兩次是合理的。因而，需警惕美聯儲再度加息的可能性。當前10年期美債利率對于加息以及降息預期的調整較為充分，短期美債利率或震蕩運行。

▍此外，雖然當前美國經濟仍具有韌性，但從領先指標來看，美國經濟前景仍不容樂觀。

近幾個月世界大型企業聯合會公布的美國領先經濟指數下滑加快，當前美國ISM制造業PMI繼續徘徊在歷史低位，ISM非制造業PMI也已快速回落至枯榮線附近。此外，雖然消費者信心自去年下半年開始有所反彈，但仍處于歷史低位水平，零售銷售額環比增速也仍保持在0水平附近。因而雖然短期美國經濟仍存韌性，但未來美國經濟衰退風險仍不容忽視。