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近期，韓國(guó)房?jī)r(jià)暴跌引發(fā)關(guān)注。有消息顯示，首爾部分區(qū)域房?jī)r(jià)下跌40%，成交量更是暴跌70%，銀行斷供數(shù)百萬(wàn)人。據(jù)《亞洲日?qǐng)?bào)》報(bào)道，韓國(guó)2023年公寓、多戶型住宅等共同住宅公示價(jià)格較2022年平均下降18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。

哪些原因造成韓國(guó)樓市當(dāng)前現(xiàn)狀？

此次韓國(guó)房?jī)r(jià)（尤其是首爾房?jī)r(jià)）暴跌，根本原因在于韓國(guó)整體的人口走勢(shì)。韓國(guó)綜合生育率長(zhǎng)期以來(lái)都低于1，就新生人口而言，千禧年之際，韓國(guó)年出生人口數(shù)已跌破60萬(wàn)人，2022年更是只有24.9萬(wàn)人出生，且不排除進(jìn)一步下降的可能。因此，缺乏足夠的人口支撐是造成韓國(guó)房?jī)r(jià)下跌的根本原因。

就直接原因而言，由于貸款買(mǎi)房是韓國(guó)人購(gòu)房主要方式，因此M2貨幣的供給量和利率水平高低就很關(guān)鍵。美國(guó)在全球開(kāi)啟的加息進(jìn)程迫使一眾盟國(guó)緊隨其后跟進(jìn)加息，M2供應(yīng)量也迅速受限。

數(shù)據(jù)顯示，自2022年11月起，韓國(guó)M2貨幣總量便停滯不前，這直接刺激了首爾房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息迫使韓國(guó)央行跟進(jìn)加息，這大大限制了M2總量，破壞了房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力。

首爾所處地理位置臨近朝鮮，韓國(guó)現(xiàn)政府在政治、外交、科技、軍事等多方面堅(jiān)決向美日靠攏的舉動(dòng)造成了半島局勢(shì)緊張，與美日加深經(jīng)貿(mào)科技合作的要求在客觀上利好接近日本的韓國(guó)第二大城市釜山。因此，韓國(guó)的人口存量在未來(lái)可能會(huì)被釜山吸收掉相當(dāng)一部分，這更加不利好首爾房?jī)r(jià)堅(jiān)挺。

針對(duì)當(dāng)前樓市，韓國(guó)政府已經(jīng)采取一系列措施。韓國(guó)金融當(dāng)局于2022年10月出臺(tái)了50萬(wàn)億救市計(jì)劃（約合2534億元人民幣）。以擴(kuò)大實(shí)施流動(dòng)性供應(yīng)，穩(wěn)定國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)穩(wěn)定。

韓國(guó)政府在2022年年底至2023年年初，放松了房地產(chǎn)市場(chǎng)多項(xiàng)監(jiān)管，針對(duì)特定人群放寬了貸款規(guī)定、實(shí)施特定人群固定利率貸款優(yōu)惠、減免綜合房地產(chǎn)稅重課稅率等。隨著韓國(guó)當(dāng)局及時(shí)介入，地產(chǎn)融資市場(chǎng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，2023年3月，韓國(guó)企業(yè)債和國(guó)債利差回落到2022年年初較低水平，房?jī)r(jià)也一度企穩(wěn)。

即使韓國(guó)在多方面采取了一系列穩(wěn)定樓市的金融政策，但韓國(guó)房?jī)r(jià)的整體下行趨勢(shì)和債務(wù)拖欠狀態(tài)依然沒(méi)有根本好轉(zhuǎn)。

5月24日，韓國(guó)金融服務(wù)委員會(huì)表示，鑒于全球利率路徑、不確定性，風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。尤其是韓國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，如高負(fù)債率和投機(jī)性強(qiáng)等不得到根本治理的話，疊加作為經(jīng)濟(jì)支柱的出口表現(xiàn)依然不理想，期望短期措施化解并企穩(wěn)韓國(guó)目前的樓市恐怕太過(guò)樂(lè)觀。

獨(dú)特的“全租房”制放大了金融風(fēng)險(xiǎn)

在過(guò)去五年，韓國(guó)首爾房?jī)r(jià)翻了一倍多，政府的刺激政策掀起了一場(chǎng)全民化購(gòu)房熱潮。

這其中“全租房”制度作為韓國(guó)住房市場(chǎng)的特色制度，起到了推波助瀾的作用。在此制度下，租客要向房東繳納一大筆押金（押金約為房產(chǎn)價(jià)值的50%-80%），交押金后租客可以“免費(fèi)住”規(guī)定年數(shù)，一般為兩年，到期后房客退房，房東如數(shù)歸還押金。

這表面看是租房模式，但本質(zhì)是一種貸款。押金就是房東以住房做抵押向房客借錢(qián)，支付利息的方式就是給房客免租金。而房東在拿到這一筆錢(qián)之后會(huì)拿去再投資（常常又是買(mǎi)房），并把新房屋再度出租以求牟利，依次構(gòu)成一個(gè)循環(huán)。房東在大多數(shù)情況下并沒(méi)有能力歸還租戶押金，只能依靠后續(xù)租戶租金來(lái)償還。因此，韓國(guó)房?jī)r(jià)保持持續(xù)上漲很重要。

但隨著韓國(guó)持續(xù)加息，利率攀升，很多韓國(guó)人被迫不得不舍棄全租房形式。而無(wú)法獲得足夠押金意味著房東的資金鏈要斷裂，不得不依靠出售其他房產(chǎn)（往往有折扣）來(lái)償還租金，而集中拋售又會(huì)促使房?jī)r(jià)下降，這反過(guò)來(lái)又加劇了房東房東資金的鏈斷裂?？傊夥恐贫葘?shí)際上起到了放大韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)。

帶給中國(guó)房產(chǎn)什么警示？

自2021年，中國(guó)樓市也進(jìn)入深度調(diào)整，部分非熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)降幅甚至高達(dá)兩成。

中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)回落與韓國(guó)本次樓市相似點(diǎn)就在于，顯現(xiàn)房?jī)r(jià)回落的這部分中國(guó)城市人口凈流出明顯，且人口支撐較為薄弱，在上一波房?jī)r(jià)上漲周期中投機(jī)色彩較濃。因此，人口支撐基礎(chǔ)薄弱和住房投機(jī)色彩濃，這是中國(guó)某些房?jī)r(jià)下跌城市與韓國(guó)部分城市樓市發(fā)展最為明顯的相似之處。

在中國(guó)，雖然過(guò)去也存在以貸養(yǎng)貸等做法，但在歷經(jīng)多次房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓之后，通過(guò)打擊諸如“首付貸”等金融工具，中國(guó)樓市嚴(yán)格來(lái)說(shuō)并不存在能夠成倍放大金融風(fēng)險(xiǎn)的金融工具。而且，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定，因此，系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)樓市崩盤(pán)可能性并不高，這是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展之于韓國(guó)當(dāng)前情況的最大不同。

韓國(guó)樓市之所以能有今天，最大問(wèn)題或許就在于將房地產(chǎn)視為解決經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的短期有效手段，造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)深度捆綁，使得后續(xù)調(diào)控和解綁困難無(wú)比。

韓國(guó)房?jī)r(jià)暴跌，房東資金鏈斷裂跑路的殘酷現(xiàn)實(shí)下，受損最為嚴(yán)重的一個(gè)群體依然是普通民眾，這部分人群本身扛風(fēng)險(xiǎn)能力就差，如今要面臨經(jīng)常收不回租金但卻依然要還租金貸款。

當(dāng)前，中國(guó)樓市表現(xiàn)并不理想，一方面不宜繼續(xù)指望樓市來(lái)解國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展之急，但另一方面也不能放任房?jī)r(jià)肆意下跌。應(yīng)從整體上維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本穩(wěn)定，方可避免系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，有效維護(hù)普通民眾的財(cái)富。

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