中新經緯5月31日電 題：房企償債能力仍下行，須加強“逆向混改”增信心

作者 劉水 中指研究院企業研究總監

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近期，我們通過分析滬深上市房企2023年一季度財務數據發現，周期內，盡管疫情后房企竣工交付加快，但行業整體融資環境未出現明顯改善，且房企利潤規模持續下降，凈利潤率創下近年新低。

同時，房企整體負債水平仍表現出上升態勢，房企融資規模繼續下降，短期償債能力在減弱。

我們建議房地產公司未來仍需立足自身，加大銷售回款力度，保持融資渠道暢通，調整債務規模及結構，以保證下半年公司負債水平的穩定適度。而在政策層面，應進一步加大行業支持力度，推進民營、國有企業之間進行多贏效應的“混改”。

營收利潤：營收止跌，凈利潤率創下新低

從經營業績來看，2023年一季度，滬深上市房企營業收入均值為47.6億元，同比微增1.3%。全國整體預期仍偏弱，市場復蘇表現分化，受市場的弱復蘇帶動，疊加2022年低基數影響，2023年一季度滬深房企營業收入表現為正增長。

圖1：滬深上市房地產公司2019-2023年一季度營業收入均值及增長率

受房地產竣工結轉放緩、過去幾年企業銷售額增長不利、各類成本居高不下等因素影響，2023年一季度房企凈利潤規模處于持續下跌趨勢。滬深上市房地產公司一季度凈利潤均值為1.79億元，較2022年同期下降19.0%。

圖2：滬深上市房地產公司2019-2023年一季度凈利潤均值及增長率

同期，滬深上市房地產公司凈利潤率均值較2022年明顯下降，連續四年維持在個位數。部分房企營業成本增大，凈利潤下降明顯，導致了凈利潤率的明顯下降。

滬深上市房地產公司凈利潤率均值為2.6%，同比下降1.7個百分點，凈利潤率創下近幾年新低。

圖3：滬深上市房地產公司2019-2023年一季度凈利潤率均值

負債水平上升，短期償債能力減弱

從負債水平來看，2023年一季度，滬深上市房地產公司凈負債率均值為61.1%，較2022年同期上升0.6個百分點，剔除預售款項后的資產負債率為79.6%，同比上升4.5個百分點，負債率水平再出現提升。

此外，滬深上市房地產公司的房企短期償債能力繼續減弱。房企現金短債比均值較上年同期下降0.2至1.35，房企現金及其等價物同比減少5.6%，剔除存貨后的速動比率均值較上年同期下降0.02至0.51。

圖4：滬深上市房地產公司2019-2023年一季度負債率均值

運營效率提升，房企融資規模下降

2023年以來，滬深上市房企拿地力度持續減弱，但沒有了疫情影響，房企竣工結轉明顯加快。這成為一個難得的好消息：一季度，滬深上市房地產公司存貨周轉率均值為0.07，較2022年同期上升0.02；總資產周轉率為0.04，較2022年上升0.01。

房企融資規模仍持續下降。2023年前4月，房地產開發企業到位資金為45155億元，同比下降6.4%。除定金及預收款，個人按揭貸款略有增長外，國內貸款、利用外資、自籌資金均大幅下跌。

非銀行類融資方面，截至5月29日，本月房企信用債共發行22筆，發行金額207.9億元，同比下降53.4%、環比下降49.1%，幅度非常明顯。2023年前5月，房企信用債發行金額、海外債發行金額、ABS發行金額同比均顯現下降。

推進民營房企“逆向混改”

針對當前依然嚴峻的市場形勢，我們認為針對房企端的支持還要再加力：

其一，要加大房企融資支持，進一步推動“三支箭”等支持房企融資措施的扎實落地。

其二，建議進一步優化調整“三線四檔”參數設置和房地產貸款集中度管理，提高金融手段調控精準度。

其三，推進民營房企“逆向混改”。即采用股權轉讓、增資擴股等方式，民企房企引入國企戰略投資入股。雙方在資源互補的前提下合作，有利于實現產業協同、優勢互補。

對于民營房企來說，“逆向混改”引入了國企戰略投資入股，能增強民營房企信用，提高融資能力，也可進一步獲得產業資源。對于國企而言，一方面入股民企，提高其融資能力意味著防范化解了民營房企暴雷風險，同時一些優質民企在當前市場股價較低，若能在民營企業恢復正常經營后退出，也能實現國有資產的保值增值。

民企“逆向混改”引入國資，被注入的不僅有資金，還有國企信用，即表明政府在用實際行動支持行業發展，由此才能進一步有效提振行業信心。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰

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