樂居財(cái)經(jīng)李禮5月25日，東興證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)4月公司月報(bào)。

投資摘要：

【資料圖】

行業(yè)銷售：

高低能級(jí)區(qū)域銷售分化，主流房企銷售情況強(qiáng)于市場(chǎng)。從行業(yè)整體銷售情況來看，4月份的商品房銷售金額實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，2023年4月商品房銷售額同比增速為13.2%、前值為6.3%。百?gòu)?qiáng)房企和我們跟蹤的40家主流房企的銷售額單月同比增速都大幅領(lǐng)先于全國(guó)水平。2023年4月百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比增速為30.4%、前值為28.7%。從我們跟蹤房企(40家)的銷售額來看，2023年4月跟蹤房企銷售額同比增速為27.1%、前值為23.7%。我們認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)銷售復(fù)蘇的動(dòng)力主要來自于銷售均價(jià)較高的高能級(jí)地區(qū)，這類城市的銷售回暖帶動(dòng)了銷售均價(jià)和銷售金額的提升，低能級(jí)城市當(dāng)前依然面臨較大的去化壓力。主流房企的銷售領(lǐng)先于市場(chǎng)水平，且銷售結(jié)構(gòu)上更加向高能級(jí)城市傾斜，整體銷售實(shí)現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升。

房企銷售：

高均價(jià)房企銷售復(fù)蘇強(qiáng)勁，央國(guó)企銷售明顯領(lǐng)先。從我們跟蹤的40家主流房企銷售情況來看，4月份銷售均價(jià)更高的房企銷售增速仍舊大幅領(lǐng)先于低均價(jià)房企，央國(guó)企銷售增速大幅領(lǐng)先于非央國(guó)企。高銷售均價(jià)的房企銷售均價(jià)還在進(jìn)一步提升，央國(guó)企的銷售均價(jià)增速也高于非央國(guó)企。從銷售金額單月值來看，2023年4月高均價(jià)組(13家)商品房銷售額同比增速為71.3%、前值為73.1%；低均價(jià)組(13家)商品房累計(jì)銷售額同比增速為-23.1%、前值為-25.9%；央國(guó)企組(10家)商品房銷售額同比增速為68.2%、前值為77.0%；非央國(guó)企組(30家)商品房銷售額同比增速為3.4%、前值為-5.2%。我們認(rèn)為，布局于高能級(jí)區(qū)域的央國(guó)企正在搶占高能級(jí)區(qū)域的銷售份額，過去布局低能級(jí)區(qū)域的房企和民企，如今也需要更多的依靠高能級(jí)區(qū)域的銷售。

行業(yè)土地成交：

主流房企拿地信心進(jìn)一步恢復(fù)，新增土地偏向于向高能級(jí)區(qū)域。從行業(yè)整體土地成交來看，4月份的全國(guó)商住用地土地成交金額出現(xiàn)下滑，但土地成交均價(jià)有所提升。2023年1-4月全國(guó)商住用地累計(jì)成交土地出讓金同比增速為-23.5%、前值為14.4%；其中，35個(gè)大中城市同比增速為-22.1%、前值為-10.1%。我們跟蹤的38家主流房企的拿地金額同比增速進(jìn)一步回暖，拿地力度繼續(xù)提升，說明主流房企對(duì)土地市場(chǎng)的信心有所恢復(fù)。2023年1-4月跟蹤房企(38家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-12.9%、前值為-26.0%，跟蹤房企的整體拿地力度為12.0%，前值為7.1%。從拿地均價(jià)來看，主流房企拿地均價(jià)大幅提升，說明主流房企普遍傾向于在高能級(jí)區(qū)域拿地。2023年1-4月跟蹤房企累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為36.7%、前值為31.9%。

房企土地成交：

高銷售均價(jià)的央國(guó)企拿地力度更大，拿地均價(jià)繼續(xù)提升。從我們跟蹤的38家主流房企拿地情況來看，銷售均價(jià)更高的房企拿地積極性高于低均價(jià)房企。低銷售均價(jià)房企的拿地均價(jià)大幅度提升，布局高能級(jí)城市的趨勢(shì)明顯。2023年1-4月高均價(jià)組(13家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-13.3%、前值為-22.1%；低均價(jià)組(13家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-21.7%、前值為-58.7%；高均價(jià)組(13家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為37.3%、前值為40.3%；低均價(jià)組(13家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為103.3%、前值為-11.0%。央國(guó)企拿地金額增速大幅領(lǐng)先于非央國(guó)企，不僅拿地均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非央國(guó)企，拿地均價(jià)的增速也大幅高于非央國(guó)企。2023年1-4月央國(guó)企組(10家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為3.5%、前值為-10.0%；非央國(guó)企組(28家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-29.9%、前值為-43.2%；央國(guó)企組(10家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為50.3%、前值為57.7%；非央國(guó)企組(28家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為19.2%、前值為2.7%。我們認(rèn)為，央國(guó)企憑借信用優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)前的銷售市場(chǎng)和土地市場(chǎng)都獲得了較為明顯的領(lǐng)先。布局高能級(jí)區(qū)域的房企，在土地市場(chǎng)上也更加積極，房企都普遍傾向于在高能級(jí)區(qū)域拿地。從我們跟蹤的房企(38家)拿地情況來看，華潤(rùn)置地、萬科和建發(fā)股份年內(nèi)拿地金額最高，建發(fā)股份、華潤(rùn)置地和保利置業(yè)拿地力度最大。

行業(yè)內(nèi)債及外債融資：

地方國(guó)有企業(yè)內(nèi)債發(fā)行規(guī)模領(lǐng)先，6月份債務(wù)到期壓力增大。從境內(nèi)債券融資情況來看，4月底內(nèi)債存量規(guī)模同比小幅增長(zhǎng)5.8%，地方國(guó)有企業(yè)今年內(nèi)債發(fā)行額同比增速大幅領(lǐng)先，發(fā)行額占比達(dá)74.6%。2023年1-4月央企房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為-12.9%、前值為-5.9%；地方國(guó)有房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為26.9%、前值為23.3%；非央國(guó)企房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為-11.8%、前值為-18.0%。從境外債券融資情況來看，外債余額持續(xù)下降。從債券到期情況來看，6月份債務(wù)到期壓力較5月份有所提升。從我們跟蹤的房企(38家)境內(nèi)信用債和境外地產(chǎn)債存量來看，存量債務(wù)規(guī)模最大的三家房企為碧桂園、華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)，6月份債務(wù)到期規(guī)模最大的三家房企為遠(yuǎn)洋集團(tuán)、招商蛇口和金地集團(tuán)。境內(nèi)債務(wù)成本低于境外，央企融資優(yōu)勢(shì)最明顯。從房企境內(nèi)存量信用債和境外存量債券的利率水平來看，境內(nèi)信用債的發(fā)債利率明顯低于境外債券，央國(guó)企和混合所有制房企的發(fā)債利率普遍低于民企，其中央企的融資成本最低。

市場(chǎng)行情：

本月A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤。本月（5.1-5.23）A股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅-4.44%（上月-2.56%），A股大盤（中證A股）漲幅-2.50%（上月-1.51%）；H股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅-13.64%（上月-6.59%），H股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅-12.65%（上月-5.36%），H股大盤（恒生指數(shù)）漲幅-2.33%（上月-2.48%）。近三個(gè)月A股漲幅前3的房企為華發(fā)股份、綠地控股和招商蛇口，港股為保利置業(yè)、華潤(rùn)置地和美的置業(yè)。

估值水平：

A股PB最高的3家房企為招商蛇口、華發(fā)股份和濱江集團(tuán)，H股PB最高的3家房企為華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)和越秀地產(chǎn)。從跟蹤房企(38家)來看，截至5月23日收盤，A股PB(MRQ)最高的3家房企為招商蛇口、華發(fā)股份和濱江集團(tuán)，PB(MRQ)分別為1.19、1.19和1.11。H股PB(MRQ)最高的3家房企為華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)和越秀地產(chǎn)，PB(MRQ)分別為0.83、0.69和0.68。A股PE(TTM)最高的3家房企為招綠地控股、招商蛇口和新城控股，PE(TTM)分別為90.68、24.34和20.89。H股PE(TTM)最高的3家房企為中駿集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)和越秀地產(chǎn)，PE(TTM)分別為73.97、8.91和8.15。

投資策略：

防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)與支持改善性住房需求是近一段時(shí)間以來房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向。我們認(rèn)為，當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場(chǎng)正走向觸底回升，但銷售的分化程度也在進(jìn)一步提升，銷售與拿地都在向高能級(jí)城市集中。我們推薦重點(diǎn)布局高能級(jí)城市，具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企、國(guó)企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。優(yōu)質(zhì)頭部房企將受益于融資政策的支持進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有望抓住行業(yè)出清與競(jìng)爭(zhēng)格局改善的機(jī)會(huì)在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，高能級(jí)城市布局較多的保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等龍頭房企將有望受益。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。

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