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這兩天，“花10萬在鶴壁買了8套房”的話題火熱，讓河南省鶴壁市鶴山區(qū)的居民宋梅(化名)感到莫名其妙，她對中新經(jīng)緯說：“老城區(qū)的房子是比較便宜，但也沒有那么低，(上世紀(jì))八十、九十年代的房子，65平方米左右的總價在3萬元以上。”

自黑龍江省鶴崗市部分房源因低價走紅后，一些城市的老舊房子時不時地也會引起外界關(guān)注，如今就輪到了同樣因煤而起、名字帶“鶴”的鶴壁市。其實，低價房源集中在鶴壁的老城區(qū)，價格過于偏低的要么是老舊房子，要么沒有不動產(chǎn)證。新區(qū)的價格基本在6000元-8000元/平方米，是老城區(qū)的數(shù)倍乃至更高，個別小區(qū)二手房源甚至超過1萬元/平方米。

老舊小區(qū)空置率高，房源或沒房本

鶴壁位于河南北部，因相傳“仙鶴棲于南山峭壁”而得名，1957年建市。在鶴山區(qū)某社區(qū)工作的宋梅介紹，按照當(dāng)?shù)厝说恼f法，鶴山區(qū)、山城區(qū)被稱為“老城區(qū)”，淇濱區(qū)、鶴壁國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)等被稱為“新區(qū)”。鶴壁因為煤炭開采而興起，早期的城區(qū)主要是鶴山區(qū)和山城區(qū)，而隨著新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，人口逐漸向新區(qū)轉(zhuǎn)移。

與其他城市不一樣的是，鶴壁的老城區(qū)與新區(qū)并不相連，宋梅說：“從老城區(qū)開車去新區(qū)，車程在20-30分鐘，這幾年新區(qū)建設(shè)得比較好，年輕人都去新區(qū)買房了，留在老城區(qū)的以老年人為主?！?/P>

據(jù)她介紹， 2009年左右的改造房，65平方米的需要5萬-6萬元。這邊的房子面積都不大，最大的約90平方米，能賣7萬多元。按此計算，一些老房子的單價在500-1000元/平方米。至于“花10萬在鶴壁買了8套房”的消息，宋梅認(rèn)為，個別房源可能會有比較低的價格，但整體房價沒有那么便宜。

老城區(qū)人口的遷出，導(dǎo)致一些老舊小區(qū)的空置率較高。宋梅觀察到，她所在社區(qū)上世紀(jì)八十、九十年代的房子，入住率大概在1/3，旁邊新改造的房子入住率在一半左右。鶴壁市統(tǒng)計局發(fā)布的《鶴壁市第七次全國人口普查公報》顯示，與2010年第六次全國人口普查相比，2020年鶴山區(qū)常住人口減少68700人，占全市常住人口比重由8.38%降至4.01%；山城區(qū)減少75503人，人口比重由14.72%降至9.93%；淇濱區(qū)增加188467人，人口比重由17.35%增至29.42%。

鶴壁市山城區(qū)掛牌出售的二手房源。來源：安居客

中新經(jīng)緯在安居客網(wǎng)站瀏覽發(fā)現(xiàn)，在鶴壁老城區(qū)，一些房源的掛牌總價在10萬元以下，那些老舊小區(qū)小戶型房源的總價在5萬-8萬元之間。當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人吳輝(化名)對中新經(jīng)緯介紹，價格偏低的房源，要么是老舊小區(qū)的房子，要么是安置房，后者沒有房本。

近幾年交付的小區(qū)凱旋城，一套93平方米的兩居室以11.8萬元掛牌出售，均價約1260元/平方米。吳輝介紹：“該小區(qū)是安置房，沒有房本，所以價格便宜。個別沒有房本的老小區(qū)房源，總價最低1萬多元也能買到?！?/P>

吳輝還稱，老城區(qū)有房本的小區(qū)，價格會貴一些，兩居室的總價在20萬元左右，便宜的有17萬-18萬元，三居室總價在26萬-32萬元之間。以龍騰時代小區(qū)為例，該小區(qū)在售二手房掛牌價在1800元/平方米-3300元/平方米之間。

盡管住房價格便宜，但宋梅表示，老城區(qū)的生活配套還是比較完善，打造的是15分鐘生活圈，醫(yī)院、學(xué)校、公園等公共配套都有，“我們這邊的中新小學(xué)、中山中學(xué)的教育質(zhì)量，在全市都是不錯的?！?/P>

新老城區(qū)房價差數(shù)倍，二手房源最高過萬元

以淇濱區(qū)為代表的新區(qū)則是另一番景象，老城區(qū)與新區(qū)的房價相差數(shù)倍甚至更高。

趙子卿(化名)是近幾年來到鶴壁工作的年輕人，她對中新經(jīng)緯表示，不管是老城區(qū)的年輕人還是從其他地市來的人，基本都會選擇到新區(qū)工作或置業(yè)。目前，鶴壁市直機關(guān)單位基本都遷到了新區(qū)。

繁忙的京廣高鐵線在新區(qū)設(shè)有鶴壁東站，乘高鐵30分鐘到鄭州，兩個半小時可達(dá)北京、武漢、西安、徐州。趙子卿說：“旁邊濮陽市的人來鶴壁工作的人比較多，就是看中這條高鐵線。而且，鶴壁的人口相對較少，來這邊考公容易一些，外來人口主要來自安陽、濮陽、新鄉(xiāng)等周邊地市?！?/P>

鶴壁市統(tǒng)計局發(fā)布的《2022年鶴壁市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》(下稱統(tǒng)計公報)顯示，2022年末全市常住人口157.24萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率為62.29%。該市常住人口僅占當(dāng)年末河南省常住人口的約1.59%，城鎮(zhèn)化率高于河南省平均水平。

2018年底，趙子卿家人在新區(qū)淇河邊上購置了一套房源，當(dāng)時的價格接近8000元/平方米。這一價格，在河南的地級市里已經(jīng)不低。吳輝稱，淇河附近小區(qū)的價格相對較高，新區(qū)二手住房的價格基本在6000元-8000元/平方米。

鶴壁市淇濱區(qū)掛牌出售的二手房源。來源：安居客

在安居客網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，淇濱區(qū)一些二手房源的掛牌價在8000元/平方米以上，少數(shù)房源的單價甚至超1萬元/平方米，而那些位置相對偏僻、不帶電梯的二手房源的掛牌價在5000元/平方米以上；新房方面，在售樓盤的均價在4500元/平方米-8000元/平方米之間。

統(tǒng)計公報顯示，2022年，鶴壁市商品房銷售面積178.45萬平方米，下降14.0%，其中，住宅175.33萬平方米，下降10.5%；商品房銷售額105.18億元，下降14.9%。以上述數(shù)據(jù)計算，該市2022年商品房銷售均價約為5894元/平方米。2020年、2021年，該數(shù)字分別約為5499元/平方米、5952元/平方米。

據(jù)趙子卿了解，與之前相比，鶴壁的房價有一些回落，但幅度不大，相對比較穩(wěn)定。

鶴壁正謀求轉(zhuǎn)型，關(guān)注熱情能否持續(xù)？

與鶴崗只有一字之差的鶴壁，同樣因為煤炭而興，也因為個別房源價格較低而受到關(guān)注。58安居客研究院院長張波對中新經(jīng)緯分析，超低房價城市的新聞這幾年經(jīng)常會出現(xiàn)在各類報道里，一方面，由于城市分化，導(dǎo)致市場變化加快，部分中小城市的人口流出導(dǎo)致需求量不斷減少，房價出現(xiàn)下降是市場的體現(xiàn)；另一方面，這類城市的房價的確明顯低于其他城市，尤其與一、二線熱點城市相比，價差表現(xiàn)更為劇烈，特別容易吸引眼球。

作為一個資源型城市，鶴壁的煤炭行業(yè)相關(guān)指標(biāo)有所下降。據(jù)歷年統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)，2018年—2022年，鶴壁市煤炭開采和洗選業(yè)同比增速分別為-27.1%、6.6%、-6.2%、-27.3%、15.8%。2020年該市原煤產(chǎn)量為472.52萬噸，2022年為300.1萬噸。

這座資源型城市正不斷謀求轉(zhuǎn)型。鶴壁日報近日報道稱， 2022年，鶴壁市數(shù)字經(jīng)濟交易額達(dá)到147億元、比上年增長124%，數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值比重連續(xù)兩年全省第二，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占規(guī)上工業(yè)比重提高到14.1%，煤炭產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值比重下降到5%以下，實現(xiàn)了從“一煤獨大”到“多業(yè)并舉”的華麗蝶變。

宋梅稱，老城區(qū)也不是沒有就業(yè)機會，當(dāng)?shù)氐幕@、物流園就有不少工作崗位，在化工類公司上班，年輕人一個月能拿到6000元左右，夫妻兩口月入能過萬。近日，位于山城區(qū)的鶴壁煤化工有限公司發(fā)布招聘啟事，招聘工藝操作、設(shè)備管理崗位，薪酬方面，本科生為6萬元，碩士研究生為8萬元，博士生為12萬元。公開數(shù)據(jù)顯示，2022年，鶴壁全市居民人均可支配收入31029.9元(約2585元/月)，其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入37730.3元(約3144元/月)。也就是說，鶴壁居民一年的收入可以買一套老城區(qū)的“老破小”。

此次鶴壁房價受到關(guān)注，是否會像鶴崗一樣，引起外地人的購房興趣？張波說：“階段性的話題炒作的確會讓一些城市熱度提升，但熱度終將慢慢歸于平淡，是否能吸引更多人在此買房生活，依然取決于這個城市本身的產(chǎn)業(yè)是否具備長期擴大趨勢，是否能支持增加人口的就業(yè)生活。如果這些不能保證，長期來看，市場依然會處于萎縮狀態(tài)，并不會只因為房價低，就會持續(xù)吸引大量人群在此居住生活?！?/P>

“受到關(guān)注也不是壞事，如果有人來買房，提高社區(qū)的入住率也不錯?！彼蚊氛f。

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