本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

對(duì)于熱門城市尤其是其核心區(qū)域的土地，房企們從不缺乏投資的熱情。

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圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

5月10日，廈門舉行2023年首場(chǎng)土拍，推出湖里區(qū)2宗、翔安區(qū)1宗住宅用地，起拍總價(jià)91.9億。此次土拍取消了“定配建”的限制，調(diào)整為“定品質(zhì)、限房?jī)r(jià)、限地價(jià)+搖號(hào)”的方式出讓，為房企留下更大利潤(rùn)空間。

或因此，這場(chǎng)規(guī)模不大的土拍吸引了144家參拍主體，參拍房企數(shù)量創(chuàng)下廈門近年來(lái)土拍的新高。最終，3宗地以總價(jià)101.45億元出讓，最高溢價(jià)率為12.15%。

神秘面孔再現(xiàn)廈門土拍

湖里區(qū)位于廈門島內(nèi)，五緣灣片區(qū)也一直是土拍熱門板塊，搶地?zé)岫染痈卟幌?，這次亦不例外。據(jù)悉，本次出讓的五緣灣2023P05地塊吸引了88家參拍主體，湖里體育公園2023P06地塊的報(bào)名主體也多達(dá)34家。

據(jù)廈門克而瑞消息，現(xiàn)場(chǎng)僅核對(duì)競(jìng)買牌就花了4分多鐘，很多不常見(jiàn)的號(hào)碼球終于有機(jī)會(huì)出現(xiàn)，而參與搖號(hào)的號(hào)碼球甚至一個(gè)盤(pán)子都裝不下。

眾房企爭(zhēng)搶下，兩宗地毫無(wú)意外地觸頂搖號(hào)，靠運(yùn)氣拿地的戲碼在廈門再次上演。杭州運(yùn)川企業(yè)企業(yè)管理咨詢有限公司（下稱“杭州運(yùn)川”）成為首個(gè)幸運(yùn)兒，以1/88的搖號(hào)概率幸運(yùn)拿下五緣灣2023P05地塊，總價(jià)24.75億元，成交樓面價(jià)50510.2元/平方米，溢價(jià)率12%。

這也是時(shí)隔近兩年，湖里區(qū)宅地的樓面價(jià)再次突破5萬(wàn)元/平方米。上一次是在2021年6月10日舉行的廈門第二批集中供地中，廈門本地國(guó)企建發(fā)房產(chǎn)以總價(jià)53.1億元競(jìng)得湖里五緣灣鐘宅地塊，成交樓面價(jià)50373元/平方米，溢價(jià)率24%。

杭州運(yùn)川是土拍市場(chǎng)的新面孔。天眼查信息顯示，它成立于2021年3月，注冊(cè)資本為4億元，但實(shí)繳資本僅為10萬(wàn)元。目前，它由何敏敏、林代斌、張樟寶等三個(gè)自然人股東持有，持股比例分別為34%、33%、33%。

工商信息變更記錄顯示，上述三位股東于2022年11月24日入股。在此之前，杭州運(yùn)川的唯一股東為金地集團(tuán)全資子公司杭州金地自在城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱“杭州金地”）。目前，杭州金地還全資持有杭州運(yùn)齊企業(yè)管理咨詢有限公司、杭州運(yùn)地企業(yè)管理咨詢有限公司、杭州運(yùn)立企業(yè)管理咨詢有限公司、杭州運(yùn)澤企業(yè)管理咨詢有限公司等數(shù)家公司。

在廈門以往土拍中，神秘面孔為房企馬甲的先例并不鮮見(jiàn)。2019年12月24日，廈門出讓湖里區(qū)一宗宅地，吸引建發(fā)、平安、中駿、深圳鴻榮源、金茂等多家房企參與，但最終，該地塊被成立還不到20天的廈門恒融晨地產(chǎn)拿下，成交價(jià)75.25億元，刷新廈門土地總價(jià)紀(jì)錄。彼時(shí)外界推測(cè)，建發(fā)是拿下這塊高價(jià)地的真正金主。拿地后，經(jīng)過(guò)股權(quán)變更，建發(fā)成為廈門恒融晨地產(chǎn)的主要股東。

在另一宗湖里區(qū)地塊的搖號(hào)中，來(lái)自深圳的國(guó)資房企招商蛇口成為幸運(yùn)兒。在33家參與搖號(hào)的房企中，它以3%的中簽率拿下湖里體育公園2023P06地塊，總成交價(jià)63.7億元，折合樓面價(jià)50536元/平方米，溢價(jià)率12.15%。

“本土大哥”建發(fā)鎩羽而歸

與湖里區(qū)兩宗宅地被瘋搶不同，翔安區(qū)推出的彭厝X2023P01地塊則相對(duì)遇冷，僅有保利發(fā)展、廈門國(guó)貿(mào)、建發(fā)3家房企報(bào)名，最終被廈門國(guó)貿(mào)以底價(jià)13億元摘得，樓面價(jià)15044元/平方米。

中指研究院分析師孟新增稱，五緣灣地塊住宅限價(jià)72000/平方米，較起始房地價(jià)差26898元/平方米，房企有一定利潤(rùn)空間；且地塊周邊配套成熟，未來(lái)去化預(yù)期相對(duì)較好。翔安彭厝地塊位于島外，利潤(rùn)空間也有限，市場(chǎng)認(rèn)可度相對(duì)較低。而島內(nèi)、島外市場(chǎng)分化仍在，疊加廈門土地端供應(yīng)相對(duì)稀缺，核心區(qū)域或板塊的土地競(jìng)爭(zhēng)仍較激烈。

根據(jù)供地計(jì)劃，廈門今年將供應(yīng)106.2萬(wàn)平方米住宅用地，較去年增加28.38%，是目前已公布供地計(jì)劃的城市中，少數(shù)增加供地量的城市之一。諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪預(yù)計(jì)，今年廈門將延續(xù)“少量多次”的供地模式，而隨著市場(chǎng)去化動(dòng)力增強(qiáng)、房企擴(kuò)儲(chǔ)情緒回升，接下來(lái)廈門土拍熱度大概率將維持在較高水平。

本地房企建發(fā)房產(chǎn)也亟欲在大本營(yíng)繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)，三宗宅地均有參拍，不過(guò)不夠幸運(yùn)，沒(méi)有拿到意向中理想的土地。而近兩年，無(wú)論是在廈門還是其他城市的土地市場(chǎng)，它的表現(xiàn)都頗為兇猛。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，去年全年，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為544億元，位列房企排行榜第四位。

今年前四月，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額161億元、拿地面積136萬(wàn)平方米，權(quán)益新增貨值308億元，在眾房企中排第二名。在上海、成都、蘇州等城市的土拍中，建發(fā)均有斬獲。除了一、二線城市，它還潛入長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)地區(qū)的低線城市浙江麗水。今年4月4日，建發(fā)競(jìng)價(jià)133輪，以溢價(jià)率41%、9.73億元拿下一宗商住地。

土地市場(chǎng)積極拓展外，建發(fā)的銷售規(guī)模也快速爬升。2019年末尾，其行業(yè)排名為第49名，到了2022年末已進(jìn)階TOP10房企之列。克而瑞《2022年1-12月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜》顯示，建發(fā)房產(chǎn)2022年全口徑銷售金額為1703.2億元，位列排行榜第10位。

建發(fā)對(duì)銷售規(guī)模的渴求還未停止。根據(jù)建發(fā)香港上市平臺(tái)建發(fā)國(guó)際在業(yè)績(jī)會(huì)上的表述，該公司2023年將爭(zhēng)取10%-20%銷售增長(zhǎng)。這份渴求驅(qū)使下，建發(fā)強(qiáng)烈的拿地欲望和迅猛勢(shì)頭或?qū)⒊掷m(xù)。

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