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今日，澤平宏觀發布《中國房地產展望2023：分化時代到來》表示，長期看，區域分化是未來房地產市場最大的特征；房價普漲的大開發時代結束，城市內部房地產市場分化加劇；產業+地段為王；改善時代來臨，產品力將成核心競爭力。

導讀

我們在2022年底預測2023年將首次出現分化式復蘇，過去幾個月房地產數據印證了我們的觀點，具體表現為：一二線城市好于三四線、改善性需求強于剛需等。

2023年一季度，隨著房地產放松政策進一步落地、購房者信心有所恢復、積壓的需求集中釋放，樓市迎來局部小陽春，銷售環比轉正、同比顯著改善。進入4月，銷售環比轉負，回落幅度高于2019-2022年同期水平，同比漲幅較3月收窄，復蘇進程放緩。

近期復蘇較好的城市以人口人才凈流入、庫存去化快、產業優勢突出的城市為主，而無突出優勢產業、人口流出、庫存高企的城市復蘇表現相對較差。

復蘇第一梯隊城市：北京、深圳、成都等，三個城市環比連續3個月正增長、同比連續3個月改善。

復蘇第二梯隊城市：上海、廣州、蘇州、杭州、南京、武漢、青島、無錫、佛山、寧波等，這些城市環同比實現2個月正增長或同比連續3個月正增長。

復蘇較弱的城市：福州、南寧、泉州、柳州、蕪湖、婁底、吉安等，這些城市環比、同比改善幅度小、持續時間短。

隨著房地產放松政策進一步落地、購房信心逐步恢復，我們認為，2023年樓市將繼續保持點狀弱復蘇態勢，復蘇集中在熱點城市二手房、改善性住房。預計2023年商品房銷售面積將企穩回正，同比增長5%。

長期看，區域分化是未來房地產市場最大的特征；房價普漲的大開發時代結束，城市內部房地產市場分化加劇；產業+地段為王；改善時代來臨，產品力將成核心競爭力。

樓市復蘇持續的關鍵在于市場信心恢復、供給出清和銷售回款。解決房地產問題宜早不宜遲，當前房地產市場尚未走出困境，風險尚未解除，建議盡快化解房地產行業困境。可以考慮七大措施：下調二套房首付比以支持改善型需求，下調首套房貸款利率以支持首套剛需，對低收入家庭和應屆畢業生的租房支出給予適當補貼，放開二線城市的外地首套購房限制，降低交易稅費，改變此前過嚴的限購限貸限價措施、恢復到正常市場狀況，支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”等便民善政。同時，通過“城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、租購并舉”等構建新模式，促進長期平穩健康發展。

1 全國復盤：一季度小陽春，四月復蘇放緩，二手房市場好于新房

2 城市復盤：分化式復蘇，一二線城市好于三四線

3 短期展望：延續點狀復蘇態勢，預計2023年商品房銷售同比增5%

4 長期展望：大都市群城市群化、區域分化加劇、“產業+地段”為王、改善時代來臨

5 啟示：短期因城施策適度松綁，建立人地掛鉤等長效機制

正文

1 全國復盤：一季度小陽春，四月復蘇放緩，二手房市場好于新房

2023年一季度，隨著房地產放松政策進一步落地、購房者信心有所恢復、房地產積壓需求集中釋放，樓市迎來局部小陽春，銷售環比轉正、同比顯著改善。進入4月，銷售環比轉負，回落幅度高于2019-2022年同期，同比漲幅較3月收窄，復蘇進程略有放緩。

從新房銷售看，一季度新房銷售筑底復蘇，一二線與三四線城市分化，4月環比回落幅度高于往年同期水平、復蘇力度變弱。

2023年一季度，49個樣本城市新房成交42.2萬套，環比增速由去年四季度的-15.0%轉正為8.6%，同比2022年一季度下降6.2%，較2019-2021年一季度平均成交56.8萬套有一定差距，但同比降幅較2022年四季度大幅收窄，呈現小陽春弱復蘇特征。其中，一線、二線、三四線城市環比增速均由負轉正，分別增長2.1%、10.6%、8.8%；一線、二線城市同比增速由負轉正，較2022年一季度分別增長10.0%、5.0%，三四線城市同比降幅收窄至41.6%。

2023年4月，新房成交套數13.2萬套，環比增速由3月的正增長轉負，下降30.9%，不及2019-2022年4月環比+5.3%、+27.0%、-7.7%、-18.8%的增速；同比增長6.3%，較3月大幅收窄。其中，一線、二線、三線城市環比增速均由正轉負，一線城市同比增長123.7%，主因去年上海成交低基數，二線、三線同比分別下降3.4%、34.1%。

從二手房銷售看，一季度二手房銷售好于新房，環比增速轉正且高于新房，同比增長且超越2019-2021年一季度平均水平，4月環比轉負、同比漲幅收窄。

2023年一季度，18個樣本城市二手房成交套數24.0萬套，環比增速由去年四季度的-14.6%轉正為40.5%，同比2022年一季度大幅增長70.8%，同時，大幅超越2019-2021年一季度平均17.7萬套的成交水平，二手房銷售優于新房。其中，一線、二線、三四線城市環比增速均由負轉正，分別增長45.9%、39.7%、27.7%；各線城市同比大幅正增長，一線、二線城市成交套數較2019-2021年同期平均成交套數分別增長8.7%、49.9%。

2023年4月，二手房成交套數9.3萬套，環比下降21.3%，較3月增速由正轉負，與2019-2022年4月環比+27.0%、+37.9%、+2.0%、-4.2%的表現有差距；同比增長68.8%，較3月105.6%的同比增速顯著收窄。其中，一線、二線、三線城市環比增速較3月均由正轉負，同比增速較3月均有不同程度收窄。

從房企銷售看，一季度百強房企銷售額2022年以來同比首次正增長，銷售額進一步向頭部央國企、優質民營房企集中，4月銷售修復速度略降。

2023年一季度，百強房企銷售金額1.8萬億元，同比由負轉正，增長8.2%，為2022年以來首次正增長。累計銷售同比增長的房企數量超50%，同比漲幅超30%的企業數量達38家。分梯隊看，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比大幅增長，而前30、前50等門檻降低，市場份額進一步向頭部房企集中。4月，百強房企銷售額環比較3月由正轉負，下降17.4%，同比增長29.9%，較3月漲幅擴大。1-4月，百強房企銷售金額2.4萬億元，同比繼續增長12.8%。從規模看，1-4月，銷售額超千億房企為6家，較去年同期增加3家；銷售額500-1000億房企8家，較去年同期增加2家。

從投資看，一季度，受供地制度影響，土地供應規模下降，成交規模下降，但成交均價上漲；4月，核心城市集中供地，拿地熱度回升。央國企與民企拿地持續分化，重點城市競爭激烈。

2023年一季度，受供地制度影響，各城市土地供應時間延遲，供應規模下降，導致百城住宅用地成交建面環比下降81.7%、同比下降20.9%。同時，3月多個核心城市優質地塊供應推高成交均價，一季度，百城住宅用地成交均價同比增長4.1%，平均溢價率由去年一季度的3.87%增至5.65%。從企業拿地看，百強房企拿地規模在一季度、1-4月同比降幅持續收窄，房企間、城市間拿地繼續分化。一方面，央國企拿地占比提升，占比將近一半，民營房企拿地積極性仍較低。根據中指院數據，4月權益拿地金額TOP50房企中，央國企、地方國企及城投、民企、混合所有制房企拿地金額占比分別為44%、15%、28%、11%。另一方面，房企在不同城市拿地熱度明顯分化，熱點城市如杭州、合肥競爭激烈，杭州首批集中供地1小時內全部出讓，而熱度較低的城市如長春，大部分地塊以底價成交。

從去化周期看，2023年以來，樣本城市去化速度加快、庫存壓力有所下降，但三四線城市去化周期仍較長。1-4月，19個樣本城市去化周期呈持續下降態勢，由1月的13.4個月降至4月的10.1個月。其中，一線、二線、三四線城市去化周期分別由1月的11.8、13.7、20.4個月，降至4月10.3、9.5、18.1個月，分別下降1.5、4.2、2.3個月。

2 城市復盤：分化式復蘇，一二線城市好于三四線

根據我們“長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，隨著我國置業人群及人口總量依次見頂回落、住房存量基本平衡，房地產市場進入“結構分化”期，不同區域不同類型的房子表現也不盡相同。

具體表現為：一二線城市好于三四線、二手房市場好于新房、改善性需求強于剛需。近期復蘇較好的城市以人口凈流入、庫存去化快、產業優勢突出的城市為主，而無突出優勢產業、人口流出、庫存高企的城市復蘇表現相對較差。

一，需求端，人口總量、結構影響購房需求。近一年常住人口增量排名前五名的城市分別為長沙、杭州、合肥、西安、南昌，人口增量均在10萬以上。分結構看，人口較為年輕的城市有深圳、東莞、廈門、佛山、廣州、鄭州，65歲及以上人口占比不到10%，而南通、煙臺、重慶、大連等城市老齡占比超15%。人才凈流入量大的城市有北京、上海，雖然兩個城市因嚴控人口導致常住人口增速由正轉負，但仍有大量中高端人才凈流入。

二，供給端，庫存反映供需情況。2023年4月，上海、杭州、蘇州、寧波商品住宅去化周期不到12個月；而福州、濟南去化周期大于20個月，去化壓力較大。

三，政策端，2023年以來，需求端政策仍延續2022年邊際放松的態勢，政策效果逐步累積并發揮作用，購房者預期改善、信心恢復，積壓的購房需求逐步釋放，推動熱點城市樓市回暖。

分線城市看，人口流入的一二線城市樓市回暖程度優于三四線城市。銷售方面，根據Wind數據，30個大中城市按一線、二線、三四線城市分類，從環比看，2023年1-3月，一線、二線、三四線城市商品房成交套數環比漲幅持續改善，3月環比分別增長51.8%、41.6%、50.5%，進入4月，各線城市環比漲幅均由正轉負，復蘇放緩。從同比看，2023年1-3月，一線、二線、三四線城市商品房成交套數同比增速由負轉正、持續改善，4月，一線城市同比仍持續大幅增長，主因去年同期上海低基數；而二線、三四線城市同比漲幅較3月大幅收窄。

復蘇第一梯隊城市包括：北京、深圳、成都等，三個城市環比連續3個月正增長、同比連續3個月改善。在4月大部分城市復蘇乏力的情況下，這三個城市仍保持環同比正增長。

以成都為例，從成交量看，成都是本輪復蘇中唯一一個實現連續3個月環比正增長的二線城市，2、3、4月環比漲幅分別為33.4%、35.7%、5.9%。從成交價格看，截至2023年3月，成都新房、二手房價格環比連續上漲了15個月，在全國70個大中城市中表現突出。從去化速度看，1-4月，成都新房市場71次開盤中，去化率大于90%的項目占比46%，去化率大于70%的項目占66%。

為什么本輪復蘇成都脫穎而出？一，成都作為西部地區核心城市，對西部資金、人才等吸引力強，根據成都市政府數據，2022年成都GDP突破2萬億元，成為全國第7個2萬億城市；2023年一季度，成都GDP達到5266.8億元，超越蘇州位居全國第6。2022年，成都常住人口2126.8萬人，較2021年增加7.6萬人，增長0.4%。二，成都持續放松樓市調控政策，自2022年10月至今，成都對多孩家庭、高層次人才、父母投靠子女等群體放松限購；優化限購區域，將成都12個區統一為一個限購區域、取消區分購房資格順位；下調首套房貸款利率下限；優化成都市落戶政策等，一系列放松政策吸引了大量剛需、改善性消費者。

復蘇第二梯隊城市包括：上海、廣州、蘇州、杭州、南京、武漢、青島、無錫、佛山、寧波等，這些城市環同比實現2個月正增長或同比連續3個月正增長。

以寧波為例，從成交量看，寧波在2、3、4月環比增速分別為122.5%、107.3%、-63.0%，同比增速分別為24.2%、32.1%、18.7%，2023年4月與2019-2021年同期平均成交套數比下降62.9%，因此，寧波經歷了2-3月強勢回暖后，4月復蘇乏力，與2019-2021年同期比差距較大。從成交價看，2023年1-3月，寧波新房價格環同比連續3個月正增長，二手房價格環比2個月改善、同比連續3個月保持正增長。從去化周期看，自2023年1月起，寧波去化周期連續4個月下降，4月，已降至11.4個月，在樣本二線城市中處于較低水平，僅次于杭州、蘇州。

為什么寧波在本輪復蘇中保持了相對較好的表現？主因寧波區位優勢，依靠石油化工、汽車零部件、電工電器等支柱產業集群，集聚了一批優秀人才就業定居，為樓市發展提供長足動力。2022年，寧波常住人口961.8萬人，即將突破千萬級人口門檻，較2021年增長7.4萬人。寧波優勢產業產業鏈的不斷延伸和發展，為人口穩定流入提供了有力支撐。除人口外，寧波也緊跟全國樓市政策放松節奏，2022年5月推出公積金新政，2023年4月，在去年公積金新政基礎上，上浮公積金貸款額度，利好收入高、公積金多的高層次人才群體，刺激改善性需求。

復蘇較弱城市包括：福州、南寧、泉州、柳州、蕪湖、婁底、吉安等，這些城市環比、同比改善幅度小、持續時間短。以福州為例，從成交量看，2023年以來，福州新房成交套數僅在3月環比增長48.2%，同比下降6.4%，進入4月，環同比分別下降39.5%、37.1%。從成交價格看，2023年3月，福州新房環比下降0.6%，二手房環比下降0.3%、同比下降0.2%。從去化周期看，與其他二線城市比，福州去化周期居高不下。自2022年6月起，福州去化周期超過20個月，2023年4月，福州去化周期已增至29.5個月，在樣本二線城市中最高。

為什么福州樓市復蘇冷淡？主要原因在于福州缺乏能夠支撐自身發展的優勢、高端產業，因此，相對熱點二線城市，福州的人口吸引力略顯不足。2022年，福州常住人口增長2.8萬人，與全國主要城市相比，人口增量相對較少，甚至低于泉州2.9萬人的增量。盡管2022年福州推出一系列支持樓市發展的政策，如去年3月在全國率先放開限購，全面解除限購，非戶籍人口無需社保即可在市區購房，但由于高端產業發展相對乏力，放松限購的政策不足以刺激購房需求增長。

3 短期展望：延續點狀復蘇態勢，預計2023年商品房銷售同比增5%

當前，隨著國家出臺的系列穩樓市措施落地，房地產至暗時刻已過、復蘇通道開啟，市場出現小陽春但后勁略有不足，進入4月后環比放慢，樓市尚未完全恢復，行業信心尚未完全提振，樓市成交與2019-2021年同期水平仍有一定差距，恢復基礎不牢，對市場不宜盲目樂觀，需要實質有力措施推動樓市復蘇延續，在堅持“房住不炒”前提下，提振市場信心，這事關中國經濟復蘇進程和化解房地產金融風險。隨著前期房地產政策的進一步落實、后續樓市政策的繼續放松、購房信心的逐步恢復，預計2023年樓市將繼續保持點狀弱復蘇態勢，復蘇集中在熱點城市二手房、改善性住房。

我們在《2023年中國房地產市場展望：這次救得起來嗎？》對2023年房地產市場進行了預測，樂觀情景下，我們假設2023年超預期利好政策出臺，且落地速度快，經濟步入復蘇軌道，居民收入改善等。需求端，一線城市外圍區和主要二線城市核心區因城施策放松限購，居民觀望情緒扭轉，銷售明顯提升。供給端，優質房企融資端利好政策加碼，落地快，房企信心加速恢復，拿地積極性上升。我們預計2023年商品房銷售面積、竣工面積、房地產開發投資額將企穩回正，同比分別+5%、+6%、+2%；考慮到2022年拿地少等因素，預計2023年新開工面積同比-7.4%。

4 長期展望：大都市群城市群化、區域分化加劇、“產業+地段”為王、改善時代來臨

我們對未來十年房地產市場進行了測算：綜合考慮城鎮化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來仍有發展空間。根據我們測算，2023-2032年年均新增城鎮居住需求約10.9億平，相較2011-2022年年均新增城鎮居住需求的12.8億平有一定下滑。2032年我國居住總需求降至10億平方米。2023年我國每年新增城鎮居住需求約12億平方米，城鎮常住人口增加（剔除行政區劃變動）、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的31.5%、 32.7% 、35.8%。2032年總需求波動降至10億平方米，城鎮常住人口增加、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的15.4% 、37.4% 、47.2%。改善性需求總量、占比均呈現逐年增長趨勢，2023年后有望超越城鎮常住人口增長帶來的需求成為最大的需求。

我們認為，未來房地產有以下趨勢：

一，區域分化是未來房地產市場的最大特征。具體有3個表現：一是東部沿海地區房地產發展潛力優于東北和西部地區，南方地區房地產市場整體好于北方地區；二是發達城市群、都市圈房地產增長潛力相對不發達城市群、不發達都市圈更高，不發達城市群、不發達都市圈房地產市場表現將好于非城市群、非都市圈；三是人口流入的一線城市、強二線城市與人口流出的三、四線城市房地產市場分化。根據我們此前的研究結果，一國成熟市場的套戶比一般在1.1左右，這個數字表明該國住房供求基本實現平衡。2020年，中國套戶比超過1.1的城市數量占比已達56.7%。我們預測未來中國70%的城市將出現房子過剩，只有20%多的城市房子有潛力。

二，城市內普漲時代結束，“產業+地段”為王。1978—2022年，中國城鎮套戶比從0.8增至1.09，住房從供給短缺到總體平衡，房子全面普漲、閉眼買房時代結束，城市內部房地產市場分化將加劇，產業和地段對房地產價值影響深化。從政策看，2016年以來，隨著“房住不炒” 提出、因城施策深化，各城市立足當地實際情況，提高房地產調控頻率與精細度。從環境看，2022年中國人口開始負增長，總和生育率跌破1.1，熱點城市人口凈流入放緩，非熱點城市人口凈流出。房地產從大開發時代進入存量時代。其一，歷史積淀造就老城區“地段”，城市規劃與發展創造新“地段”， “地段”通過吸引高購買力人群影響房地產價值。其二，產業集聚通過創造高購買力人群、影響土地成本，進而影響板塊內房地產發展，產業外溢又會帶動周邊板塊房地產發展。

三，改善時代來臨，產品力將成核心競爭力。中國住房整體緊缺的時代已經過去，消費者對住宅的追求從單純的“有房住”向“住好房”轉變。人人都有房住不意味著人人都住上了好房子，居民對住宅品質有了更高的需求，住房產品力的不同，推動住房價值分化。戶型方面，“改善為王”代表改善性需求的戶型正在成為主流，三房戶型成交套數占比變高，四房戶型成交占比也呈增長趨勢，二房戶型的需求量則逐年下降。多居室的戶型能提高居住體驗，隨著人均住房面積增長，消費者從 “住小房”向“住大房”轉變，大戶型未來也許會逐步成為購房主流。品質方面，住房品質影響住房價值，住房消費需求從“有房住”向“住好房”轉變，居民對住房品質的要求提高。

四，行業出清、剩者為王。純開發房企向“輕重并舉”轉型。高杠桿時代已經結束。房地產行業正向高質量發展轉型，未來大部分開發型房企會消失，頭部房企市場占有率將進一步提高。隨著行業出清，“三高”經營模式終結，行業整體負債率將下降。經歷行業寒冬后，越來越多的房企開始探索新發展模式，提高現金流安全墊，未來將向“輕重并舉”新發展模式轉型。

5 啟示：短期因城施策適度松綁，建立人地掛鉤等長效機制

當前并不是簡單傳統意義上的救房市，而是在穩房市的同時，要發揮其實體經濟屬性，避免其金融屬性死灰復燃。2020年房地產及其產業鏈占我國GDP的17%（完全貢獻），其中房地產業增加值占GDP的7.3%（直接貢獻），房地產帶動產業鏈占GDP的9.9%（間接貢獻）。房地產問題解決宜早不宜遲，建議盡快化解地產困境，這樣有利于穩宏觀經濟，也能通過短期措施促進房地產市場穩定，又能通過新模式建設促進房地產市場健康發展。

短期穩樓市：堅持房住不炒，因城施策適度松綁，促進房地產軟著陸

在堅持“房住不炒”前提下，各城市應因城施策、適度松綁，促進軟著陸。

1）適當降低人口流入地區限購門檻，增強市場信心。

2）下調首套和改善型二套首付比，減輕剛需人群和改善型購房人群的首付壓力。

3）下調首套和改善型房貸利率，加快貸款審批。

4）提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計算的公積金余額付首付。

5）北上廣深等應適當降低落戶和購房門檻，充分尊重人口和產業向都市圈城市群集聚的客觀規律。

6）通過貸款展期、債務重組、并購等方式化解房企風險。

長效機制：推進以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購并舉為五大支柱的住房制度改革

根據我們對發達經濟體住房制度和房地產市場的研究，結合中國住房制度現狀和發展階段特點，建議以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購并舉為五大支柱構建長期住房制度。

1）推動都市圈城市群戰略。人隨產業走，人往高處走。二十大報告指出，深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略、新型城鎮化戰略。

2）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應。推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤，嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優化當前土地供應模式。