文/樂居財經楊宏彬

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“中國房地產市場化25年，經歷了風風雨雨，到底進入什么時代，各有各的說法。而我認為，肯定的說，是進入高質量發展的品質時代。”

從保利發展董事長劉平這一番話語中可以看到，其對房地產行業未來的發展是充滿信心的。而這一份信心，與保利發展去年業績表現有很大關系。

3月30日，保利發展(600048.SH)發布2022年全年業績報告，公司期內實現營收2810.17億元，與2021年同期基本持平；凈利潤270.11億元，同比下降27.37%；歸母凈利潤183.47億元，同比下降33.01%。

2022年，房地產行業面臨前所未來的挑戰，保利作為行業中的一員不可避免的受到沖擊，從其利潤的同比下降便可看出這一點。即便如此，保利發展的盈利水平依舊保持在行業領先地位。

隨著行業變革的不斷深入，曾經依靠高杠桿增長的粗放時代已經過去，保證安全，是現在房企的共識。保利發展在維持盈利水平的同時，也把非常重視安全。

截至2022年末，保利發展的各項指標均符合“三道紅線”檔企業標準。在手資金達1765億元，連續5年實現正向的經營性現金流凈額。

重回前三，逆勢擴儲

在2017年，保利發展提出了“重回行業前三”的口號，而在2022年，這一目標終于實現。保利發展去年全年的銷售額達到了4573.01億元，排名升至行業第二，央企第一。按銷售金額口徑（公司銷售金額/全國銷售金額）市場占有率為3.4%，已連續7年提升。

去年房地產市場整體低迷，市場規模從18.2萬億元的峰值降至13.3萬億元，回落到2017年的水平。受此影響，保利發展銷售額同樣有所下滑，但從整體來看，其確實跑贏了大市。

地產銷售的突破，是保利發展堅持聚焦深耕核心城市戰略的成果。期內，保利發展重點布局的38城銷售貢獻為86%，同比提升8個百分點；珠三角、長三角銷售貢獻為56%，同比提升3個百分點。保利發展在26個城市銷售排名第一，51個城市排名前三，分別較去年增加8、9個。

2022年也保利發展在土地市場的豐收之年。全年新拓展項目91個、總地價為1613億元，同比下降13%，拓展容積率面積1054萬平方米，為后期的銷售的增長做了充足的準備。

據克而瑞研究中心數據，2022年，保利發展新增土地貨值約為2514.8億元、新增土地價值1350.5億元、新增土地建筑面積902.4萬平方米，三項指標均位居行業首位。

雖拿地較多，但保利發展并非盲目擴張，其依舊遵循聚焦“核心城市+城市群”和以住宅為主的拓展戰略，38城拓展金額占比98%報告期內新增住宅貨量占比93%，同比提升8%。

據了解，在拓展儲備方面，保利發展主要是在下半年發力，新拓展項目總地價金額為1007億元，占全年比重的62%。

要向管理要效益，是今年財報季多個地產大佬均提到的觀點。保利發展長期穩定和堅持“總部+城市平臺”扁平的兩級管理架構，既保障了總部敏銳的市場觸覺和對公司業務全局的把控，又保障了公司上下步調一致的強大執行力和快速的應變調整能力。

得益于此，保利發展去年的管理費用為47.44億元，同比下降12.69%；，營銷、財務費用率也均位于行業低位，部分降低了利潤率下行的影響。

對于利潤的下滑，保利發展表示，原因在于前期低利潤項目成為結轉主力，導致毛利率水平、投資收益規模下降。

根據財務數據顯示，保利發展營收和利潤表現最強勁時期是第四季度，期內營收為1246.4億元，同期內歸母利潤為52.5億元，分別占比全年的44%及29%。而第一季度相對薄弱，期內營收為335.36億元，歸母凈利潤為25.3億元。

穩居“綠檔”，直接融資成本低至2.88%

財務安全是房企穩健經營的保證，保利發展始終秉承穩健經營理念，強化風險防范，筑牢安全邊界。這亦是其能保持盈利領先水平的重要因素。

截至2022年末，保利發展有息負債規模為3813億元，綜合融資成本約3.92%，較去年末下降0.54個百分點。其中，一年內到期的債務占有息負債比重為21%，債務結構較為合理。

同時，期末保利發展持有的貨幣資金為1765億元，其中受限制資金約為11億元，受監管的預售房款為479億元，剔除兩項后，保利發展自由資金仍高達1275億元。

而資產負債表顯示，保利發展流動負債項下有短期借款約12億元，應付票據6.56億元；一年內到期的非流動負債中，包含1年內到期的長期借款672.67億元，1年內到期的應付債券121億元，4項合計812.23億元。保利發展所持貨幣資金足以覆蓋短期的債務。

截至2022年末，參照“三道紅線”，保利發展凈負債比率為63.6%，現金短債比為1.57倍，剔除預收賬款后的資產負債率為68.4%，穩居“綠檔”之列。

另一方面，保利發展也狠抓銷售回款，保證經營資金的凈流入。報告期內實現回籠金額4271億元，回籠率為93.4%，連續4年保持在93%以上。年內實現經營性現金流凈額74億元，5年累計超842億元。

作為央企的保利發展，在融資方面有著天然優勢。2022年其保持著多元化的融資渠道以及充足的授信額度。

2022年，保利發展，累計發行公司債113億元、中期票據150億元，合計規模同比增長40.72%。融資成本優勢明顯，發行利率多次為同期同行最低，直接融資平均融資成本2.88%，綜合融資成本約3.92%，較去年末下降0.54個百分點。

相關公司：保利發展sh600048

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