觀點(diǎn)網(wǎng) 經(jīng)歷了2022年一輪洗牌后，保利發(fā)展“進(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)在銷售額有著最直觀表現(xiàn)，財(cái)務(wù)指標(biāo)也值得觀察。

據(jù)3月30披露的年度報(bào)告，2022年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積2747.95萬(wàn)平方米，同比下降17.55%，實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額4573.01億元，同比下降14.51%。該銷售簽約金額同比降幅分別優(yōu)于行業(yè)、前100房企12.19、27.79個(gè)百分點(diǎn)，且全年銷售額排名由上年的第三升至行業(yè)第二。

該公司著重指出，2022年保利發(fā)展市場(chǎng)占有率3.4%，為連續(xù)7年提升。

(相關(guān)資料圖)

但房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下行的趨勢(shì)并未改變，保利發(fā)展表示，報(bào)告期內(nèi)主要為前期低利潤(rùn)項(xiàng)目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，導(dǎo)致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。公司毛利率為22.01%，同比下降4.79個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)投資收益42.01億元，同比下降32.36%。

受此影響，去年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2811.08億元，同比下降1.37%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)270.11億元，同比下降27.37%；歸母凈利潤(rùn)183.47億元，同比下降33.01%。

從業(yè)績(jī)報(bào)告不難發(fā)現(xiàn)，出于“以銷定產(chǎn)”策略，在銷售額下降的同時(shí)，保利發(fā)展2022年新拓展項(xiàng)目亦13%降速。

但對(duì)比同行，保利全年新拓展項(xiàng)目91個(gè)、總地價(jià)1613億元的表現(xiàn)穩(wěn)坐房企購(gòu)地榜首。

而在房企普遍緊張的資金方面，保利發(fā)展仍提升了直接融資比重，累計(jì)發(fā)行公司債113億元、中期票據(jù)150億元，合計(jì)規(guī)模同比增長(zhǎng)40.72%，直接融資平均融資成本2.88%。

或許是基于較穩(wěn)定的綜合表現(xiàn)，對(duì)于2023年，保利發(fā)展認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。

“中長(zhǎng)期來(lái)看，支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本面依然穩(wěn)定，新房銷售仍有望保持10萬(wàn)億以上的市場(chǎng)規(guī)模……對(duì)于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，新的發(fā)展階段也孕育著新的機(jī)會(huì)。”

“爭(zhēng)一”成功

關(guān)于保利發(fā)展的銷售排名，今年來(lái)一直被關(guān)注，更有人笑稱為“躺贏”，因?yàn)橄啾热?4.5%的降幅，萬(wàn)科-33.6%、融創(chuàng)-71.7%等同規(guī)模企業(yè)的降幅，直接將保利發(fā)展送上了亞軍位置。

數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積2747.95萬(wàn)平方米，同比下降17.55%，實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額4573.01億元，同比下降14.51%。

對(duì)比行業(yè)及前100房企，保利發(fā)展銷售簽約金額同比降幅分別小了12.19、27.79個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)排名升至行業(yè)第二。

觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告的統(tǒng)計(jì)也體現(xiàn)了這一點(diǎn)，去年1-12月，前20房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額30095億元，同比下降30.7%。其中，前三的房企碧桂園、保利發(fā)展和萬(wàn)科分別錄得權(quán)益銷售金額3475億元、3068億元以及2731.5億元，同比分別下降37.7%、15.6%和33.1%。

頭部房企的銷售景氣程度高于其他房企，與前100房企平均水平相比，前20房企銷售下滑幅度減少了23.5個(gè)百分點(diǎn)。

優(yōu)于同行的銷售表現(xiàn)，還在今年1-2月將保利發(fā)展送上了全口徑銷售榜首位置。

據(jù)此前公告，2023年1-2月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積387.35萬(wàn)平方米，同比增加15.33%；實(shí)現(xiàn)簽約金額638.29億元，同比增加22.09%。2月單月，實(shí)現(xiàn)簽約面積203.41萬(wàn)平方米，同比增加35.51%；實(shí)現(xiàn)簽約金額342.84億元，同比增加42.98%。

按照觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2023年2月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)》，保利發(fā)展全口徑銷售金額位列行業(yè)榜首，緊隨其后的是萬(wàn)科587.5億元、碧桂園562億元。權(quán)益銷售金額則較碧桂園少6.1億元，位居第二。

對(duì)于去年銷售降幅優(yōu)于行業(yè)的表現(xiàn)，保利發(fā)展表示，公司始終聚焦核心城市，區(qū)域深耕效果持續(xù)顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，該公司重點(diǎn)布局的38城銷售貢獻(xiàn)占比達(dá)86%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)；珠三角、長(zhǎng)三角銷售貢獻(xiàn)為56%，同比提升3個(gè)百分點(diǎn)。

在銷售額出現(xiàn)下滑的同時(shí)，保利發(fā)展去年新拓力度也有相應(yīng)減弱，但依然成為了行業(yè)中拿地較多的企業(yè)。

年報(bào)數(shù)據(jù)介紹，其2022年新拓展項(xiàng)目91個(gè)、總地價(jià)為1613億元，同比下降13%，拓展容積率面積1054萬(wàn)平方米，拿地銷售比為35.27%。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，以全口徑銷售金額和全口徑新增土儲(chǔ)金額計(jì)算，截至2022年11月末，多數(shù)房企拿地銷售比均在40%以內(nèi)，其中保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地和建發(fā)房產(chǎn)拿地銷售比接近40%。

在保持拿地節(jié)奏的同時(shí)，面對(duì)城市分化持續(xù)、有效市場(chǎng)邊界收縮的特點(diǎn)，保利發(fā)展表示堅(jiān)持聚焦“核心城市+城市群”，去年38城拓展金額占比98%；堅(jiān)持以住宅為主的拓展策略，報(bào)告期內(nèi)新增住宅貨量占比93%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，響應(yīng)“租售并舉”住房體系要求，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿地、項(xiàng)目合作等方式，獲取了福州、上海等地的保租房項(xiàng)目。

另一方面，隨著去年下半年土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境改善、供地量增加，保利發(fā)展下半年新拓展項(xiàng)目總地價(jià)金額為1007億元，占全年比重的62%。

新的機(jī)會(huì)

雖然在銷售、拿地方面均有表現(xiàn)，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)不明朗的環(huán)境，“交付”是保利發(fā)展2022年的重點(diǎn)工作之一。

保利發(fā)展于報(bào)告表示：“公司以資金平衡為導(dǎo)向，在靈活調(diào)整投資節(jié)奏的同時(shí)，堅(jiān)持‘以銷定產(chǎn)’，全年實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積2375萬(wàn)平方米，同比下降54%。”

報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)交付25.9萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)26%，保障了營(yíng)收規(guī)模的表現(xiàn)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2811.08億元，同比下降1.37%。

同時(shí)，該公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)270.11億元，同比下降27.37%；歸母凈利潤(rùn)183.47億元，同比下降33.01%。主要為前期低利潤(rùn)項(xiàng)目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，導(dǎo)致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。公司毛利率為22.01%，同比下降4.79個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)投資收益42.01億元，同比下降32.36%。

其實(shí)關(guān)于利潤(rùn)下降等表現(xiàn)，在3月初的臨時(shí)股東大會(huì)上，保利發(fā)展管理層就曾表示，主要源于房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，同時(shí)受項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率、權(quán)益比例等下降的影響，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)均出現(xiàn)同比減少。

面對(duì)行業(yè)毛利率整體下滑的情況，管理層也表示，現(xiàn)在銷售、結(jié)轉(zhuǎn)的主要是2019-2020年土地市場(chǎng)較熱情況下拿的地，因而在市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中有些項(xiàng)目利潤(rùn)率會(huì)有波動(dòng)。

“很難確切地講利潤(rùn)率在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)就一定是扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。”參會(huì)股東轉(zhuǎn)述管理層的表態(tài)：“對(duì)利潤(rùn)率波動(dòng)的預(yù)測(cè)可能比以前會(huì)更困難一點(diǎn)，隨著市場(chǎng)修復(fù)，會(huì)帶來(lái)正面的修復(fù)。”

保利發(fā)展今年仍以“保交付、穩(wěn)營(yíng)收”為主題。

該公司披露，2023年計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3510億元、計(jì)劃新開(kāi)工面積2000萬(wàn)平方米、計(jì)劃竣工面積4450萬(wàn)平方米。三項(xiàng)數(shù)據(jù)對(duì)比2022年的計(jì)劃，分別為-3.84%、-50.12%、5.18%。

開(kāi)工量繼續(xù)減半的同時(shí)，竣工量在增加。或許在穩(wěn)營(yíng)收的要求下，保利發(fā)展“保交付”計(jì)劃也只能許增不許減。

對(duì)于當(dāng)下房企緊張的資金面而言，保交付之外，另一個(gè)主要任務(wù)依然是降負(fù)債，保利發(fā)展卻仍能提升直接融資比重。

據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告披露，“報(bào)告期內(nèi)，公司提升直接融資比重，累計(jì)發(fā)行公司債113億元、中期票據(jù)150億元，合計(jì)規(guī)模同比增長(zhǎng)40.72%。融資成本優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)行利率多次為同期同行最低，直接融資平均融資成本2.88%。”

截至報(bào)告期末，保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3813億元，綜合融資成本僅約3.92%，較去年末下降0.54個(gè)百分點(diǎn)。

于報(bào)告期末，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%、凈負(fù)債率為63.6%、現(xiàn)金短債比為1.57，三項(xiàng)指標(biāo)均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)此，保利發(fā)展表示，公司債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理，一年內(nèi)到期的債務(wù)占有息負(fù)債比重為21%；流動(dòng)比率為1.54，“償債能力突出”。

為了強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，保利發(fā)展同時(shí)也在加強(qiáng)資金回籠管控，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)回籠金額4271億元，回籠率為93.4%，連續(xù)4年保持在93%以上。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱數(shù)據(jù)，保利發(fā)展已連續(xù)5年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為正，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額74億元，五年累計(jì)超842億元。

合并資產(chǎn)負(fù)債表顯示，保利發(fā)展2022年負(fù)債合計(jì)11482.73億元，同比增加4.67%。其中，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債由605.75億元增加31.98%至799.47億元，大幅增加的原因是到期時(shí)間在一年以內(nèi)的借款增加。

截至報(bào)告期末，該公司賬面貨幣資金1765億元，占總資產(chǎn)比重為12%。

對(duì)于2023年，保利發(fā)展認(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。

其認(rèn)為，2022年，政策層面不斷加大需求端的扶持力度，支持剛性和改善性住房需求；同時(shí)在供給側(cè)加大對(duì)行業(yè)的金融支持力度，特別是11月以來(lái)的信貸、債券融資和股權(quán)再融資等支持房企融資的三箭齊發(fā)，以期提振市場(chǎng)信心，但受制于經(jīng)濟(jì)增速放緩和居民整體預(yù)期不足的影響，市場(chǎng)表現(xiàn)短期內(nèi)難以快速改善回升，市場(chǎng)主體的信心修復(fù)仍需要一個(gè)過(guò)程。

“中長(zhǎng)期來(lái)看，支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本面依然穩(wěn)定，新房銷售仍有望保持10萬(wàn)億以上的市場(chǎng)規(guī)模；城市分化趨勢(shì)仍將延續(xù)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口流入、有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將持續(xù)健康發(fā)展。”

隨著住房回歸居住屬性，居民訴求從“有住房”轉(zhuǎn)向“住好房”，也將帶來(lái)充裕的改善性需求；同時(shí)，住房供應(yīng)體系的不斷豐富，也為行業(yè)發(fā)展提供了結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升仍依賴于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和居民信心恢復(fù)的進(jìn)程，而國(guó)內(nèi)外錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也給這一進(jìn)程帶來(lái)了較多的不確定性。

保利發(fā)展還表示，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將不斷優(yōu)化，參與主體趨于理性，“房住不炒”形勢(shì)下或?qū)⒋偈狗績(jī)r(jià)、地價(jià)趨于平穩(wěn)并保持合理價(jià)差，進(jìn)而給行業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的盈利空間。

同時(shí)，行業(yè)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素將從規(guī)模擴(kuò)張向品質(zhì)提升轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品、成本、開(kāi)發(fā)、配套服務(wù)、品牌信用等系統(tǒng)化的專業(yè)能力將有更顯著的市場(chǎng)區(qū)分度，并集成為管理紅利幫助企業(yè)獲得優(yōu)于行業(yè)平均的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，帶動(dòng)行業(yè)集中度提升。

“對(duì)于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，新的發(fā)展階段也孕育著新的機(jī)會(huì)。”保利發(fā)展認(rèn)為。

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