觀點網 3月31日，深圳華僑城股份有限公司發布2022年度報告并于線上召開業績說明會。

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本次說明會，未見到2022年上任華僑城董事長的張振高，而他到任華僑城的“首份成績”，顯得有些不盡人意。

觀點新媒體了解到，華僑城副董事長劉鳳喜、董事及總裁王曉雯、總會計師馮文紅、戰略與投資管理部總監陳洪江、企業管理部總監李崢以及董事會秘書關山出席了業績說明會。

上述管理層于會中說明去年業績的具體情況，重點圍繞著華僑城應對市場下行的策略以及去年企業內部的相關調整，并對問題進行一一解答。

華僑城董事及總裁王曉雯于會上向投資者坦言，2022年是公司上市以來經營承壓最重，最為困難的一年。

首虧即百億

2022年，文旅和地產都未出現實際轉機。而華僑城以文旅+地產的“雙輪驅動”模式發展，面對的“雙倍困難”從核心財務指標中便能窺探一二。

截至2022年末，華僑城主營業務由盈利轉為虧損，營業收入767.67億元，按年減少25.17%；凈利潤及歸母凈利潤均錄得超百億虧損，分別為128億及109億，同時這也是華僑城上市以來首次出現虧損。

報告期內，華僑城旅游綜合業務收入272億元，同比降低37%，占總營收比重下滑6.77個百分點。旅游業務毛利率為25%，較上期降低8個百分點。房地產業務收入494億元，同比降低16%，毛利率22%，同比持平，占比則是由2021年同期的57.48%上升至64.31%。

由此看出，2022年雖然是地產“探底”年，對于華僑城來講，旅游業務下滑幅度比起地產業務大得多。據觀察，由于該司2022年度結轉項目的區域差異，導致期內房地產行業平均毛利率降為23%，同比下降3%。

拆分收入結構上看，報告期內，華僑城華南地區收入貢獻下滑明顯，而華東地區成為該年度收入壓艙石。另外，華北地區收入在期內完成同比102.99%增長。2022年度，該司華東地區錄得收入324.36億元，占營業收入比重42.25%，收入金額同比增長10.42%，收入貢獻則上升13.61個百分點。

以往對收入起到支撐作用的華南區域，期內銷售下滑明顯，對應收入貢獻率也低于同期。報告期內，華僑城華南區域錄得收入224.47億元，區域收入按年減少超5成，達54.23%，對收入貢獻也減少近19%。

觀點新媒體觀察到，華僑城華東地區的毛利率在業務分區中處于較低水平且本期數據低于公司整體平均毛利率。報告期內，華東區域毛利率為17.74%，按年減少0.98%，。與此同時，華僑城在華南、華中及西部地區的收入毛利率均在20%以上。

對于毛利率按年繼續下滑，除了收入占比集中在較低毛利的華東區域這一個原因外，華僑城總會計師馮文紅指出，深圳區域項目于2022年的基本結轉完畢，也使得公司2021年和2022年毛利率較過往年份有較大降幅。

銷售下滑帶來的業績虧損僅僅是凈利預虧冰山一角，資產減值損失問題才是華僑城本次百億凈虧的內在核心。

根據華僑城在年報中的口徑，根據謹慎性原則，該司預計房地產市場短期調整壓力仍然較大的情況下，預計未來現金流量的限制低于賬面價值的存貨，計提了存貨跌價準備115億元。并長期股權投資，固定資產及其他資產減值準備12億元，二者合計資產減值損失127億元。

管理層在業績會中還指，出于房企投資策略普遍區域謹慎，公司2022年通過股權轉讓方式獲得投資收益較上年減少11億元。

這個信號預示著，華僑城一方面可能是在去年減少了通過股權轉讓方式“變現”的操作。另一方面，則是在行業下行中持有資產及項目股權仍保持著持續減值的風險。

2023繼續守成

對于2023年的投資指引，華僑城則是略顯保留，既沒給出具體的投資規劃及強度，也沒有具體的安排及細化的數據，僅有管理層對2023年拿地投資的策略。

業績說明會中，有投資者問起華僑城在2023年的投資規劃，該司戰略與投資管理部總監陳洪江指出，華僑城今年投資核心是以收定投，優中選優，公司將根據市場的情況適時調整投資策略。

陳洪江續指，華僑城將重點聚焦核心城市，核心板塊的招拍掛項目，適時補充一批高周轉項目，繼續發揮文旅綜合開發競爭優勢，持續獲取優質土地資源。

華僑城管理層還透露，2023年將把握行業發展大趨勢，該司將積極介入工程代建領域。

聚焦核心城市、板塊的投資策略，預示著華僑城有可能會參加烈度較高的地塊競爭，這無疑會繼續考驗該司的盈利質量，尤其是項目建成銷售后的毛利。另外，工程代建領域同樣是“人才濟濟”，較早布局的房企目前已形成了一定規模，華僑城在競爭力上仍有提升空間。

由此看來，華僑城仍保持著較為保守的投資策略，寧可少掙錢、但不可犯錯誤。

回看2022年，華僑城主動放緩了對外投資強度，報告期內投資額為40.69億元，較2021年同期90.03億元減少了54.80%。

全年新增土儲5宗，其中3宗來自招拍掛，2宗來自有償劃撥；累計活動新增土儲37.42萬平方米，對應計容建面37萬平米，花費土地總價款26.73億元，其中權益對價14.48億元，權益比例54.2%。

而上年同期，華僑城則是新增土儲23宗、新增土儲面積258.62萬平方米，建面435.06萬平米、總土地款302.80億元，權益對價177.77億元，權益比例為58.70%。

兩年間的對比可得知，2022年華僑城在投資強度上僅為2021年的1成水平。其中，擴儲面積僅為上期14%；權益金額上為同期的8%，權益比例仍維系在55%上下。

華僑城在融資動作上，則比投資動作要“激進”得多。

自從去年底房企融資端的“三箭齊發”后，萬科及保利便積極跟進定增，華僑城同樣于3月30日發布了關于向特定對象發行可轉換公司債券預案披露的提示性公告。

擬定向發行88億元可轉換公司債券，募集資金將用于該司位于東莞、寧波、無錫、武漢、合肥以及南京等城市的10個項目，債券期限為6年。本次可轉債發行對象為包括華僑城集團在內的不超過35名（含35名）符合中國證監會及深交所規定條件的特定對象。

值得一提的是，主板定向可轉債是2023年2月全面注冊制改革之后的產品創新，華僑城本次為首次發行的該品種債券。

因此，該司管理層也在業績說明會中也指出，發行存在一定的挑戰性，存在一定的挑戰性，并將于4月21日提交年度股東大會審議。

對于目前華僑城資產減值壓力是否得到完全釋放，公司層面表示，減值測試是基于2022年市場的環境、產品的結構以及銷售去化等因素下的考量，后續是否會存在進一步減值的風險取決于上述因素是否能得到根本的改善。

以下為深圳華僑城股份有限公司2022年報業績說明會實錄：

現場提問：2023年公司拿地規劃、拿地節奏、拿地強度是如何安排的？

陳洪江：對于2023年的拿地計劃，公司將根據市場的情況適時調整投資策略，核心是以收定投，優中選優積極穩妥開展工作。

一是將重點聚焦核心城市，核心板塊的招拍掛項目，適時補充一批高周轉項目。二是以項目良性循環和可持續發展為前提，繼續發揮文旅綜合開發競爭優勢，持續獲取優質土地資源。三是進一步探索房地產行業新的發展模式，緊跟國家政策導向，把握行業發展大趨勢，我們將積極介入工程代建，保障房建設等業務來豐富公司收入結構。

現場提問：股權融資放開后，公司是否有定增，或者資產重組的考慮和安排？

關山：2022年11月28日監管釋放第三支箭之后，華僑城A積極響應，主動落實中央政策，第一時間啟動再融資工作，希望借此機會，進一步增強公司的資金實力，夯實高質量發展基礎，實現資本市場和業務發展之間的長期良性和互動。

公司本次發行的品種為定向可轉債，擬發行總額不超過88億元，期限為6年，主板定向可轉債是2023年2月全面注冊制改革之后的重要的產品創新，是首次發行的品種，在發行中存在一定的挑戰性。

目前公司發行定向可轉債的方向已通過董事會審議，相關公告已經上網，并將于4月21日提交年度股東大會審議，敬請各位投資者關注。

現場提問：如何看待房地產債務問題的發展趨勢？目前市場是否已經開始進入行業信用修復階段，公司如何判斷后續的融資趨勢？

馮文紅：隨著近期房地產利好政策紛紛出臺，特別是監管釋放第三支箭之后，從政策層面支持改善優質房企的資產負債表的計劃，加大權益補充力度，房地產企業債務得到了有效緩解。

房地產市場在國家政策的有力支持下，后續在融資種類，融資方式以及成本上企業將會有更多更好的選擇。

現場提問：在目前房價水平的情況下，2023年公司資產減值壓力是否已經結束，后續是否有減值預期，對業績影響如何，2023年業績預期怎么樣？

馮文紅：公司在2022年減值測試是基于市場的環境，產品的結構以及銷售去化等因素做出來的，后續是否會存在進一步減值的風險取決于上述因素是否能得到根本的改善。

2023年公司將積極夯實資產質量，努力爭取公司的資源在區域配置上，產品類型上以及在業態的結構上再下功夫，全面提升企業發展的經營質量。

現場提問：公司目前在市場上拿地的標準是什么？

陳洪江：對于拿地標準，我們仍然將堅持先勝后戰，堅持招拍掛拿地為主，要求新獲取的項目銷售物業中擴大住宅的占比，經營性物業中降低資產自持的比例，優中選優，加強資源儲備。

同時，我們也將引導新增投資向收益率高，凈現金流高，資產周轉速度快，團隊綜合能力強的項目和區域傾斜。

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