文/樂居財經楊宏彬

疫情之后，越秀地產的業績會，首次回歸線下。董事長林昭遠，看起來心情很不錯，他一直面帶微笑，自稱回答問題的時候，“情感豐富了好多”。

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3月15日，越秀地產（0123.HK)舉行2022年度業績發布會，董事長兼執行董事林昭遠；副董事長、執行董事兼總經理林峰；財務總監兼執行董事陳靜；資本經營部總經理姜永進出席本次會議。

在市場下行之際，越秀地產表現出了極強的韌性，各項經營指標逆勢增長。2022年全年，越秀地產錄得營業收入724.2億元，同比增長26.2%；實現股東應占利潤39.5億元，同比上升10.2%；核心凈利潤42.4億元，同比上升2.1%。

截止2022年末，越秀地產總資產達3,463.5億元，同比增長10.4%。越秀之所以能取得亮眼成績，林昭遠認為原因之一，在于“勤快”。

自身盈利增長的同時，越秀地產也不忘回饋股東。公司董事會建議宣派2022年末期股息每股0.307港元，連同中期股息，全年派息每股0.626港元，派息總額約占核心凈利潤的40%。這么高的分紅率在整個行業內是較為少見的。

然而，越秀地產的誠意不僅如此。在上市30周年及成立40周年之際，越秀地產還決定額外進行實物分派，公司合資格股東每持有1,000股公司股票獲派發越秀房托62個基金單位。

林昭遠在談及今年的房地產市場時表示，預測今年的房地產市場會穩中向好，越秀地產好的項目會抓緊去化，回流現金，今年的供貨會超過2400億元。

銷售目標超額完成，多元增加優質土儲

越秀地產經營業績的穩步增長，和地產銷售的強勁是分不開的。

2022年全年，越秀地產實現合約銷售額1,250.3億元，同比增長8.6%，完成全年銷售目標1,235億元的101.2%。銷售同比實現增長及完成業績目標，這在去年整個行業中是相當難得的。

具體來看，越秀地產2022年繼續實施及優化“1+4”全國化市場布局，聚焦和深耕大灣區，重點拓展華東地區、華中地區、北方地區和西部地區。

期內，越秀地產在大灣區實現合同銷售金額約596.8億元，約占總銷售金額的47.7%；在廣州實現合同銷售金額約531.9億元，約占總合同銷售金額的42.5%。繼續保持在大灣區領先及廣州市場第一的地位。

此外，去年越秀華東區域的銷售工作取得突破。全年實現合同銷售金額429.5億元，同比上升65.7%。

展望2023年，越秀地產的管理層將銷售目標定為1320億元，較2022年有6%的提升。林昭遠解釋稱，企業對于市場的判斷，總體上對十幾萬億的整體市場有著堅定的信心。政策已經給了很好的支撐，后續核心就是（激發）投資者信心。

土地儲備是房企的糧倉，俗話說，“手里有糧，心中不慌”。

2022年全年，越秀地產新增37幅土地，建筑面積695萬平方米，遍布廣州、深圳、佛山、中山、上海等大灣區和華東地區核心城市和重要的省會城市，其中廣州地區新增地塊10幅，約227萬平方米。

年內，越秀地產采用了“6+1”土地獲取模式中，即通過持續完善TOD、“城市運營”、城市更新、國企合作、收并購、產業勾地和公開市場競拍等方式拿地，獲取的土儲分別占新增土儲的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。

“這幾年無論深圳、上海還是北京的地，我們都是加大力度去拿的，在北京有機會我們還會繼續拿地。”林昭遠認為，拿地好時機時刻都在。

截止2022年末，越秀地產擁有總土地儲備約2,845萬平方米，分布全國30個城市，一、二線城市占比到93%；在大灣區和廣州市場，越秀地產分別擁有土地儲備1,418萬平方米和1,219萬平方米，約占總土地儲備的49.8%和42.8%。

越秀地產管理層表示，當前的土地儲備足夠公司未來至少三年的開發所需。

除了地產外，越秀旗下的商業運營和管理業務也在助力營收增長。期內，越秀地產團持有的商業物業實現商業租賃收入3.23億元，持股41.39%的越秀房產基金實現收入約18.73億元，同比上升4.2%。

融資暢通，三道紅線保持“綠檔”

在盈利能力持續突破的同時，越秀地產的財務端也保持著穩健。

截止2022年底，越秀地產的總借貸金額為883億元，其中人民幣借貸占比75%，外幣借貸占比25%。

從還款期限來看，越秀地產債務結構合理，一年內需償還的借款為157.44億元，僅占比18%，而3-5年內償還的借款占比達到了49%，償還期限5年以上的占6%，兩者合計占比55%。

同時，越秀地產2022年的平均借貸利率創下新低，為4.16%，2020年及2021年分別為4.26%及4.62%。

截止2022年末，越秀地產手持的貨幣資金達351.2億元，除去監管存款132.7億元后，仍足以覆蓋一年內的到期債務。越秀地產剔除預收款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍，“三道紅線”指標保持全部“綠檔”。

作為國企背景的房企，越秀地產有著天然的融資優勢。2022年年內，越秀地產多次低息發債，如9月成功發行的25.9億元公司債券，根據簿記結果，3+2年期品種發行規模15億元，票面利率2.78%；5+2年期品種發行規模10.9億元，票面利率3.09%。5年期為行業歷史最低利率。

2022年全年，越秀地產完成新的融資約人民幣599.0億元，其中境內融資約人民幣524.0億元，境外融資約人民幣75.0億元。于境內成功發行人民幣公司債券合共98.4億元，加權平均利率3.11%。

對于發債計劃，林昭遠指，主要看成本，“我們具備發債的能力，有債務到期確實有再融資的需要，哪里成本低我們到哪里去。”

展望未來，越秀地產表示，公司將持續持“三道紅線”綠擋達標，加強對銷售現金流的管理，保持較高的本年合同回款率?拓融資渠道，降融資成本，保財務健康和現金流充裕安全。

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