觀點網(wǎng) “我們現(xiàn)在也在跟監(jiān)管層溝通。不管是定增還是REITS，都比純債的資金幫助要大。”

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話音剛落，新城便對外披露了80億A股定增預(yù)案。

3月13日晚間，新城控股發(fā)布公告稱，擬向不超過35名符合中國證監(jiān)會規(guī)定條件的特定投資者發(fā)行A股股票，發(fā)行的股票數(shù)量不超過發(fā)行前總股本的30%，即不超過67,668.68萬股，募集資金總額不超過80億元，將投向6個公司在建項目及補充流動資金。

而至3月13日收盤，新城控股最新股價為17.43元，市盈率(TTM)為3.91倍，總市值為393.16億元。

新城控股表示，公司擬通過此次發(fā)行增強上市公司資金實力，提升流動性和抗風(fēng)險能力。在債務(wù)融資的基礎(chǔ)上配合股權(quán)融資，亦有助于加快整體開發(fā)進(jìn)度，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的有序推進(jìn)和平穩(wěn)交付。

定增詳解

新城控股此次增發(fā)的發(fā)行對象為不超過35名符合中國證監(jiān)會規(guī)定條件的特定投資者，預(yù)計發(fā)行數(shù)量不超過67,668.68萬股，募資總額不超過80億元。

增發(fā)價格則有所折讓。預(yù)案當(dāng)中顯示，本次發(fā)行的股票發(fā)行價格不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日公司股票交易均價的80%。3月13日收盤，新城控股最新股價為17.43元，市盈率(TTM)為3.91，總市值為393.16億元。

新城控股擬將募資凈額將全部用于溫州新城甌江灣項目、東營項目、重慶大足項目、泰安新泰項目、宿遷泗洪項目、大同云岡項目及補充流動資金。據(jù)悉，這些項目均為在建項目，定位于首次置業(yè)及改善型普通住宅產(chǎn)品，項目均已預(yù)售。

其中，溫州新城甌江灣項目投資總額約為34.5億元，計劃使用募集資金7.5億元；東營項目投資總額約為24.71億元，計劃使用募集資金14.5億元；重慶大足項目投資總額約22.44億元，計劃使用募集資金14億元；泰安新泰項目投資總額約為24.08億元，計劃使用募集資金7.5億元；宿遷泗洪項目投資總額約15.14億元，計劃使用募集資金5.5億元；大同云岡項目投資總額約為12.81億元，計劃使用募集資金7億元，另有24億元將用于補充流動資金。

數(shù)據(jù)來源：公司公告

此次募資凈額少于項目總投資的部分，新城控股將利用其他方式予以解決，募資到位之前，將根據(jù)項目進(jìn)度的實際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后予以置換。

如果本次實際募集資金凈額相對于擬募集資金投資額存在不足，在不改變擬投資項目的前提下，公司董事會可對上述單個或多個投資項目的擬投入募集資金金額進(jìn)行調(diào)整，或者通過自籌資金彌補不足部分。

新城控股提及，本次向特定對象發(fā)行完成后，公司股本和凈資產(chǎn)將有較大幅度增長，而短期內(nèi)公司凈利潤有可能無法與股本和凈資產(chǎn)同步增長，從而導(dǎo)致公司的每股收益和凈資產(chǎn)收益率存在被攤薄的風(fēng)險。

如此大額的定增，是否會導(dǎo)致公司控制權(quán)產(chǎn)生變化？

根據(jù)增發(fā)預(yù)案，截至公告日，王振華持有新城發(fā)展63.33%的股權(quán)，新城發(fā)展通過香港創(chuàng)拓持有富域發(fā)展和常州德潤100%的股權(quán)，富域發(fā)展持有公司61.09%的股權(quán)，常州德潤持有公司6.11%的股權(quán)，公司控股股東富域發(fā)展及其一致行動人常州德潤合計持有公司67.20%的股權(quán)。

本次發(fā)行前后，公司的控股股東均為富域發(fā)展，實際控制人均為王振華，本次發(fā)行不會導(dǎo)致公司控制權(quán)發(fā)生變化。

融資尋路

此次增發(fā)的背景，是復(fù)雜的市場環(huán)境及“三箭齊發(fā)”政策支持房企合理融資需求，也是時隔七年后再次于A股融資闖關(guān)。

在剛剛過去的臨時股東會上，新城管理層透露，公司其實在2016年7月1號的定增計劃就通過了，但因為宏觀調(diào)控的原因一直沒拿到批文。“我們現(xiàn)在也在跟監(jiān)管層溝通。不管是定增還是REITs，都比純債的資金幫助要大。”

2016年新城控股便擬非公開發(fā)行不超過4.07億股，募集資金總額不超過50億元，扣除發(fā)行費用后將用于5個項目，以及補充流動資金，但新城控股在之后久久未收到中國證監(jiān)會相關(guān)核準(zhǔn)文件。

就在披露80億定增預(yù)案當(dāng)天，新城控股也隨即宣布終止2016年度非公開發(fā)行A股股票事項并不再就該事項向證券交易所提交發(fā)行上市注冊申請文件。

值得關(guān)注的是，于2022年末，新城控股母公司新城發(fā)展就已在港股完成配股融資，認(rèn)購方按每股認(rèn)購股份3.50港元的認(rèn)購價認(rèn)購，認(rèn)購股份占經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認(rèn)購股份擴大后該公司已發(fā)行股本約7.93%，所得款項凈額總額約19.43億港元。

無獨有偶，萬科此前同樣抓住機會在H股及A股進(jìn)行股權(quán)融資，總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝不久前分析兩者差異：“H股就像泡普洱茶，A股就像泡綠茶。”

他稱，H股拿到的資金使用靈活性要強很多，A股只能用于保交付，用于現(xiàn)有的開發(fā)建設(shè)，H股資金可以60%置換原有的借款和債務(wù)性的安排，剩下40%用于補充流動性。

作為少數(shù)沒有出現(xiàn)公開違約的民企，新城的債務(wù)情況尚可。截至2022年三季末，新城控股流動負(fù)債3522.18億元，主要為應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有256.54億元，貨幣資金有345.08億元，較2021年末下降38%，但仍可覆蓋短債。

除此之外，該公司還有629.38億非流動負(fù)債，主要為長期借款和應(yīng)付債券，而長期有息負(fù)債合計505.57億元。整體來看，新城控股剛性債務(wù)規(guī)模約為762億元，以長期有息負(fù)債為主。

不過，新城控股仍難以避免房地產(chǎn)整體下行所帶來的挑戰(zhàn)。根據(jù)其此前發(fā)布年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計2022年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為6.3億元到37.79億元，同比減少70%到95%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為5.12億元到30.73億元，同比減少70%到95%。

而期內(nèi)凈利潤減少的主要原因為：（一）受整體市場環(huán)境、疫情及結(jié)轉(zhuǎn)項目的結(jié)構(gòu)變化，2022年公司房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)收入及毛利較2021年有較大幅度的減少。（二）由于市場情況變化，公司計提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加。

剛過去不久，穆迪下調(diào)其母公司新城發(fā)展公司家族評級至“B1”，穆迪預(yù)計新城發(fā)展的合同銷售額將繼續(xù)落后于市場，在2023年同比下降15%，至1000億元人民幣左右。

根據(jù)新城控股發(fā)布的業(yè)績報告顯示，1-2月，新城控股累計實現(xiàn)合同銷售金額約135.85億元，比上年同期減少28.85%，累計銷售面積約160.03萬平方米，比上年同期下降19.25%。

但穆迪預(yù)計，在未來12-18個月，新城發(fā)展的流動性將保持充足，因為過去3-6個月，中國政府的措施為新城發(fā)展在境內(nèi)籌集新融資提供了支持。

具體而言，該公司在中債增的信用擔(dān)保下發(fā)行了20億元人民幣的境內(nèi)中期票據(jù)，并于2022年12月通過H股配售籌集了19億港元。另外，新城成熟的投資物業(yè)也將繼續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收入。

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