文/樂居財經許淑敏

地產一回暖，交易市場就開始了熙來攘往。

(資料圖片)

遠洋告別成都太古里，拿回56個億的資金；招商局置地作價4.08億，出售佛山招商依云置地中心51%股權。而上實發展也賣了北外灘地塊90%股權與債權，預計售價50億。

在別人眼中不差錢的國央企，也開始賣起了資產。銷售還未回暖，“三支箭”的資金要到手里，也需要時間，在沖出黎明的最后階段，也是體力最容易透支的時候，多備點錢糧確實是明智的。

如有剩余，還可以為下個階段的機遇到來而蓄力，以備搶跑市場。因為中央層面重申“房地產是國民經濟的支柱產業”，未來還是有一定的空間。

更何況，現在資產的賣相，確實比以前好了一些，有了增值空間。遠洋賣太古里、招商依云置地中心，都沒有便宜賣。

去年，出險房企為了生存，頻頻賤賣資產，依舊很難找到接盤俠。如今行業形勢轉變，買賣資產的態度隨之變化。不管是出險房企，或是處在安全線范圍內的房企，出售資產會更加順利，而且有更大的議價空間。

賣相好了

這段時間，遠洋集團、招商蛇口等房企動作明顯多了起來。

這些處于安全線范圍內的房企，未有違約記錄，之前市場仍未有起色的時候，鮮少對外發聲，或者有比較大的動作。

但遠洋這段時間獲得工行、郵儲銀行共700億的銀行授信，還跟港資新世界發展簽署了戰略合作協議。而招商蛇口除了獲銀行大額授信外，趁著股權再融資放開，再次啟動南油收購方案，增強對深圳前海土地的控制權，提升估值。

拿銀行授信、啟動股權融資，上述動作可以說是近來市場上多數房企的常規做法。但假如國資在這時候也謀劃出售資產，則不免讓人疑惑。

比如，遠洋集團公告稱，將分階段轉讓成都遠洋太古里50%股權及物管公司50%股權，由合作方太古地產接手，總對價為55.5億元。

而招商蛇口的控股上市平臺招商局置地也宣布，旗下公司廣州招商出售佛山市凱達城投資發展有限公司51%股權，總代價4.08億元，由廣東新南達及佛山金城接盤。

趁著市場活躍，地產項目估值有所回升，賣個好價錢，這或許是它們出售資產的首要目的。

可以看到，遠洋通過出售成都遠洋太古里獲利頗豐。截止2022年9月末，交易當中，三家被出售公司的凈資產總額約為50.06億元，50%股權對應的價值應為25.03億元。而遠洋的出售總價達55.5億元，甚至超過三家公司的凈資產總額。

這是一筆穩賺不賠的買賣。遠洋在公告中提及，這一筆交易將給集團帶來的收益約為13.87億元。

分析人士指出，目前成都遠洋太古里已經進入穩定運營時期，遠洋已階段性完成了自身的使命與任務，或許一直在尋找一個恰當的退出時機，以實現換倉。

另一邊，招商局置地出售的附屬公司，主要業務為開發招商依云置地中心，項目地塊位于佛山市南海區海七路與桂瀾路交匯處，總占地面積29487平方米，被規劃為商業用地。

招商局置地同樣提到，由于目標公司的價值有所升值，董事會認為出售事項為集團提供一個良機，讓其可變現自投資目標公司獲得的資本收益，并增加集團的營運資金。

這些房企的出售邏輯，與此前的出險房企不同，他們是為了獲得增值，而不單單只是解決短期的現金流問題。

從更深層次看，或許不僅限于出售項目的價值，遠洋、招商都有著更長遠的規劃，準備儲糧搶跑未來。

雖然同樣受到行業整體銷售頹勢的影響，銷售回款問題突出。但這兩家房企，一家背靠險資，一家背靠央企，資金實力會比民營房企更強一些。

遠洋地產早在今年5月就已經贖回到期的5億美元5.25%有擔保票據，下一筆美元債到期是2024年7月，無集中到期壓力。

遠洋提到出售是為了聚焦主業。事實上，其自今年以來一直走的是輕資產路線，包括為北京頤堤港項目引入大股東中國人壽，以及出售銳中心項目給平安人壽等等，回籠資金超百億元。

戰略略有成效，遠洋集團重出重圍，今年下半年以來銷售規模穩居行業TOP20。前11月，遠洋銷售額約900億元。

招商局置地也無太多資金壓力。截止2022年中期，其在手現金137億元，流動比率為1.67。它出售資產的意圖，保證現金流安全之余，或許也盤算未來搶占市場。

險資抄底

房企在短期內無法依靠銷售回款，穩住現金流，而監管層“三支箭”的融資支持落地尚需時間，于是，不少房企加快了出售旗下資產的腳步。

近一個月以來，已有超過10家房企祭出出售動作，包括華南城、上實發展、云南城投、路勁等。

與此前一樣，大部分出售資產的房企都是此前陷入流動性壓力的房企，著急出售資產，是為了補充資金，確保公司正常運轉。

不同的是，政策風向轉變，房企旗下項目的出售，確實更加順利，連險資都現身接盤。

上實發展于今年9月底，公開掛牌出售上海實森置業有限公司(“實森置業”)股權與債權，該公司旗下資產為上海北外灘核心地塊，為在建中的“上實中心”，占比面積約為2.3萬平方米，業態為商業與辦公。

不到三個月的時間，12月20日，上實發展又公布，友邦保險分別以2.91億元成功摘得實森置業有限公司90%股權、以43.16億元成功摘得實森置業100%債權，合計46.08億元。

而上實發展，交易預計帶來歸母凈利約1.39億元，充實了現金流。

需要知道的是，大宗商辦項目出售并不容易，近年受到經濟形勢及疫情反復影響，商辦市場表現并不樂觀。再加上，多數房企為了快速出售資產回流現金，選擇的大多是一線城市資金沉淀大、運轉周期長的優質商辦資產，市場出現“供過于求”的局面。

這就導致了商辦資產出售，不是被壓價，就是找不到愿意接盤的房企或機構。

而且上實發展自身還存在資金問題，旗下項目股權債權問題愈加復雜。之前曾因26.15億元應收賬款無法收回，陷入流動性危機。

友邦保險此時接盤，或許也是看中時機，房地產市場預期轉好，核心商辦資產有利可圖。要知道，這筆收并購是友邦保險成立以來的最大一筆資產收購。

據悉，在建中的“上實中心”后續建設和運營總投資，預計達到87億元，目前已投資金額接近70億元。而友邦保險以不到50億元拿下，確實足夠劃算。

險資入局抄底房地產，在以往并不少見。險資一直以來都是房地產行業重要的投資者，多年來，各大保險公司通過股票、債券、收并購等多種方式投資房地產。

只是去年底開始，房企流動性風險加劇、市場信心低迷的時候，險資開始對投資房地產保持謹慎態度。甚至不少保險公司紛紛減持房企股份，尋求避險。

當前市場局勢轉變，或許險資會再度加大投資房地產的力度，尤其是大宗商辦物業，會有持續穩定的租金收益，符合險資長期價值投資的最終目的。

市場轉變

猶記得去年這個時候，花樣年潘軍還在萬字言書中提及，“因為集團現在回血的機能沒有了，融資的機能也沒有，只能靠變賣點資產?！?/p>

彼時，對于暴雷房企而言，再融資“借新還舊”被堵死后，逆勢翻盤概率大小，取決于老板肯不肯出售資產的態度，以及出售資產的規模與時機。

隨著形勢繼續惡化，市場低迷，一度出現房企“賤賣資產”的現象。市場上待價而沽的大宗資產非常多，且民企都自身難保，不輕易并購別人，即便像萬科這樣手握近2000億現金，都很少出手，更別說其他房企。

甚至還出現“1元轉讓”交易。比如，藍光將重慶未來城104畝項目、重慶芙蓉公館項目、天津津南小站665畝項目轉讓予金科方，交易作價僅為1元。

直到今年初，仍有房企選擇“打骨折”賣資產。3月份，富力地產擬以9.77億港元的價格，將位于英國倫敦物業全部股權出售給遠東發展。而該物業原本估值約16.85億港元，本次交易售價相當于打了5.8折。

如今市場局勢明朗，中央三度定調房地產，重申“房地產是國民經濟支柱產業”，有分析稱，這是過去十幾年以來，對房地產政策定調較為寬松的一次，寬松度僅次于2015年。

房企的現金流安全有了保障，融資端“三箭齊發”，關于信貸、股權、債權的融資渠道開始打開，接下來會有大筆資金涌入企業。而銷售端，盡管樓市目前仍然低迷，但隨著市場信心恢復，預期轉變，回暖只是時間問題。

隨著行業形勢的轉變，買賣資產的態度，也隨之變化。

不管是出險房企，還是處在安全線范圍內的房企，出售資產會更加順利，不僅會有更大的議價空間，還會有更多如險資一樣的投資者加入。

這樣一來，房企補充資金的渠道，又多了一條。

除了考慮出售旗下房地產開發項目，還有不少房企謀劃出售物業公司。金科服務已被博裕集團要約收購，旭輝擬通過投標程序出售旭輝永升服務23.26%股權，而德信中國近期也透露，德信服務集團正在談判出售。

市場又要開始活躍了。

關鍵詞： 上實發展 友邦保險 招商蛇口