觀點網12月19日，上海實業控股有限公司發布公告稱，作為唯一競標者，買方（友邦人壽保險有限公司）以50.3億元競得了上海實森置業90%股權與相關債權。

根據公告顯示，于2022年11月7日至2022年12月2日期間，上海虹晟、上實發展(均為上海實業的間接非全資附屬公司)及森大廈以公開掛牌方式在上海產權交易所進行了一次捆綁出售，起拍價約50.3億元。

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出售的標的包括上海實森的90%股權；上海實森欠負上實發展的股東貸款本金總額人民幣43.16億元；及上海實森欠負森大廈的股東貸款本金總額人民幣4.22億元。

此次交易完成后，友邦人壽將控股上海實森，從而獲得上海北外灘上實中心項目90%股權。

50.3億落子北外灘

作為交易的的主要標的，上海實森是上實發展旗下的一家項目公司，由上實發展持股90%的，剩余10%股權則由日本森大廈株式會社持有。

該公司擁有的主要資產是2015年11月26日上實發展以32.6億競得的上海市虹口區提籃橋街道HK324-01號地塊（即北外灘89街坊地塊）國有建設用地使用權。

該地塊東起公平路、西至丹徒路、南到東大名路、北至東長治路，占地面積約為23037平方米，規劃建筑面積約為126705平方米，總建筑面積約為230568平方米，業態為商業與辦公，該地塊所建項目名為“北外灘上實中心”。

據了解，目前上實中心項目已完成結構封頂，并預期于2023年3月31日前可取得竣工驗收備案證書。截至2022年4月30日，該項目已投資約69.57億元人民幣。

對于此次友邦人壽能拿下上實中心90%股權，有市場人士認為早在意料之中。事實上，在上海實森被掛牌之初，便有消息傳出稱友邦人壽母公司友邦保險有購買意向。

據觀點新媒體獲悉，友邦人壽是友邦保險全資持股的壽險子公司，統一經營友邦保險在中國內地的壽險業務。

而友邦保險1919年成立，新中國成立后，友邦是最早進入中國的保險公司，此前也是中國唯一一家外商獨資的保險公司。2020年8月18日，友邦保險在上海成立了友邦人壽，成為了中國內地首家外資獨資人身保險公司。

在上述人士看來，友邦能以50.3億元競得無疑撿了個大便宜，畢竟該項目已投資金額近70億元。

而對于此次收購，友邦人壽方面表示，上實中心項目是公司成立以來進行的最大一次資產收購。公司將為完成此項目的建設和后續的運營繼續提供資金，預計項目總投資不超過人民幣87億元。此投資項目的資金主要來源于保險責任準備金。

此外，也有分析人士指出，此次友邦人壽收購上實中心亦象征著上海大宗交易市場里的投資型買家正在回歸。

據戴德梁行數據顯示，2022年第三季度上海錄得14宗、共計153億元大宗交易。受2022第二季度上海疫情對于大宗交易影響延續顯現，第三季度成交總額遠低于去年同期水平。

其中，三季度投資型買家成交金額占比為79%，較上半年的42%大幅度增加，回歸成為市場主流；自用買家成交金額僅占21%，主要受本季度自用買家交易平均金額相對較小所影響。

物業類型方面，三季度辦公類物業成交總金額達93.2億元，占比依舊穩定維持在超60%的水平，不乏如佳兆業金融中心、君康金融廣場等高金額交易，單筆交易均突破20億元。

不動產投資脈絡

長期以來，險資都是不動產投資領域的重磅玩家。雖然在國內友邦保險在不動產投資方面聲名不顯，但亦是其中一員。

據悉，友邦保險在中國、泰國及菲律賓等地參與不動產投資項目。在中國，友邦投資的不動產項目大多集中在港澳地區，例如香港的友邦大廈、友邦金額中心、友邦香港大樓以及澳門的友邦金融廣場等。而友邦在內地投資的不動產項目有上海黃浦區的友邦大廈、廣東佛山南海區的友邦金融中心等。

在友邦的眾多不動產投資中，香港南區赫蘭道8號屋地無疑是其近年來最成功的投資案例之一。2019年，友邦曾以20億元港元出售了香港南區赫蘭道8號屋地，該地是其于1985年以港元2,000萬購入。在持有的34年間，除了每年有租金收入外，資產增值了100倍。

除了傳統的商辦不動產，友邦保險還將目光瞄準在了物流不動產上。2021年8月，該公司宣布與普洛斯達成戰略伙伴協議，攜手對全球物流不動產市場及相關機會進行投資。

友邦保險方面表示，合作雙方戰略上高度契合，公司由此可借助普洛斯在全球物流不動產領域豐富的投資經驗和專長，與普洛斯合作加碼對這一市場的投資，把握全球物流不動產市場持續增長的長期趨勢。這也將為了公司帶來巨大機遇，進一步豐富其投資組合，提升對客戶和股東的回報。

而對于險資入局物流地產，高力國際中國區產業及工業地產部高級董事王少華也曾指出，物流地產是高度標準化的資產，具有良好的流動性。隨著整體制造業及消費不斷發展，物流地產整體投資風險較低，投資回報率比較穩定。外資投資機構及開發型基金投資份額縮減，城市圈縮小，市場機會增多，這使得險資的投資機會增多。

截至2022年6月30日，友邦保險的國際財務報告準則營運利潤投資回報為56億美元，其中股權及房地產預期長期投資回報為18.18億美元，較2021同期增長30%（按照固定匯率計算）。

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