文/樂居財經魏薇

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在地產下行期，境外評級機構對我國房地產行情持續悲觀。從去年的被動下調評級，到如今的主動撤銷境外機構評級，房企們對他們的評級下調已看得越來越輕。

11月8日，標普發布報告稱，應碧桂園公司的要求，撤銷其發行人信用評級。經營上，碧桂園當前基本面沒有發生重大變化，本次評級撤銷不會觸發公司存量債務的加速清償條款，不會對公司的償債能力及融資能力產生不利影響。

好在，市場對有關房企評級的消息已趨于理性，碧桂園的主動出擊，并未遭到資本市場的懷疑。

加之11月8日，交易商協會表示，將繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

今日，碧桂園開盤大漲超30%。截至當日收盤，漲13.89%，報每股1.64港元。不僅是碧桂園，11月9日開盤，港股內房股集體拉升，當天，旭輝、龍光、中梁、富力、陽光城、新城發展等均收獲不少漲幅。

就碧桂園自身而言，其經營面仍然穩健。9月，碧桂園在境內資本市場完成融資，成本為全市場最低。10月單月，碧桂園連同其附屬公司、合營公司、聯營公司實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約333.3億元，環比增長4.1%；歸屬公司股東權益的合同銷售建筑面積約416萬平方米，環比增長6.12%。

據不完全統計，去年下半年至今，已有包括陽光城、佳兆業、新城、融創、龍光、寶龍等在內的約70家房企向三大評級機構提出申請撤銷評級。其中，恒大、陽光城、中梁控股、中國奧園、佳兆業集團、合景泰富和海倫堡等房企與三家機構完全取消合作。

看空

信用評級的核心作用在于揭示債務的信用風險，減少信息不對稱，同時有利于發債人拓寬融資渠道，降低融資成本。在行業鼎盛時期，來自標普、惠譽、穆迪三大國際信用機構的評級是房企必爭的光環，有了高質量評級，就意味著拿到了境外融資的“通行證”。

但今時不同往日，房企的境外融資通道基本被堵死，因此，境外評級機構的評級對房企來說已經沒有意義。若評級被下調，反而會對房企造成沖擊。

聯合國際此前發布的數據顯示，2022上半年，中國離岸美元債券發行量下降至640億美元，同比減少了37.3%。當中，境外房地產美元債券發行量更同比下降達77.2%。而據克而瑞最新披露的數據，今年10月，房企境外債權融資為0，是近年來首次出現單月沒有房企進行境外債權融資的情況。房企在境外發債方面幾乎已顆粒無收。

IPG首席經濟學家柏文喜曾對樂居財經分析，（房企）放棄評級，意味著放棄在公開市場發債融資的機會，這本來也是當今的企業在現實情況下無法實現的事情，放棄評級也就等于減輕了為維護評級的負擔。

房企主動申請撤銷評級的原因是自身評級被下調。去年下半年開始，評級機構逐漸“變味”，他們大規模下調房企評級，下調受評房企評級或展望達250余次，這其中包括已出險房企，也包括經營面尚穩定的優質房企。

在市場信心持續恢復之際，評級機構在10月又開啟了新一輪的評級下調潮，包括碧桂園、旭輝、雅居樂、中駿等規模房企均在下調名單之列。

下調評級源于評級機構對中國房地產行業的持續看空。例如，繼4月發布對中國房地產行業負面展望報告后，9月7日，穆迪又發布中國房地產業報告，表示未來6-12個月地產銷售將繼續下滑，對經濟增長的擔憂和項目停工風險打擊了購房者的信心，房地產銷售額預計未來12個月不會強勁復蘇，土地交易低迷對三四線城市和地區政府的影響也將更大，持續看空地產行業。

10月25日，惠譽表示，中國最新出臺的旨在穩定房地產行業、重振購房者信心的支持措施或不足以拉動購房需求。寬松的住房政策總體上帶動了部分高線城市和國有房企實現小幅上漲，但只要購房者信心仍低迷，全國的新房銷售額便很可能依然萎靡不振。

博弈

對尚未違約的房企來說，評級的下調可能會觸發債務的提前償還條款。另一方面，評級被下調帶來的負面影響也會傳導至銷售市場，影響企業銷售業績。當下的中國民營房企們，已經到了生死攸關時刻，再也經不起一絲打壓。

碧桂園總裁莫斌曾在業績會上強調，過去一段時間，碧桂園也多次被評級誤傷，不經意間就陷入股債雙跌。

被譽為民營房企“最后一道防線”的龍湖也同樣遭受評級下調之苦。8月10日,瑞銀將龍湖評級由買入下調至中性,導致龍湖股價大跌,其震蕩幅度達19.6%，以每股20.1港元創下自2019年高點以后的股價新低。10月底，龍湖創始人吳亞軍官宣交班職業經理人，隨后的第一個交易日股價大跌超20%。穆迪聞聲而動，下調龍湖集團評級，雖維持Baa2，但將評級展望從穩定調降至負面。

只不過，隨著龍湖提前償還貸款，控股股東增持股份、購買美元票據等一系列維穩組合拳，龍湖在資本市場的表現已逐漸回歸正軌。

碧桂園和龍湖的評級下調，尚未對企業帶來實質性影響，但也有房企未能經受沖擊。9月30日，標普和惠譽先后下調旭輝主體信用評級，并列入負面觀察名單，這也導致部分融資觸發了提前兌付條款，在短時間內增加了旭輝的境外兌付壓力。為此，林中在國慶假期期間奔赴香港，與債權銀行及境外債券投資人協商償債事宜。

旭輝最后還是沒能抗住這波壓力，選擇暫停支付境外融資安排項下所有應付的本金和利息。在評價被下調之前，旭輝順利完成了配股、“中債增”擔保中票發行，還按時支付了境外債的利息。

對于這種“一桿子打死”的評級下調，也有房企給予回擊。6月20日，穆迪宣布將海倫堡的發行人評級從B2下調至Caa1，債項評級由B3下調至Caa2，展望為負面。

對此，海倫堡發文回應，表示穆迪在沒有充分了解公司的情況下，就做出片面的結論下調公司評級，公司對此深感不解與失望，并聲明穆迪的觀點和評級行動不能反映公司當前以及未來的經營和財務狀況。與此同時，海倫堡已在申請撤銷評級。

房企的主動撤出是對評級機構的無聲抵抗。自今年7月以來，包括時代中國、首創置業、合景泰富、正榮地產、金輝股份等在內的多家房企均已不同程度主動撤出三大機構的評級。

而去年下半年至今，已有約70家房企向三大評級機構提出申請撤銷評級。眼下隨著國內最大規模房企碧桂園的撤出，評級機構手上房企名單的量級，又輕了許多。

對于最新事件，碧桂園主動撤銷其發行人信用評級，是經與標普友好協商。在本輪行業下行期，境外評級公司更多是基于市場環境對公司評級進行調整，評級結果更多反映的是對中國房地產市場的悲觀預期和負面評價，難以公允地反映企業真實的信用狀況。

有業內人士表示，從評級下調到撤銷，與其說是房企的博弈，不如說是房企開始學會自我保護。對當下的房企來說，相比于把精力花在應對評級下調上，倒不如多做些實事以提升產品品質和銷售業績。

關鍵詞： 信用評級 地產行業 資本市場