編者按：地產、家居和物業行業，正在多賽道突圍。繼“起底隱貴房企”系列后，樂居財經推出2022年度策劃【出圈】，深挖企業破圈之路得與失。系列③：《碧桂園服務“取暖”中石油》。

文/樂居財經徐酒眠

凜冬將至，北方城市氣溫日漸走低。隨著一波一波冷空氣的到來，“休眠”了大半年的供熱管道陸續被開啟。

(資料圖片)

一條條輸送到各家各戶的供熱管道里，蘊藏著千億大生意。

借著“三供一業”分離移交改革的東風，五年前，頭部物企碧桂園服務搭上了中石油，也擠進了供熱賽道“分羹”。

過去的2021年，碧桂園服務來自供熱業務的收入約為12億元。相較其全年288億的總收入而言，供熱業務貢獻的收入占比僅有4%，并不算多。

不過，據樂居財經《物業K線》統計，目前“電力、熱力生產和供應業”主要上市企業有28家，2021年的營收規模超過2000億元。其中，全年總收入在12億元以下的有9家。

換而言之，2021年，作為物企碧桂園服務，僅以供熱業務的營收，就超過了三成左右供熱上市企業的同期總收入。

抱穩大央企中石油的大腿，碧桂園服務斬獲的不只是供熱業務，還有石油石化背后的住宅、辦公、工業、商業等物業服務市場。

4億投資撬動百億營收

何為“三供一業”？即企業的供水、供電、供熱和物業管理。

2016年，全國推進國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作。此后，國企將家屬區水、電、暖和物業管理職能從國企剝離，轉由社會專業單位實施管理。

借此機遇，2018年7月9日，碧桂園服務公告，擬出資4億元，與洲際海峽能源投資（北京）有限公司（簡稱“洲際海峽”）就成立合資公司，以承接合作中央企業的“三供一業”改革的物業管理及增值服務。

憑著這4億元的投資，碧桂園服務在過去三年半的時間里，撬動了超百億營收。

自2019年開始，“三供一業”業務在碧桂園服務的業績報表中單獨成行。據樂居財經《物業K線》統計，截至目前，“三供一業”已為碧桂園服務累計創收約101.74億元。

數據顯示，2019年—2021年，以及2022年上半年，碧桂園服務來自“三公一業”的收入分別約為15.15億元、26.99億元、37.29億元，以及22.31億元，在對應期內的總營收中分別占比15.72%、17.30%、12.93%，以及11.12%。

管理面積方面，截至2022年6月30日，碧桂園服務的“三供一業”業務的物業服務的合同管理面積約為8530萬平方米，收費管理面積約為8520萬平方米。

事實上，自2019年底之后，碧桂園服務“三供一業”的在管面積就基本維持平穩了，但該業務的營收為何逐年大幅攀升？這其中與碧桂園服務不間斷謀劃業務發展、拓展增值空間有關。

比如，在“三供一業”的物業管理服務項目上，積極布局社區零售、社區傳媒、便民充電樁、汽車養護、家政保潔、入戶維修，洗衣等業務。

單拆上市鋪墊

碧桂園服務“三供一業”的合作方洲際海峽成立于2017年7月，為海峽能源有限公司的全資子公司，而海峽能源則隸屬中國石油天然氣集團有限公司，也即廣為人知的中石油。

碧桂園服務與洲際海峽合資成立的公司，名為寶石花家園投資管理有限公司（簡稱“寶石花家園”），成立于2018年9月，注冊資本5億元，實繳資本4億元。

按照當時的公告，碧桂園服務為合資公司出資4億元，洲際海峽出資1億元，二者各自認購合資公司的股權占比分別為80%、20%。

穿透股權，碧桂園服務直接持有寶石花家園60%的股權，為大股東和實際控制人；洲際海峽持股20%，余下20%則由佛山市碧桂園管理咨詢有限公司（簡稱“碧桂園管理咨詢”）持有。

其中，碧桂園管理咨詢向上穿透，是一家名為碧桂園康騰企業的香港注冊公司。

對此，有分析人士表示，“不排除碧桂園服務未來會拆分‘三供一業’單獨上市的可能。”

事實上，對于這個潛在的可能，碧桂園服務與洲際海峽在當初已經有約定，“合資公司公開上市后三年內，碧桂園物業服務不可出售其于合資公司的股權，而合資公司成立后三年內不得公開上市。”

如今，寶石花家園已成立超過3年。碧桂園服務已經可以做主，是否對其進行資本化操作。

不過，在此之前，碧桂園服務或許要先解決“三供一業”業務盈利較低的問題。

目前，寶石花家園下屬有7家公司，涉及商業運營、物業、傳媒、能源科技等公司。

其中，寶石花物業管理公司作為國有股份占主導地位的混合所有制企業，由寶石花家園孵化，為國企“三供一業”分離移交改革而誕生，是目前全國惟一的中央企業礦區物業管理業務分離移交接管典范企業。

根據官網介紹，其總部位于北京市海淀區，60家分/子公司運營管理住宅面積超過1億平方米，主要向1000多個石油石化職工家屬區的400多萬居民提供物業服務，服務區域遍布全國19個省（自治區、直轄市）的68個市縣區域。

此外，管理辦公樓224棟、公寓樓226棟、餐廳食堂83個、幼兒園3所、超市10個。

毛利率僅8.7%

“三供一業”業務毛利率較低，在最初的幾份業績報中，碧桂園服務甚至會特意添加一筆，剔除“三供一業”業務之后的整體毛利率水平。

2022年上半年，碧桂園服務的整體毛利率約為26.9%，較上一年同期的33.4%跌去了6.5個百分點。

其中“三供一業”業務的物業管理及其他相關服務的毛利率為8.7%，較上一年同期的9.4%下降了0.7個百分點。碧桂園服務解釋稱，這主要由于期內增長顯著的社區增值服務中低毛利率結構業務占比較大所致。同期，碧桂園服務“三供一業”之外的物業管理服務毛利率約為25.9%。

事實上，“三供一業”業務中，服務的國企小區，大多都修建歷史已久。一方面，物業服務的收費單價本來就低；另一方面，相關設備老舊，維修、更新的成本較高。

較為可觀的是，今年上半年供熱服務的毛利率有所改善，由2021年中期的5.9%增至約7.7%，上升了1.8個百分點。碧桂園服務表示，這主要由于分離移交改革，對設施設備更新改造帶來的節能增效。

不過，與供熱上市企業公司相比，其供熱服務的毛利率還是偏低。

據樂居財經《物業K線》獲悉，2022年上半年，供熱行業上市公司中，毛利率最高的是智慧供熱的工大科雅（301197.SZ）和瑞納智能（301129.SZ），分別為69.17%、49.83%，其他企業毛利率均低于30%。

對于“三供一業”毛利率較低的問題，碧桂園服務管理層曾表示，國企改革急不得，“三供一業”大約要用5年的時間來完成完全市場化的目標。

按照其“一年穩、兩年順、三年實”的“三步走”計劃，第一步先是要平穩接管，理順所有的業務；然后再將科技和服務標準應用進去，整體為寶石花物業賦能；最后，以一個過渡期，讓員工、業主都接受，將增值服務體系移植過去。

關鍵詞： 合資公司 物業管理 物業服務