李嘉誠(chéng)家族囤地二十年的豪宅還在持續(xù)銷(xiāo)售。

10月底，位于北京朝陽(yáng)姚家園的"御翠園"項(xiàng)目開(kāi)放售樓處，稱(chēng)將于11月中下旬取證開(kāi)盤(pán)，吹風(fēng)價(jià)在10萬(wàn)元/平方米起。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)了解，御翠園已于11月2日開(kāi)啟驗(yàn)資，根據(jù)意向購(gòu)買(mǎi)的房源類(lèi)型平層或聯(lián)排別墅，購(gòu)房人須在自身賬戶(hù)存有50萬(wàn)元或100萬(wàn)元，同時(shí)還須提供購(gòu)房人名下200萬(wàn)元或800萬(wàn)元的首付資金（含存款、理財(cái)、股票）證明。

御翠園是李嘉誠(chéng)旗下內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺(tái)和記黃埔所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目所在的姚家園地塊由和記黃埔于2001年拿下，至今開(kāi)發(fā)周期已長(zhǎng)達(dá)21年，此次入市將是姚家園地塊的最后一期。根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，這也是和記黃埔在北京的最后一個(gè)項(xiàng)目。

不止御翠園，如今在北京、上海、廣州，李嘉誠(chéng)家族仍有囤地時(shí)間十余年的樓盤(pán)在售，持續(xù)而緩慢地處理著內(nèi)地的存貨。而距離李嘉誠(chéng)家族上一次（2012年）在內(nèi)地拿地，已經(jīng)過(guò)了十年。

囤地21年，北京豪宅房?jī)r(jià)暴漲10倍

和記黃埔姚家園項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)區(qū)姚家園路和青年路交匯處，屬于如今北京中央商務(wù)區(qū)東擴(kuò)地帶，距離望京、國(guó)貿(mào)開(kāi)車(chē)都僅需要二十分鐘，因此"有著CBD后花園"之稱(chēng)。樓市板塊上則處于近年來(lái)日益崛起的朝青板塊，整體二手房交易量活躍。

不過(guò)，在21年前，位于北京東四環(huán)的姚家園還是一派冷清景象，少有買(mǎi)房者問(wèn)津。李嘉誠(chéng)卻看上這里。2001年，和記黃埔與北京市政府簽訂協(xié)議出讓協(xié)議，以7億元摘下總建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米的姚家園地塊，樓面價(jià)約1750元/平方米。

根據(jù)彼時(shí)和記黃埔北京公司的相關(guān)高層對(duì)外宣稱(chēng)，整個(gè)姚家園項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資30億元，分3至4期發(fā)展，將興建超過(guò)3000個(gè)住宅單位。不過(guò)，在拿地后的幾年內(nèi)，項(xiàng)目一直遲遲沒(méi)有動(dòng)工。

直到在2004年國(guó)土資源部"831土地大限"最后一日，和記黃埔才與北京相關(guān)部門(mén)簽訂姚家園地塊開(kāi)工合同。

拿地4年后的2005年11月，項(xiàng)目一期項(xiàng)目逸翠園終于開(kāi)盤(pán)，均價(jià)在9000元/平方米，相比樓面地價(jià)已溢價(jià)不少。彼時(shí)項(xiàng)目周邊的國(guó)美第一城、星河灣等樓盤(pán)早已入市，姚家園地塊所在的泛CBD、朝青板塊樓市正處于催熟狀態(tài)。

首期開(kāi)盤(pán)獲利之后，李嘉誠(chéng)繼續(xù)維持著慢開(kāi)發(fā)的節(jié)奏。六年后，姚家園項(xiàng)目二期御翠尚府在2011年11月推出，成交均價(jià)漲至2.9萬(wàn)元/平方米；彼時(shí)周邊姚家園以東的一宗住宅混合公建用地土拍樓面價(jià)為7648元/平米，約為和黃拿地價(jià)的4倍。

此后，整個(gè)姚家園項(xiàng)目歸為沉寂。

目前擬入市的御翠園是整個(gè)姚家園項(xiàng)目唯一未開(kāi)發(fā)地塊，為逸翠園系列二期。最早于2014年，逸翠園二期進(jìn)行過(guò)工程環(huán)評(píng)公示，并在2019年正式定名為"御翠園"，以純新盤(pán)短暫亮相過(guò)，但后續(xù)并沒(méi)有推進(jìn)入市銷(xiāo)售。

近兩年，御翠園還一度陷入轉(zhuǎn)手的傳言。2020年，消息稱(chēng)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)擬出售位于北京、上海的兩處物業(yè)，對(duì)應(yīng)價(jià)值達(dá)500億元，分別為北京市朝陽(yáng)區(qū)逸翠園二期項(xiàng)目以及上海普陀區(qū)高尚領(lǐng)域綜合體項(xiàng)目；此后，有市場(chǎng)傳言稱(chēng)融創(chuàng)將接盤(pán)御翠園，不過(guò)未有后續(xù)。

如今，和記黃埔終于把御翠園推出市場(chǎng)，房源類(lèi)型包括平層住宅、聯(lián)排別墅，均是毛坯房，共計(jì)1024套房源，吹風(fēng)價(jià)在10萬(wàn)元/平方米左右。根據(jù)面積段，平層總價(jià)預(yù)計(jì)在1350萬(wàn)元-1900萬(wàn)元左右，聯(lián)排總價(jià)則預(yù)計(jì)在3500萬(wàn)元-4800萬(wàn)元。

對(duì)比逸翠園一期9.5萬(wàn)元/平方米的二手掛牌價(jià)，御翠園的吹風(fēng)價(jià)略高一些。一名北京朝青板塊的中介告訴，事實(shí)上2021年和記黃埔曾給住建委報(bào)出12萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，但由于價(jià)格比較高沒(méi)有被批準(zhǔn)，今年重新申報(bào)預(yù)計(jì)單價(jià)在10萬(wàn)元-11萬(wàn)元/平方米。

該中介表示，近期售樓處已有不少客戶(hù)去詢(xún)盤(pán)。"這個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)搶走一部分新盤(pán)中建宸園的客戶(hù)，中建宸園在五環(huán)外、御翠園在五環(huán)內(nèi)，配套成熟而且是準(zhǔn)現(xiàn)房，對(duì)于兩三千萬(wàn)預(yù)算的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)有一定吸引力。"

不過(guò)，該中介也提到，由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較久，產(chǎn)權(quán)使用權(quán)可能縮短，加上是毛坯交房、戶(hù)型有一定滯后性，有些買(mǎi)家可能也會(huì)有所顧慮。

對(duì)于和記黃埔來(lái)說(shuō)，"囤地"21年，該項(xiàng)目最新吹風(fēng)價(jià)達(dá)到10萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)比當(dāng)年1750元/平方米的拿地價(jià)格增長(zhǎng)了超50倍；同時(shí)，銷(xiāo)售均價(jià)也比2005年首期推出9000元/平方米漲了10倍。

內(nèi)地6個(gè)項(xiàng)目在售，近十年未拿地

最早一批進(jìn)入?yún)^(qū)域開(kāi)發(fā)、最后一個(gè)開(kāi)盤(pán)，等待房?jī)r(jià)上漲周期到來(lái)再將項(xiàng)目推向市場(chǎng)，從而坐享土地升值溢價(jià)，這樣的開(kāi)發(fā)節(jié)奏讓李嘉誠(chéng)家族賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，也引來(lái)了不少爭(zhēng)議。

在2012年，北京和黃姚家園項(xiàng)目便被指出變相囤地，而當(dāng)年業(yè)績(jī)會(huì)上，李嘉誠(chéng)就外界對(duì)公司在內(nèi)地"囤地"的指責(zé)做出回應(yīng)，表示集團(tuán)并無(wú)在內(nèi)地囤地，"沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目不是希望能加快開(kāi)工。"

但縱觀(guān)李嘉誠(chéng)在內(nèi)地的三四十個(gè)項(xiàng)目中，基本上開(kāi)發(fā)周期都很漫長(zhǎng)，少則三五年，多則二十年有余。在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金周期中，這種囤地捂盤(pán)模式屢試不爽。

除了北京姚家園項(xiàng)目，如今長(zhǎng)實(shí)系在廣州、上海等一線(xiàn)城市仍有一些開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)二十年的項(xiàng)目在緩慢推售。

以上海真如"高·尚領(lǐng)域"項(xiàng)目為例，項(xiàng)目于2006年由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以22億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)3027元/平方米，是長(zhǎng)實(shí)在內(nèi)地投資最大的綜合體項(xiàng)目。

直到5年后，項(xiàng)目仍處于打樁階段，按項(xiàng)目周邊地塊價(jià)計(jì)算，彼時(shí)項(xiàng)目溢價(jià)率已達(dá)300%。囤地7年后，高·尚領(lǐng)域最終在2013年首次開(kāi)盤(pán)推出行政公館；2019年才正式首推住宅項(xiàng)目領(lǐng)寓，均價(jià)在8.5萬(wàn)元-9.5萬(wàn)元/平方米。

目前，高·尚領(lǐng)域仍有住宅房源在售。據(jù)高·尚領(lǐng)域一名銷(xiāo)售人員稱(chēng)，如今在售房源為底復(fù)即一樓帶地下室房源，單價(jià)11萬(wàn)元-16萬(wàn)元/平方米；住宅二手房的掛牌均價(jià)為12萬(wàn)元-13萬(wàn)元/平方米左右。

歷時(shí)16年的開(kāi)發(fā)漫途，隨著上海土地價(jià)格上漲，真如板塊如今的樓面價(jià)已較長(zhǎng)實(shí)項(xiàng)目拿地之初增長(zhǎng)十余倍；而項(xiàng)目一手售價(jià)則較13年前拿地價(jià)格增長(zhǎng)了超40倍。

如今仍在售的廣州逸翠莊園項(xiàng)目同樣如此，項(xiàng)目由和記黃埔開(kāi)發(fā)，最早于2005年與廣州增城國(guó)土局簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，平均樓面地價(jià)僅157元/平方米。

擱置六年后，項(xiàng)目才真正開(kāi)始動(dòng)工，直到2013年項(xiàng)目才入市開(kāi)售，開(kāi)盤(pán)價(jià)大約在8500元/平方米。截至2022年，規(guī)劃有12期之多的逸翠莊園只開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售到第3期，由于位處城郊，項(xiàng)目近兩年的價(jià)格漲幅并不大，目前在1.7萬(wàn)元-2.7萬(wàn)元/平方米；但若對(duì)比當(dāng)年拿地成本，溢價(jià)則近百倍。

據(jù)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)半年報(bào)顯示，2022年長(zhǎng)實(shí)系內(nèi)地在售項(xiàng)目仍有6個(gè)，除了上海、廣州項(xiàng)目，還包括重慶御峰、東莞海逸豪庭、惠州瀧珀花園以及武漢觀(guān)湖園，可售樓面面積約578.25萬(wàn)平方呎，折合約64萬(wàn)平方米。上半年，長(zhǎng)實(shí)累計(jì)已完成內(nèi)地物業(yè)銷(xiāo)售74.36億元，同比去年降幅超五成。

長(zhǎng)實(shí)在內(nèi)地的土儲(chǔ)也處于"有出無(wú)進(jìn)"的狀態(tài)，存貨持續(xù)減少。截至2022年半年報(bào)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)擁有可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備約7600萬(wàn)平方呎，其中6700萬(wàn)平方呎位于內(nèi)地，占比88%。

而長(zhǎng)實(shí)系上一次在內(nèi)地公開(kāi)市場(chǎng)拿地，已經(jīng)是2012年12月和記黃埔以2320萬(wàn)元獲得武漢蔡甸區(qū)地塊。在經(jīng)歷2010-2012年間最后一輪在內(nèi)地?cái)U(kuò)張之后，長(zhǎng)實(shí)幾乎已停止了內(nèi)地拿地的步伐。

自2013年以來(lái)，長(zhǎng)實(shí)系開(kāi)始拋售內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括廣州西城都薈廣場(chǎng)、北京三里屯地標(biāo)盈科中心、上海陸家嘴"世紀(jì)匯"綜合體、大連西崗項(xiàng)目、成都南城都匯等等。

2022年5月，廣州首輪集中供地中，和記黃埔曾報(bào)名參與廣州市白云區(qū)空港大道的地塊，引來(lái)市場(chǎng)猜測(cè)李嘉誠(chéng)將重回內(nèi)地。但根據(jù)出價(jià)記錄，在華潤(rùn)、龍湖、中海、保利等多家房企參與情況下，和記黃埔報(bào)價(jià)為底價(jià)23.6億元，此后再未出價(jià)。

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