劉女士在買下一套學區房后，卻發現學區指標已被用掉，為此她將賣家訴至法院，要求對方承擔違約責任。近日北京市三中院對本案宣判，判決賣家退還定金并支付違約金。

案情回顧?合同規定空出學區名額

劉女士花488.1萬元購買了王先生夫婦所有的一套學區房。雙方簽訂的《房屋買賣合同》中約定了付款方式和期限，并約定王先生夫婦需在2018年3月1日前將房屋內學區名額空出。如果出賣人逾期遷出戶口，致使買受人無法實現購買學區房之目的，則構成根本違約，買受人有權解除合同。劉女士按約定支付定金33.1萬元，后發現王先生夫婦已經使用了學區名額，遂將對方訴至法院，要求其返還定金33.1萬元并支付違約金33.1萬元。

北京市三中院審理后認為，雙方在合同中就戶口遷出和違約責任作了明確約定，且涉案房屋系學區房，王先生夫婦在明知教委出臺了入學指標的相關規定后，仍在涉訴房屋內為自己的子女辦理了入學登記手續，導致劉女士子女入學目的無法實現，其行為構成違約。劉女士有權依據合同享有單方解除權，且應返還其已支付的定金，并支付相應的違約金。最終判決返還33.1萬元定金并支付33.1萬元違約金。

法官提示?使用入學指標構成違約

合同法規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

作為較為特殊的房屋，“學區房”的購買目的較為明顯，是為了子女上學適用，且該類房屋的價值也高于普通房屋。故此，如果出賣人未及時遷出戶口并使用了入學指標，將可能導致買受人子女無法正常使用入學指標，且將有可能為此承擔大額的違約賠償，甚至判令合同解除的風險。

法官提醒，“學區房”的戶口性質較為特殊，建議買受人在簽訂合同之前，向教育部門了解核實交易房屋的學籍使用情況及入學指標的相關政策，可依據相應學校的入學政策，在合同中明確約定房屋對應的學籍指標歸買受人使用，也可保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金以敦促出賣人及時履行戶口遷移義務;同時建議出賣人注意遷移戶口的履行時間，如果明知學區房的指標使用對買受人造成重要影響的，切勿占用，否則可能因“明知”和“惡意”而付出巨大的違約代價。

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