10月17日，市場(chǎng)消息稱(chēng)，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門(mén)下發(fā)文件，內(nèi)容包含建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。截至目前，已有廈門(mén)、濟(jì)南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等多個(gè)熱點(diǎn)城市已對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價(jià)格，重回“價(jià)高者得”。

(資料圖片)

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，取消土地最高價(jià)限制對(duì)土地市場(chǎng)情緒和房地產(chǎn)市場(chǎng)均將產(chǎn)生一定積極影響。58安居客研究院院長(zhǎng)張波向《》記者分析指出，熱點(diǎn)城市未來(lái)會(huì)有更多“壓箱底”的好地塊拿出來(lái)拍賣(mài)，而不限制地價(jià)也會(huì)同步影響到房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制：“在房住不炒的基礎(chǔ)下，更多讓市場(chǎng)機(jī)制來(lái)主導(dǎo)未來(lái)房?jī)r(jià)的變化，房?jī)r(jià)的分化可能會(huì)在更多城市和區(qū)域得到更為明顯體現(xiàn)。”

多地土拍價(jià)格“不設(shè)防”

土地市場(chǎng)有望重回寬松政策環(huán)境。

10月17日，市場(chǎng)消息稱(chēng)，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門(mén)下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。信源顯示，濟(jì)南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等城市已落地“取消地價(jià)上限”這一動(dòng)作，多數(shù)城市將在下一批次土地出讓文件中刪去地價(jià)上限等內(nèi)容；北京、上海等核心城市仍在研究如何調(diào)整競(jìng)買(mǎi)規(guī)則。

同一日，廈門(mén)市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱(chēng)，廈門(mén)1幅宅地將于11月7日公開(kāi)拍賣(mài)。值得注意的是，該幅地塊明確，將采用拍賣(mài)方式出讓?zhuān)辉O(shè)拍賣(mài)底價(jià)，按照“價(jià)高者得”原則確定受讓人，并取消商品住宅銷(xiāo)售限制均價(jià)。

在廈門(mén)之前，10月12日，據(jù)合肥土地市場(chǎng)網(wǎng)，安徽省合肥市發(fā)布市轄區(qū)2023年擬出讓居住用地詳細(xì)清單（第三批），包括31宗地塊、共計(jì)面積2853.5畝，其中6宗地塊將于11月2日出讓。此次合肥地塊出讓規(guī)則有所調(diào)整，地塊未顯示上限價(jià)格。據(jù)大皖新聞報(bào)道，此次土拍規(guī)則不再限制地價(jià)。

早于合肥數(shù)日，10月9日上午，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布補(bǔ)充公告，對(duì)本月中下旬即將進(jìn)行的市本級(jí)兩場(chǎng)土拍出讓規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，取消了相關(guān)地塊的最高限價(jià)，明確將按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人，這意味著后續(xù)兩場(chǎng)土拍取消了最高限價(jià)及現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)等規(guī)則。克而瑞濟(jì)南認(rèn)為，這一規(guī)則的調(diào)整“直接宣告濟(jì)南土拍進(jìn)入新時(shí)代”。

例如，此次相關(guān)補(bǔ)充公告發(fā)布前，市中區(qū)白馬山片區(qū)前后魏07街區(qū)BMS0710宅地面積為16226平方米，起拍價(jià)為11986萬(wàn)元，最高限價(jià)設(shè)置為13771萬(wàn)元；相關(guān)補(bǔ)充公告發(fā)布后，該地塊基本情況及規(guī)劃指標(biāo)等均未發(fā)生變化，但未再設(shè)置最高限價(jià)。

此外，9月26日，成都發(fā)文放松限購(gòu)的同時(shí)，也明確了中心城區(qū)商品住宅用地實(shí)施競(jìng)地價(jià)拍賣(mài)，且新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià)，即“競(jìng)地價(jià)+取消商品房限價(jià)”。

增加地市、樓市活躍度

2021年3月，在自然資源部牽頭下，全國(guó)22個(gè)主要城市的住宅用地實(shí)施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地。之后，多個(gè)城市設(shè)置地價(jià)上限，并普遍采用了“地價(jià)觸頂+搖號(hào)”方式出讓地塊。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此番自然資源部建議取消地價(jià)上限，主要是因?yàn)楝F(xiàn)有規(guī)則基本是市場(chǎng)較熱階段延續(xù)執(zhí)行至今的結(jié)果。如今各地土拍市場(chǎng)多處于低谷期，甚至流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)。此時(shí)適時(shí)調(diào)整土拍規(guī)則，無(wú)疑將增加土地市場(chǎng)活躍度。“一些地方的供地情況會(huì)有變化，客觀上也是為了激活房企拿地意愿。至少?gòu)哪壳翱矗科竽玫胤e極性還是偏弱的，所以需要提振。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《》記者表示。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，8月底以來(lái)一系列政策密集出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生積極帶動(dòng)，部分核心城市新房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)有所改善，但多數(shù)城市市場(chǎng)熱度持續(xù)性不足，土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)未改，僅優(yōu)質(zhì)地塊保持一定熱度。2023年1—9月，全國(guó)300城住宅用地成交22391萬(wàn)平米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693萬(wàn)平米，同比下降49.7%；成交樓面均價(jià)7673元/平米，同比下跌2.1%。而在先行一步放開(kāi)“價(jià)高者得”的濟(jì)南、成都，住宅用地成交面積同比均下降，降幅分別為19.9%、12.7%。

鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉指出，合肥、濟(jì)南和成都在這一輪地方“救市”政策當(dāng)中已經(jīng)取消了地價(jià)最高價(jià)的限制。而自然資源部建議取消地價(jià)上限后，預(yù)計(jì)其他城市尤其是一二線(xiàn)城市很快也會(huì)落地執(zhí)行“價(jià)高者得”措施，同時(shí)，各地原有的競(jìng)配建、競(jìng)自持、“競(jìng)品質(zhì)+搖號(hào)”等限制市場(chǎng)活躍度的土拍政策也會(huì)階段性的退出市場(chǎng)。

取消土地最高價(jià)限制，被認(rèn)為對(duì)土地市場(chǎng)情緒和房地產(chǎn)市場(chǎng)均將產(chǎn)生積極影響。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析指出，成熟區(qū)域地價(jià)限制取消之后，優(yōu)質(zhì)地塊地價(jià)或有所上漲，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲預(yù)期，對(duì)當(dāng)前“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”亦將產(chǎn)生積極帶動(dòng)；58安居客研究院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為，“在房住不炒的基礎(chǔ)上，更多讓市場(chǎng)機(jī)制來(lái)主導(dǎo)未來(lái)房?jī)r(jià)的變化，房?jī)r(jià)的分化可能會(huì)在更多城市和區(qū)域得到更為明顯體現(xiàn)”。

據(jù)公開(kāi)資料，目前已有多個(gè)城市開(kāi)始放松了項(xiàng)目售價(jià)限制，如四川雅安、福建邵武等地鼓勵(lì)房企針對(duì)特定群體開(kāi)展商品房團(tuán)購(gòu)，明確團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍等。

就在10月16日，據(jù)“宿遷發(fā)布”消息，江蘇宿遷市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策措施》（簡(jiǎn)稱(chēng)“房十條”）印發(fā)實(shí)施。其中提出，實(shí)行商品房“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”管理，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目及市場(chǎng)變化情況合理定價(jià)，切實(shí)發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用。

土拍市場(chǎng)有望全面回歸市場(chǎng)后，包括限購(gòu)、限售等在內(nèi)的一系列限制性政策也在加速優(yōu)化調(diào)整。

“預(yù)計(jì)一線(xiàn)城市或因區(qū)施策優(yōu)化限購(gòu)政策，同時(shí)通過(guò)降首付、降利率、降交易稅費(fèi)、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等方式支持住房消費(fèi)；個(gè)別限購(gòu)仍較嚴(yán)格的核心二線(xiàn)城市有望逐步解除限購(gòu)政策，并降低購(gòu)房首付比例；其余城市限制性政策或?qū)⑷嫒∠！标愇撵o認(rèn)為，后續(xù)預(yù)計(jì)支持房企盤(pán)活存量資產(chǎn)、盤(pán)活閑置地塊等政策均將持續(xù)優(yōu)化，供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，將有助于市場(chǎng)加快企穩(wěn)。

例如，10月16日，杭州放松了樓市調(diào)控政策，進(jìn)一步放松限購(gòu)政策，為市場(chǎng)注入更多購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)在差別化信貸方面進(jìn)行調(diào)整。

“總體上來(lái)看，這次政策調(diào)整體現(xiàn)了平穩(wěn)、中性的風(fēng)格。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為，限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房門(mén)檻降低是本次政策的核心亮點(diǎn)。不過(guò)，丁建剛也謹(jǐn)慎指出，房地產(chǎn)高增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了”逆城市化“的現(xiàn)象。“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)的信心和預(yù)期，僅靠這一輪樓市政策的調(diào)整或許還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”

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