今年三季度，經(jīng)過二季度的市場下行后，上海大宗交易量已有所回升。

“中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一系列變革后，投資市場活躍度正穩(wěn)步增加，展現(xiàn)對中國市場依舊保持長期信心及持續(xù)看好。”據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2023年第三季度，上海投資市場共錄得28宗成交，成交總金額達(dá)144億元人民幣，較上一季度環(huán)比增長38.9%，與去年同比增長6.1%。

投資型買家發(fā)力

【資料圖】

今年三季度，經(jīng)過2023年第二季度的市場下行后，上海大宗交易量出現(xiàn)回暖跡象。10月12日，仲量聯(lián)行發(fā)布的研報顯示，三季度上海投資市場共錄得28宗成交，成交總金額達(dá)144億元，較上一季度環(huán)比增長38.9%，與去年同比增長6.1%。

該機(jī)構(gòu)指出，內(nèi)資買家以91%的比例繼續(xù)主導(dǎo)市場。除傳統(tǒng)保險、金融機(jī)構(gòu)外，一些地方政府和私人買家正積極進(jìn)入市場，中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一系列變革后，投資市場活躍度正穩(wěn)步增加，展現(xiàn)對中國市場依舊保持長期信心及持續(xù)看好。仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場部總監(jiān)孫翎直言，“上海仍為中國最具吸引力的房地產(chǎn)投資目的地”。

從投資類型來看，寫字樓資產(chǎn)交易仍占半壁江山。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，依據(jù)交易筆數(shù)統(tǒng)計，寫字樓資產(chǎn)交易占比達(dá)58%，且大多為自用型投資，包括多筆異地地方政府下屬企業(yè)購置物業(yè)，多選址于大虹橋或七寶等上海輻射長三角門戶板塊或浦東科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)區(qū)域；來自醫(yī)藥、能源及制造業(yè)的企業(yè)買家持續(xù)積極布局滬上寫字樓物業(yè)，亦有服裝品牌購置核心區(qū)域零售資產(chǎn)作為自用物業(yè)。

值得注意的是，“租賃公寓仍為熱門投資賽道”。第一太平戴維斯發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在三季度上海大宗投資市場，服務(wù)式公寓/住宅仍為熱門投資賽道，本季度錄得2筆交易。例如，匯能集團(tuán)以41.4億元收購了中糧海景壹號的3棟樓（此前為輝盛國際運(yùn)營的上海鵬利輝盛閣公寓）。除大宗交易外，今年三季度，上海服務(wù)式公寓市場有愷誠行政公寓、浦發(fā)盛捷唐鎮(zhèn)服務(wù)公寓等4個新項目入市，共計1070套新增供應(yīng)。

另據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，在辦公、公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及工業(yè)等熱門資產(chǎn)類別之外，零售物業(yè)成交在三季度受到關(guān)注，收錄共計4宗成交，成交金額占比達(dá)28%；酒店在全國旅游市場恢復(fù)后在投資市場有所體現(xiàn)，三季度收錄兩宗酒店成交，成交金額占比12%。

《華夏時報》記者注意到，就在10月11日，華僑城（亞洲）公告稱，計劃以不低于24.3億元在北京產(chǎn)權(quán)交易所通過公開掛牌出售銷售上海蘇河灣項目部分資產(chǎn)，而該部分資產(chǎn)為寶格麗酒店。此前，今年4月，華僑城以6.12億元出售了蘇河灣項目的寶格麗公寓51%股權(quán)。

甲級辦公樓空置率小幅上漲

相比投資市場，盡管占據(jù)大宗交易市場半壁江山，但三季度上海寫字樓市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，多數(shù)租戶仍持觀望態(tài)度，傾向于續(xù)租，致使凈吸納量下降，錄得6.77萬平米。其中中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得3200平米，非中央商務(wù)區(qū)市場凈吸納量錄得6.45萬平米，板塊間表現(xiàn)分化明顯。

具體到區(qū)位表現(xiàn)，世邦魏理仕研報顯示，徐匯濱江去化表現(xiàn)優(yōu)異，陸家嘴區(qū)域需求回暖，四川北路及黃浦濱江的租賃需求相對較為低迷；從成交面積段來看，1,000平方米以下的占比超過半數(shù)；企業(yè)性質(zhì)及交易類型來看，內(nèi)資需求在租賃成交中仍然占據(jù)過半比例，外資機(jī)構(gòu)擴(kuò)張勢頭相對不足；新設(shè)立的租賃需求下降，企業(yè)搬遷需求明顯增加，同時伴隨一部分的縮減面積續(xù)租。

供應(yīng)方面，第一太平戴維斯發(fā)布的研報顯示，三季度上海共9個新項目入市，合計帶來107萬平米供應(yīng)，截至第三季度末，全市甲級寫字樓存量達(dá)1794萬平米；龐大供應(yīng)為存量市場施壓，加上需求持續(xù)疲軟，全市甲級寫字樓平均空置率環(huán)比上升3.1個百分點(diǎn)，至19.1%，系近年高位。空置水平自最近一次谷值（2022年一季度）累計上升了6.6個百分點(diǎn)。

仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部中國區(qū)總裁張靜表示：“辦公樓市場由于大量的新增供應(yīng)以及部分租戶的續(xù)租和成本控制需求，入駐率和租金表現(xiàn)持續(xù)承壓。”該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三季度，中央商務(wù)區(qū)迎來三個項目竣工，總建筑面積共計154,000平方米。中央商務(wù)區(qū)整體空置率環(huán)比上升1.7個百分點(diǎn)，達(dá)到13.6%；非中央商務(wù)區(qū)有三個新項目竣工交付，共計187,000平方米。較大的供應(yīng)加之租賃進(jìn)程的滯緩，非中央商務(wù)區(qū)整體空置率環(huán)比上升0.8個百分點(diǎn)，達(dá)到28.5%。

從租金方面來看，第一太平戴維斯指出，三季度，全市甲級寫字樓租金環(huán)比下調(diào)1.8%，至6.9元/平米/天。中央商務(wù)區(qū)、次級商務(wù)區(qū)和非核心商務(wù)區(qū)跌幅分別為1.7%、1.6%和2.1%。在全市26個重點(diǎn)子市場里，9個板塊整體吸納表現(xiàn)欠佳，部分原因包括：民營企業(yè)運(yùn)營優(yōu)化、上市難，初創(chuàng)企業(yè)倒閉，部分外資公司縮減業(yè)務(wù)或重新調(diào)整業(yè)務(wù)重心。

對于上海寫字樓市場接下來的走勢，世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人張越向《華夏時報》記者分析指出，市場當(dāng)前及未來的供應(yīng)均非常充足，但受經(jīng)濟(jì)不確定性影響，部分行業(yè)持縮減規(guī)模或謹(jǐn)慎觀望意愿，短期內(nèi)市場信心修復(fù)強(qiáng)度有限，疊加供應(yīng)連續(xù)攀升的影響，預(yù)計租賃市場競爭持續(xù)加劇，去化將進(jìn)入長周期，租金延續(xù)下行趨勢，整體市場需要更長時間恢復(fù)供求平衡。

不過，張越樂觀地指出，2023年底進(jìn)博會即將舉行，對于技術(shù)裝備、消費(fèi)品、醫(yī)療等行業(yè)的商貿(mào)市場機(jī)會及需求碰撞有一定的促進(jìn)作用。預(yù)計明年一季度至二季度，伴隨經(jīng)濟(jì)的基本面改善和企業(yè)信心恢復(fù)，市場租賃需求潛能將會逐步恢復(fù)釋放。

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