記者 董紅艷 李貝貝 武漢報道

近期，武漢實施“認房不認貸”政策，并取消二環內限購，各區均不再限購。中指方面指出，武漢主城區多個改善型項目熱賣，去化率達到70%以上，大大高于武漢平均不到30%的去化水平。市場重現“日光盤”，為“金十”開了一個好頭。

不過，武漢的局部市場呈現冷熱不均的狀態。“雙節”期間，記者走訪武漢光谷金融港附近多個新房樓盤，發現該區域聚集的新房樓盤市場較為冷清，看房人數寥寥。樓盤之間甚至互相“拉踩”，有的樓盤銷售人員甚至蹲守在競品售樓部門口搶客。

(資料圖片)

樓盤相互拉踩+搶客

“雙節”期間，武漢光谷南金融港附近多個新房項目爭相開盤或者加推。記者走訪相關售樓部后發現，各個樓盤在開盤初期銷售狀況不錯，不過后勁不足，“雙節”期間來訪人數寥寥。同時，相鄰的樓盤之間有明爭暗斗，互相搶奪客源的現象。

位于2號線佛祖嶺地鐵站正對面的平安璟園在9月29日中秋節當天正式開盤，首推1號樓的150套房源，均價約2萬元/平米。10月2日，銷售顧問向記者介紹，該樓盤屬于精裝改善盤，共計有3棟樓，本次開盤已經賣了一半了。

不過，當天下午2點半左右，記者環顧整個售樓部，并沒有發現其他的購房者前來此樓盤咨詢。“放假了，大家都回老家或者出去旅游了，所以看房的人很少。”以上銷售顧問向記者解釋道。

與平安璟園相隔數百米的偉星光谷星悅廣場在8月19日加推1號樓的房源。據銷售人員介紹，優惠后大概為均價2萬元/平米，截止10月2日，已經賣了一半了。而彼時售樓大廳僅有2—3家客戶正在洽談。

另外，記者注意到，該區域的銷售人員在介紹自家樓盤的時候，會不經意間拿附近的幾個樓盤做對比，“拉踩”對方樓盤。平安璟園的銷售人員在提到樓盤的配套優勢的時候，指出光谷錦曜的區位較差，距離地鐵較遠。

光谷錦曜銷售人員則表示，平安璟園開發商是武漢本土的小企業，此前開發的光谷春天的二手房是整個區域價格最低的，即便房齡更新，距離地鐵站更近。偉星光谷星悅廣場的體量比較小，只有三棟樓，可能未來學校也會差一些。

偉星光谷星悅廣場銷售人員則稱光谷錦曜的是“斜的三角形的，土地不夠規整”，開發商口碑雖好，但是光谷錦曜臨近地鐵二號線的地鐵停靠站，會受噪音影響。平安璟園的開發商沒有做精裝修的經驗，早期開發的房產品質都很差。美的云筑距離京廣線鐵路只有不到100米的距離，大概每十分鐘就有高鐵經過，交房半年甚至都已經出現地基塌陷的情況，每平米售價已經降了好幾千元。

美的云筑的銷售人員則稱偉星的實業規模沒有美的大，偉星光谷星悅廣場的部分樓層，或受將受到商業體的噪音和廢氣的影響。戶型不太行，100平米的只做了一個衛生間。而“平安璟園的價格也賣得太貴了”。

另外，記者注意到，購房者一旦從一個項目的售樓部走出來，很快就會被在門口蹲守的競品項目銷售人員迎過去，被邀請去競品項目看房。

其中，蹲守在偉星光谷星悅廣場的美的云筑銷售人員張鈞（化名）告訴記者，美的云筑是在2019年拿的地，屬于整個金融港的地王項目，樓面價高達10366元/平米，比平安璟園、偉星光谷星悅廣場、光谷錦曜要貴出好幾千塊。加上施工成本大約為3000元/平米，再加上綠化等方面的成本，現在賣這個項目公司一直都是在虧本賣，“賣一套虧一套”。這個項目現在已經虧本約兩億元了，現在領導對我們的要求就是要流量，要去化。

經濟學家新金融專家余豐慧在接受《》記者采訪時表示，新房樓盤之間相互拉踩、搶客可能是由于市場競爭激烈。隨著政策的寬松，樓市的供應量增加，購房者的選擇空間也加大。樓盤為了吸引更多客戶購買，可能會采取主動推銷，甚至攻擊競爭對手的策略。

還有調控空間嗎？

截止目前，武漢的樓市政策達到近年來最為寬松的階段。9月19日，武漢發布十條新政，取消二環內限購，武漢各個區域均不再限購，并對貸款套數認定標準調整優化。同時，9月28日至10月31日第41屆武漢秋季房交會期間，在武漢市參展樓盤中購買首套住房的，按契稅應繳額度給予補助優惠，購買第二套住房的，按契稅應繳額度的50%給予補助優惠。

在此之前，武漢首套房貸利率和首付比例已經低至3.8%和20%。同時，武漢官宣“認房不認貸”，只要購房者在當地沒有房，都可以按首套來執行首付比例和貸款利率。

成交數據上看，伴隨著利好政策，武漢的新房銷售在9月末向上沖了一波。其中9月29日，新建商品住宅成交量達到835套，超過當月最低值的10倍。“中秋和國慶假期期間，我同事基本上都有賣出去房子，最多的賣出三套。”房產中介人員夏冰（化名）告訴記者。

不過，9月份新房的總體成交數據仍然不是很理想，新建商品住房成交數量僅為6976套，還是相比8月下降了2.8%。進入10月份，成交仍然未見起色，10月1日至10月6日，每天平均成交量僅為141套。如果按照此銷售進度，預計10月份的成交量僅能達到約4370套，將比9月份還要低。

武漢不僅新房面臨去化壓力，二手房也面臨較大的成交壓力。諸葛找房網顯示，截至6月15日，武漢二手房有效房源掛牌量達到187754套，截至8月31日，掛牌量為195934套，截止10月7日，掛牌量上漲至212007 套。也就是說，不到4個月的時間內，二手房掛牌量上漲了2.4萬多套。

二手房供應數量不斷增加的同時，價格卻在較大程度的下滑。2021年初，馬晶晶（化名）在金融港附近以約200萬元的總價購買了金地藝境的約90平米的兩居室二手房。馬晶晶向記者感嘆，“現在200多萬元都可以考慮同小區120多平米的四房了。”

該片區的銷售人員也向記者表示，以前這個區域的二手房都是2萬多元/平米。其中，萬科魅力之前在高峰期單價能賣到2.3-2.4萬元/平米，但現在南區房源的單價大概2萬元/平米，北區可能只有1.8萬元/平米。

中指研究院華中市場分析師李國政向《》記者表示，武漢房地產市場信心與成交有所提振，呈現復蘇勢頭。不過，由于商業銀行此前在武漢的信貸政策相對比較寬松，因此，政策放松效果遠不及一線城市。新房、二手房價格依然處于筑底回穩過程中，市場復蘇缺乏穩定性。

不過，李國政認為，武漢的樓市仍然具備一定的調控空間。包括精準支持改善自住需求，降低住房換購交易稅費，促進新房二手房良性循環等；加大供給側結構性改革步伐，允許自持的商辦物業整體轉讓，已出讓存量地塊可收回重新規劃利用，鼓勵產品創新，建造好房子，提升產品品質等。

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