放松限購政策對樓市的拉動有可能是脈沖式的。

近一個月，房地產市場迎來多重政策利好。其中，限購政策的優化調整格外受到關注。

9月26日，作為近期房地產市場上的活躍地區，成都也放開了樓市限購。當天，成都住建局發布了成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室印發的《關于進一步優化政策措施促進房地產市場平穩健康發展的通知》。

(資料圖)

《通知》明確，四川天府新區直管區、成都高新區南部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區繼續實施住房限購，統一為一個限購區域。成都市其他區域不再審核購房資格。在限購區域范圍內，購買144平方米以上（不含144平方米）住房，不再審核購房資格。

至此，據不完全統計，為促進房地產市場回暖，全國已有沈陽、南京、蘭州、濟南、福州、合肥、鄭州、武漢等8座省會城市全面取消限購，另有西安、廣州、長沙、太原、成都、杭州等7座省會城市調整了限購政策。

效果如何？從最新數據來看，放松限購帶動了剛需客入市，確實對樓市有“小幅改善”，但總體反應趨向溫和，具體到各省會城市來看，效果較為分化。

據諸葛找房數據研究中心顯示，9月（截至24日），重點20城新建商品住宅成交71463套，環比上漲4.5%，但同比仍下降14.4%。具體到城市而言，調整限購的廣州9月新房成交環比漲約20%，長沙則環比增長達90.9%。但作為較早一批全面取消限購的省會城市中，鄭州、福州9月新房成交卻出現了環比均下降超40%。

“這主要是由于城市樓市穩定性存在一定差異造成的。”9月27日，諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪告訴，城市樓市穩定性存在一定差異，自身樓市基礎面良好、市場需求相對堅挺以及人口呈流入狀態的城市，在寬松政策的加持下將會率先出現積極變化，人口流失導致市場購買力欠缺的城市往往對政策的敏感度相對較弱，樓市成交、市場情緒等反應并不顯著。

對于即將到來的國慶假期，受訪的多位專家表示，雖然因大環境影響，房地產市場可能不如往年強勁，但眾多政策利好下，加上傳統的促銷活動，市場需求會有所拉升。

樓市集體承壓

成都在調整限購政策前，曾是全國房地產市場的活躍地區。

國家統計局發布的數據顯示，今年年初，成都樓市領漲全國。1~3月，成都新房價格指數平均同比上漲8.6%，漲幅高居全國第一；二手房價格指數平均同比上漲9.1%，同樣位居第一，且較第二名北京4.2%的漲幅高出4.9個百分點。

除了房價的不斷上漲，成都樓市的成交量也沒有落下。往前回溯看，成都房價已經連續創出新高，新房價格已經連續19個月環比上漲。根據中指院數據，截至2023年8月 ，成都商品住宅成交面積1373萬平方米，與去年同期基本持平，銷供比1.1，出清周期12.2個月，庫存平穩。

不過，成都放松限購并不意外。成都樓市開局成績亮眼的背后，是一系列的樓市政策的松綁。2022年，成都對樓市政策的調整幾乎貫穿全年，包括人才購房、公積金提取、自有住房出租購房資格、多孩購房資格、父母投靠落戶購房資格、二手房帶押過戶等。

但今年以來，政策效應逐漸減弱。進入6月份，成都樓市開啟了下行通道，8月份的成交面積，更是環比下降了20.2%。

對樓市的危機感不是成都獨有的。

9月4日晚間，沈陽明確取消明確取消二環內限購政策，取消住房銷售限制年限規定。由此，沈陽成為全國范圍內首個全面取消住房限購政策的省會城市。而在此之前，據中指研究院統計，沈陽二手房價環比已經連續24個月下跌；截至8月末，沈陽可售面積仍處高位，出清周期超過20個月。

9月20日，廣州多區放開住房限購，成為全國一線城市中首個部分放開限購的城市。這背后是廣州新房市場交易連續5個月下跌，絕對交易水平降至去年11月以來的新低。克而瑞統計的廣州新盤去化率8月份只有9%。

實際上，在全國房地產市場承壓的大環境下，很難有能“獨善其身的優等生”。國家統計局數據，1~8月份，房地產開發投資、商品房銷售面積、房企到位資金等指標降幅均進一步擴大，其中，商品房銷售面積在去年同期下跌23.0%的情況下，今年再次下降7.1%。同時，8月房價上漲城市數量繼續減少，一二線城市二手房價降幅擴大。

調整限購政策效果分化

從目前的數據來看，盡管15個省會城市調整限購的原因大體一致，但政策出臺后的效果卻不盡相同。

諸葛找房數據顯示，從9月份來看，截至9月24日，武漢新房成交環比下降13.8%，合肥下降24%，鄭州、福州則超下降40%。而與武漢同日放開限購的西安環比上漲了41.6%、濟南與廣州分別上漲19.5%、20.1%，長沙更是高達90.9%。

具體來看，9月19日，武漢全面取消限購，但該周（9月18日-9月24日）新建商品房住宅成交較此前一周環比下降了5.11%，而該項數據已連續4周下跌，新政的落地未能拉住走低的成交量。而9月20日，廣州限購政策優化，當周的商品住宅銷售套數則環比上漲了23.5%。

數據來源：各地房管局，諸葛數據研究中心整理

“放松限購政策對樓市的拉動有可能是脈沖式的。”9月27日，上海中原地產市場分析師盧文曦告訴，鑒于目前房地產市場的大環境，“房價持續上漲”的信仰已被打破，市場對未來房價的預期普遍比較平穩。因此，短期內，政策可能是出于一個維穩的目標。

實際上，自7月24日政治局會議提出，“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”“適時調整優化房地產政策”以來，從中央到地方，房地產利好政策密集出臺。

不過，從數據上來看，盡管寬松的利好政策為部分城市的房地產市場帶來了可觀的增長，但房地產市場的總體形勢未在短期內得到根本改變。

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年9月（截至24日）重點20城新建商品住宅成交71463套，雖環比上漲4.5%，但同比下降14.4%。此外，根據諸葛數據研究中心建立的情緒指數模型，重點20城近4周的情緒指數依次為-0.83、-0.82、-0.83、-0.81，第39周小幅上升0.02，仍處于低迷區間。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，整體來看，本輪新政發力較為緩慢，新房、二手房成交效果溫和，“金九”整體成色不及預期，且新政對市場整體情緒的提振后勁不足，情緒修復呈緩慢曲折特征。

不過，易居研究院研究總監嚴躍進對此持有不同看法。嚴躍進認為，部分地區的樓市在眾多利好政策下，“金9”仍出現環比下降，可能是因為8月份的利好政策帶動了樓市的超漲幅，“下降只是暫時的，無需上升到整體房地產市場。”

嚴躍進向表示，未來還可進一步推動限購政策的放開，此外，目前普通住宅的標準存在不適應當前社會發展的情況，未來也可以酌情調整。

對于未來，盧文曦則認為，房地產市場的真正反彈，可能需要等待經濟大環境，房地產市場自身的修復。

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