存量房貸利率下調(diào)正式實施！9月25日上午，許多借款人收到了房貸利率調(diào)整完成的通知短信，銀行App也已經(jīng)可以查詢到房貸利率下調(diào)的具體情況。

對于參考貸款市場報價利率（LPR）定價的存量浮動利率首套房貸款，各銀行于今日主動批量調(diào)整貸款利率，無需借款人額外操作。

(資料圖片僅供參考)

而對于“二套轉(zhuǎn)首套”、未完成LPR轉(zhuǎn)換等情況的存量房貸，借款人也可以從今日起，通過手機銀行App、營業(yè)網(wǎng)點等渠道向銀行提出申請并提供證明材料，銀行將對審核通過的業(yè)務進行批量調(diào)整。

“預計超過九成符合條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調(diào)整。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾日前表示，大部分符合要求的存量首套房貸款利率將降至LPR，2022年5月以后的將降至LPR減20個基點，直接下調(diào)至政策下限。

接近監(jiān)管層的有關人士表示，本次調(diào)整后，利率平均降幅大約為0.8個百分點。據(jù)估算，本次調(diào)整涉及的客戶可能超過4000萬，涉及調(diào)整的貸款規(guī)模可能達25萬億元。

記者收集了北京、上海、深圳等多地的案例，涉及“二套轉(zhuǎn)首套”、固定利率轉(zhuǎn)化等不同情況。不少借款人稱，下調(diào)存量房貸利率，將為其家庭減少利息支出，節(jié)約的資金可以更好地支持消費、教育、裝修等需求。一些借款人取消了提前還款安排，還有一些借款人打消了違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量房貸的念頭。

北京

劉先生已在北京工作數(shù)年，也成為了一名在北京生活的“新市民”。2019年1月，劉先生在北京購置了新房并在工商銀行北京分行申請辦理了二手房貸款200萬元，期限25年，每月還12700元左右。

由于劉先生曾經(jīng)在外地用貸款購買過住房，按照北京當時的“認房又認貸”政策，他的貸款按照二套房貸利率政策辦理，執(zhí)行利率為基準利率的1.2倍，即5.88%，轉(zhuǎn)換為LPR定價后為LPR加108個基點。

如今，劉先生已經(jīng)成家，孩子于今年出生，家里的開銷不少。存量房貸利率下調(diào)安排出爐后，劉先生抱著試試看的態(tài)度去銀行咨詢。經(jīng)工商銀行核實，劉先生一家在北京僅有一套住房，符合當前北京市首套住房標準，貸款利率可降到簽訂合同時北京首套房貸利率政策下限，即LPR。調(diào)整后，劉先生每月還款額較之前減少了近2000元。

上海

“二套轉(zhuǎn)首套”的朱女士，是本次調(diào)整的受益人。本次調(diào)整后，朱女士的月還款利息，將較調(diào)整前減少3300余元。按當前利率至貸款正常結清，將減少近111萬元利息支出。她將把減少的利息用于子女教育、度假旅游等。臨近中秋國慶節(jié)假日，她還籌劃了額外的親子活動。

2018年7月，朱女士在購買住房時，向建設銀行上海市分行申請了住房商業(yè)性貸款1000余萬元。因為家庭已經(jīng)有過貸款記錄，在當時被認定為二套非普通房貸款，貸款利率在基準利率上額外上浮10％，轉(zhuǎn)換為浮動利率后為LPR加59個基點。在本次調(diào)整前，朱女士的房貸利率為4.79%。

朱女士購買房屋時，家庭在上海沒有其他成套住房，在近期“認房不用認貸”新規(guī)下，屬于原貸款發(fā)放時執(zhí)行二套房貸利率標準，但當前已符合所在城市首套房貸利率標準的存量房貸的情況。在“二套轉(zhuǎn)首套”后，朱女士可以充分享受到本次存量房貸利率下調(diào)帶來的優(yōu)惠。

深圳

李女士是一家服裝設計公司的供應鏈總監(jiān)。2018年9月，李女士購房用于自住，當時的房貸利率是5.88%，購買的是司法拍賣的房屋，還款來源主要是工資收入。

李女士此前已經(jīng)通過工商銀行個貸客戶經(jīng)理了解了商轉(zhuǎn)公、提前還款等業(yè)務。本次，李女士滿足工商銀行批量調(diào)整房貸利率的條件，預計調(diào)整后的利率為4.2%，較調(diào)整前下降了108個基點，每個月還款額可減少1219.31元。

浙江

朱先生是“新杭州人”。他在2021年于杭州購買了自己的首套住房。因為創(chuàng)業(yè)較為成功，朱先生又在主城區(qū)購買了第二套住房，并辦理了300萬元房貸，當時的房貸利率為5.6%。

因生意周轉(zhuǎn)需要，朱先生將自己的第一套房屋出售。朱先生從杭州銀行（600926）工作人員處獲悉，目前他符合“二套轉(zhuǎn)首套”的標準，可以在9月25日向銀行提出申請，在提供相關資料后，可以將二套房貸利率調(diào)整為首套房貸利率4.3%。下調(diào)后，在總還款期內(nèi)朱先生可以減少近100萬的貸款利息，每月還款金額可以減少近3000元。

朱先生說，現(xiàn)在事業(yè)較為穩(wěn)定。在工作與生活中，人員費用、水電、場地租賃等剛性支出以及房貸支出成為他最大的兩塊財務支出。本次利率下調(diào)，不僅可以減少他的利息支出，也讓他打消了提前還款的念頭。他將把手上閑余資金部分地改善家庭生活水平，可能將于近期裝修住宅或新購置一輛汽車。

“二套轉(zhuǎn)首套”

對于“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸利率調(diào)整，建設銀行自今日起在手機銀行App等渠道上線“二套轉(zhuǎn)首套申請復核功能”，客戶可以通過手機銀行App上傳申請認定為首套房貸款的證明材料，填寫聯(lián)系方式等信息；也可以攜帶身份證件、首套房貸款證明材料至營業(yè)網(wǎng)點辦理。

記者從上海農(nóng)商銀行獲悉，在貫徹落實存量首套住房利率調(diào)整的背景下，該行將進一步優(yōu)化客戶辦理手續(xù)，針對客戶在辦理該行住房貸款時由于“無房有貸”認定為非首套執(zhí)行利率的客戶，無需通過線下申請的方式，該行系統(tǒng)將在10月25日自動將本批次符合調(diào)整條件的客戶將二套房利率調(diào)整至首套房利率。

固定利率轉(zhuǎn)換

林先生和王女士于2019年5月向建設銀行申請了住房貸款200萬元，期限20年，采用等額本息還款，貸款年利率為4.9%，月供約13100元。

2019年末，因為申請貸款時的利率已是基準利率，林先生和王女士商量后決定選擇固定利率定價。

這幾年，眼看著身邊選擇浮動利率的朋友們享受了利率下降的優(yōu)惠，林先生和王女士感到很后悔，曾多次向銀行咨詢是否能夠重新轉(zhuǎn)為LPR定價，但因政策受限無法實現(xiàn)。

此次存量房貸利率調(diào)整政策出臺后，建設銀行客戶經(jīng)理第一時間聯(lián)系了林先生，告知其房貸滿足首套房貸利率調(diào)整條件，調(diào)整后的房貸利率將由4.9%的固定利率轉(zhuǎn)為LPR不加點，當前的利率為4.2%，月供較此前下降了800元。林先生和王女士對于能夠有機會重新轉(zhuǎn)為浮動利率感到很滿意。

減少提前還款

對銀行而言，盡管本次調(diào)整會在一定程度上縮窄息差，但可以減少房貸提前還款現(xiàn)象，并減少違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。據(jù)銀行內(nèi)部人士預計，8月提前還款約3800億元，較峰值回落近一半，9月后提前還款現(xiàn)象還將繼續(xù)改善。

家在湖南永州的歐陽先生于2019年8月23日向農(nóng)業(yè)銀行借了一手房農(nóng)民安家貸款50萬元，當前的執(zhí)行利率5.035%，目前貸款余額為47.33萬元。

歐陽先生長期在廣東省東莞市務工，手頭資金較為寬裕，他曾在8月3日向農(nóng)業(yè)銀行申請?zhí)崆皻w還本筆全部貸款，申請在9月15日預約扣款。

農(nóng)業(yè)銀行在得知存量房貸利率下調(diào)的政策后，第一時間與歐陽先生取得聯(lián)系，后續(xù)又將該行發(fā)布的降低存量房貸利率有關操作事項公告的內(nèi)容進行告知。

考慮到歐陽先生長期經(jīng)營公司資金需求較大，農(nóng)業(yè)銀行建議歐陽先生留存資金用于公司后續(xù)經(jīng)營需要。農(nóng)業(yè)銀行說，將對客戶的存量住房貸款利率統(tǒng)一下調(diào)，利率較低的中長期貸款也比較難得。在綜合考慮資金使用成本后，歐陽先生取消了提前還款申請，他打算把閑余資金用于企業(yè)后續(xù)擴大生產(chǎn)經(jīng)營。

防范高風險套利行為

2018年9月，沈陽市的梁先生為了改善居住條件，在出售原有住房后，在建設銀行貸款115萬元購買了一套住房。梁先生選擇了固定利率貸款，貸款利率為5.39%，期限30年，按照等額本息方式還款，每月需還款6450元。

梁先生經(jīng)營了一家小微企業(yè)。受疫情影響，經(jīng)營一度陷入困境。受益于優(yōu)惠政策，他獲得了低息普惠金融貸款，目前企業(yè)經(jīng)營已經(jīng)走上正軌。

近期，有不法中介上門，建議梁先生利用目前對小微企業(yè)貸款的優(yōu)惠政策，貸出利息較低的經(jīng)營貸款，償還利息較高的房貸，這讓金融知識匱乏的梁先生動了心。

好在不久后，梁先生通過網(wǎng)絡渠道了解到存量房貸利率調(diào)整的政策。他通過建設銀行相關工作人員獲悉，在“認房不認貸”政策下，自己的貸款可以申請調(diào)整為浮動利率，并按照首套住房計算，由此利率將降低為LPR，每個月可以少還827元，剩余貸款年限內(nèi)將節(jié)約利息支出23萬元，這樣的利率水平已經(jīng)不高于普惠金融貸款。

建設銀行工作人員告訴梁先生，小微企業(yè)普惠金融貸款只能用于生產(chǎn)經(jīng)營，不能用于償還房貸，一旦發(fā)現(xiàn)用途不符合規(guī)定，銀行將有權提前收回貸款。這讓梁先生感到后背發(fā)涼。如果當初聽信了不法中介，一旦被銀行提前收回貸款，他很可能面臨現(xiàn)金流斷裂風險。

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