中銀證券（601696）發(fā)布研報(bào)稱，近期中央與核心城市政策密集落地，4個(gè)一線城市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，廣州調(diào)整首付比例下限和房貸利率下限、放松限購(gòu)、降低增值稅免征年限，多個(gè)二線城市放松限購(gòu)措施。當(dāng)前市場(chǎng)正值傳統(tǒng)銷售旺季，該行預(yù)計(jì)此輪政策能階段性拉動(dòng)部分置換需求的釋放，短期一線和重點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖。但后續(xù)核心城市的帶動(dòng)效應(yīng)、銷售積極性的持續(xù)程度、以及全國(guó)銷售的復(fù)蘇仍待觀察。

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現(xiàn)階段該行建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來(lái)較大的beta行情，其中基本面相對(duì)穩(wěn)健、有一定成長(zhǎng)性的標(biāo)的：招商蛇口（001979）(001979.SZ)、華潤(rùn)置地(01109)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)(01908)、越秀地產(chǎn)(00123)、綠城中國(guó)(03900)、華發(fā)股份（600325）(600325.SH)、濱江集團(tuán)（002244）(002244.SZ)；底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)（600383）(600383.SH)、龍湖集團(tuán)(00960)；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)（600675）(600675.SH)、光明地產(chǎn)（600708）(600708.SH)、中交地產(chǎn)（000736）(000736.SZ)、城建發(fā)展（600266）(600266.SH)、天健集團(tuán)（000090）(000090.SZ)。

中銀證券主要觀點(diǎn)如下：

新房：

8月成交同環(huán)比降幅均收窄，累計(jì)同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。8月40城新房成交面積環(huán)比-1.1%，同比-29.4%，同比降幅較上月收窄3.2pct。1-8月累計(jì)同比-1.6%，增幅較上月下降4.1pct。3月“小陽(yáng)春”后已經(jīng)迎來(lái)四個(gè)月同比增速連續(xù)下跌，不過(guò)8月新房成交同環(huán)比跌幅有收窄趨勢(shì)，市場(chǎng)逐步筑底企穩(wěn)。

8月一線城市跌幅大于二三四線城市，不過(guò)從累計(jì)同比看，仍有6.4%的正增長(zhǎng)。

1）一線城市8月新房成交面積環(huán)比-17.5%，同比-34.4%，同比降幅較上月擴(kuò)大16pct；1-8月累計(jì)同比仍有6.4%的增長(zhǎng)。上海、北京、廣州、深圳新房成交環(huán)比分別下降15%、22%、12%、28%，同比分別下降36%、23%、40%、30%，市場(chǎng)均承壓。其中，北京受限于供應(yīng)；上海8月供應(yīng)回升并未帶動(dòng)成交如期放量，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，南匯、金山等外圍邊緣區(qū)域占比上升，同時(shí)成交熱度轉(zhuǎn)降。因8月一線城市市場(chǎng)顯著承壓，具備了月末陸續(xù)出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的基礎(chǔ)。

2）二線城市8月新房成交面積環(huán)比+5.0%，同比-26.8%，同比降幅較上月收窄11.8pct，1-8月累計(jì)同比-6.7%。除福州外，該行跟蹤的所有二線城市同比均下滑，多數(shù)城市處于成交低點(diǎn)，需求略顯疲態(tài)，僅武漢、青島、蘇州、福州、寧波環(huán)比正增長(zhǎng)。

3）三四線城市8月新房成交面積環(huán)比+2.8%，同比-29.2%，同比降幅較上月收窄6.0pct，1-8月累計(jì)同比+2.8%。三四線城市分化明顯，金華、溫州同環(huán)比正增長(zhǎng)，其余城市同比均出現(xiàn)不同幅度的下跌。

二手房：

8月二手房成交環(huán)比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅收窄。8月18城二手房成交面積環(huán)比+4.2%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比-8.3%，同比降幅較上月縮小5.3pct。1-8月累計(jì)同比+25.6%，增幅較上個(gè)月下降5.8pct。8月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為7.9%、2.6%、5.1%，同比增速分別為-16.2%、-11.5%、14.1%，一線城市同比降幅較上月擴(kuò)大1.4pct，二、三四線城市同比增速較上月分別提升7.1、13.3pct；累計(jì)同比增速分別為13.3%、32.6%、30.5%。 “認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策落地或?qū)⒋龠M(jìn)置換需求的釋放，同步先帶動(dòng)二手房交易，疊加傳統(tǒng)“金九”銷售旺季到來(lái)，該行預(yù)計(jì)9月二手房成交有望企穩(wěn)回升。

從具體城市來(lái)看，二手房市場(chǎng)整體仍是跌多漲少。前期熱度較高的北京、廈門(mén)、南京、蘇州等城市成交同比跌幅超10%，市場(chǎng)還處在調(diào)整期。杭州降幅明顯收窄至6%，市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)筑底企穩(wěn)之勢(shì)。深圳、南寧、韶關(guān)、金華成交同環(huán)比均有所回升。

庫(kù)存與去化：

8月整體庫(kù)存環(huán)比略有下降，去化環(huán)比上升。截至8月底12城新房住宅庫(kù)存面積為1.20億平，環(huán)比下降0.1%，同比下降3.0%；整體去化周期為13.3個(gè)月，環(huán)比上升0.3個(gè)月，同比下降0.7個(gè)月。具體來(lái)看，8成的城市去化周期環(huán)比拉長(zhǎng)，僅上海、杭州去化周期在12個(gè)月內(nèi)。

開(kāi)盤(pán)去化率：

重點(diǎn)城市開(kāi)盤(pán)去化率低位持穩(wěn)，杭州、蘇州、寧波等城市改善盤(pán)拉動(dòng)熱度回升。重點(diǎn)城市8月平均開(kāi)盤(pán)去化率為33%，較上月微增1個(gè)百分點(diǎn)，低位持穩(wěn)。因8月正處于中央到地方利好政策落地觀望期，多數(shù)城市來(lái)訪量或持平上月或穩(wěn)中微增，但是轉(zhuǎn)化率尚無(wú)明顯改觀，客戶觀望情緒持續(xù)加劇。8月北京、上海、杭州、蘇州、寧波等迎來(lái)了改善盤(pán)的集中供應(yīng)，整體去化率穩(wěn)中有增；青島、武漢等單月均有10個(gè)樓盤(pán)以上首開(kāi)或加推，依托于較大的折扣力度，整體去化率低位回升，不過(guò)仍低于25%。另有部分弱二線和三四線城市延續(xù)低位徘徊，如重慶、鄭州、廈門(mén)、無(wú)錫、常州等，去化表現(xiàn)依舊不佳。

土地市場(chǎng)：

8月全國(guó)（300城）成交土地規(guī)劃總建筑面積為1.2億平，環(huán)比下降29.3%，同比下降59.2%，同比降幅較7月擴(kuò)大了13.8pct。雖然北京、上海、深圳、杭州、成都等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍，但受“少量、多批次”供地策略的影響，8月全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在低位。本月全國(guó)住宅類用地平均溢價(jià)率為3.92%，環(huán)比-1.7pct，同比-0.4pct，土地溢價(jià)率連續(xù)兩個(gè)月下行。從累計(jì)來(lái)看，1-8月全國(guó)住宅類用地土地成交建面同比下降32.1%；成交總價(jià)同比下降26.8%；溢價(jià)率5.8%，同比提升1.7pct。

房企：

1）銷售：百?gòu)?qiáng)房企單月與累計(jì)銷售同比降幅均擴(kuò)大。百?gòu)?qiáng)房企8月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額2540億元，同比下降41%（前值：-38%）；1-8月累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益口徑銷售額2.97萬(wàn)億元，同比-10%（前值：-5%）。TOP20房企中，1-8月累計(jì)銷售額同比增長(zhǎng)較快的有：越秀（60%）、華發(fā)（39%）、建發(fā)（31%）、招蛇（24%）、濱江（22%）、華潤(rùn)（22%）、中海（17%）。

2）拿地：8月核心城市土拍帶動(dòng)下，百?gòu)?qiáng)房企拿地量與拿地強(qiáng)度同比提升，但從規(guī)模來(lái)看仍處于低位。百?gòu)?qiáng)房企8月單月全口徑拿地金額1634億元，同比+60%，拿地強(qiáng)度從7月的47%下降至45%，同比提升28pct。1-8月百?gòu)?qiáng)房企全口徑拿地金額9619億元，同比-13%，降幅較上月收窄了6.7pct，拿地強(qiáng)度同比下降0.8pct至23%。累計(jì)拿地金額排名靠前的有：華潤(rùn)（拿地金額745億元，拿地強(qiáng)度36%）、保利（668億元，22%）、萬(wàn)科（616億元，25%）、建發(fā)（578億元，49%）、綠城（572億元，49%）、濱江（441億元，39%）、中海（411億元，19%）、招蛇（367億元，18%）、越秀（320億元，31%），均為央國(guó)企或區(qū)域深耕型的優(yōu)質(zhì)民企。該行認(rèn)為，隨著上半年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的補(bǔ)充，若“金九銀十”銷售無(wú)明顯企穩(wěn)回升，房企拿地大概率保持理性和謹(jǐn)慎，拿地房企依舊是央國(guó)企占主導(dǎo)，民企保持弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

3）融資：房企單月融資規(guī)模同比雖回升，但仍處于較低水平；融資成本持續(xù)下行。8月行業(yè)國(guó)內(nèi)外債券、信托、ABS發(fā)行規(guī)模697億元，同比+22%，環(huán)比-10%，平均發(fā)行利率3.35%，同比-0.27pct，環(huán)比-0.11pct。1-8月累計(jì)發(fā)行5332億元，同比-14%。主流房企中8月招蛇、金融街、美的發(fā)行國(guó)內(nèi)債券規(guī)模較大。今年年內(nèi)國(guó)內(nèi)外債券到期小高峰已過(guò)。2023年9-12月仍有國(guó)內(nèi)外債券合計(jì)2607億元待到期償還，9、10、11、12月到期規(guī)模分別為735、762、574、536億元。具體來(lái)看, 9月華發(fā)、佳兆業(yè)、鐵建、碧桂園、金融街到期規(guī)模較大，均超30億元。根據(jù)該行對(duì)主流房企的債務(wù)到期壓力測(cè)試，金地、碧桂園、融創(chuàng)、保利、中海、萬(wàn)科2023年9月-2024年年末債務(wù)到期規(guī)模超過(guò)200億元。其中2024年單月到期規(guī)模超過(guò)50億元的有：碧桂園2024年1月；融創(chuàng)2023年10月、2024年4月；金地2024年3月；遠(yuǎn)洋2024年7月；綠地2024年6月；華發(fā)2023年9月；保利2024年3月；中海2024年5月；華潤(rùn)2024年2月。從當(dāng)月債務(wù)到期規(guī)模/月均流入來(lái)看，除融創(chuàng)和遠(yuǎn)洋外，其余主流房企月均權(quán)益銷售額與月均融資額均能完全覆蓋當(dāng)月到期債務(wù)。整體而言，央國(guó)企債務(wù)到期壓力明顯小于民企和混合所有制房企。

政策：

中央政策：中央多項(xiàng)重磅利好出臺(tái)，居民加杠桿空間被進(jìn)一步打開(kāi)。

1）降低存量首套住房貸款利率。該行認(rèn)為，有助于減少居民每月的利息支出節(jié)流，一定程度上促進(jìn)消費(fèi)和投資；同時(shí)或能有效減少提前還貸、違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量房貸的情況。

2）統(tǒng)一下調(diào)二套房貸利率下限。此次政策將二套住房利率政策下限由不低于相應(yīng)期限LPR+60BP調(diào)整為不低于+20BP。根據(jù)最新5年期以上LPR報(bào)價(jià)，首套房貸利率最低可到4.0%（部分房?jī)r(jià)疲軟的城市可突破4.0%），二套房貸利率下限調(diào)整為4.4%，進(jìn)一步打開(kāi)了房貸利率下調(diào)空間，帶動(dòng)實(shí)際房貸利率持續(xù)下降。該行認(rèn)為，一線城市或?qū)⑹紫认抡{(diào)房貸利率加點(diǎn)數(shù)，打開(kāi)房貸利率下行空間，預(yù)計(jì)房貸利率政策總體上會(huì)朝著進(jìn)一步下調(diào)的方向演進(jìn)。

3）統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。此前各地購(gòu)買(mǎi)商品住宅的首付比例下限非限購(gòu)區(qū)分別為首套20%、二套30%，限購(gòu)區(qū)域下限為首套30%、二套40%。本次監(jiān)管部門(mén)統(tǒng)一下調(diào)商貸首付比例下限，不再區(qū)分限購(gòu)和非限購(gòu)區(qū)域，進(jìn)一步降低了購(gòu)房門(mén)檻。該行判斷，二線城市大概率將首付比例調(diào)整全國(guó)統(tǒng)一的下限水平，一線城市二套房首付比例或更可能優(yōu)先調(diào)整。

地方政策：一線城市落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，京滬政策力度超出預(yù)期。

從政策影響上看，1）直接利好外地有過(guò)貸款記錄但本地?zé)o房家庭、本地賣(mài)一買(mǎi)一的置換家庭。不過(guò)購(gòu)房資格理論上沒(méi)有增加，政策有效降低了部分有購(gòu)房資格的人的購(gòu)房門(mén)檻，也符合“房住不炒”的政策方向。2）政策信號(hào)意義重大，有效帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期和信心的修復(fù)，激活樓市活躍度。3）一線城市的調(diào)整還有較強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義，武漢、中山、惠州、廈門(mén)、東莞、江蘇省、成都、鄂州、沈陽(yáng)、杭州、珠海、合肥等超過(guò)十個(gè)省市也在一周內(nèi)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”。該行認(rèn)為，短期二三線城市將加速跟進(jìn)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”或基本在全國(guó)范圍內(nèi)的城市全面放開(kāi)。

從政策效果來(lái)看，1）新房市場(chǎng)：“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，北京、廣州、深圳新房成交均有所回升。其中北京是回升最明顯、也是最快回升的城市，9月1日-17日北京新房日均認(rèn)購(gòu)量高出8月日均認(rèn)購(gòu)量32%。9月1日-17日廣州新房日均成交量高出8月日均成交量12%。2）二手房市場(chǎng)：從掛牌量來(lái)看，9月初二手房掛牌量出現(xiàn)回升，尤其是一線城市第35周（8月28日-9月3日）二手房出售掛牌量指數(shù)環(huán)比上周提升了59%，或是因?yàn)椴糠挚紤]賣(mài)一買(mǎi)一的置換群體集中掛牌，掛牌價(jià)則無(wú)明顯變動(dòng)。從成交量來(lái)看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，北京二手房成交均明顯回升，9月1-17日的日均成交量較8月日均成交量提升了12%。不過(guò)由于備案數(shù)據(jù)較真實(shí)成交數(shù)據(jù)有所延遲，因此存在政策效果尚未在官方成交數(shù)據(jù)中體現(xiàn)的情形。該行預(yù)期9月底10月初整體網(wǎng)簽數(shù)據(jù)或有明顯起色。當(dāng)前市場(chǎng)進(jìn)入“金九銀十”，該行預(yù)計(jì)此輪政策能階段性拉動(dòng)部分置換需求的釋放，短期一線和重點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖。但基于當(dāng)前居民購(gòu)買(mǎi)力不足的事實(shí)，后續(xù)核心城市的帶動(dòng)效應(yīng)和銷售積極性的持續(xù)程度仍待觀察。

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