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本刊編輯部|秦佳麗

在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下，原本依賴(lài)“三高”模式快速擴(kuò)張的出險(xiǎn)房企開(kāi)始出清。同時(shí)，部分“中字頭”基建企業(yè)、區(qū)域龍頭、多元化實(shí)體企業(yè)正逆勢(shì)加碼布局。

【資料圖】

當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入行業(yè)周期底部，行業(yè)外的公司紛紛被吸引入場(chǎng)。本刊了解到，近一年“中建系”旗下多家公司進(jìn)入拿地金額百?gòu)?qiáng)榜單，堪稱(chēng)“隱形地產(chǎn)航母”；而來(lái)自長(zhǎng)三角區(qū)域多元化實(shí)體企業(yè)“偉星系”表現(xiàn)活躍。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上述幾類(lèi)房企當(dāng)前逆勢(shì)布局房地產(chǎn)市場(chǎng)主要出于自身資金優(yōu)勢(shì)，集團(tuán)現(xiàn)金流能夠支撐地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)發(fā)展，同時(shí)助力企業(yè)獲取產(chǎn)業(yè)鏈的收益。分析人士指出，跨界進(jìn)場(chǎng)淘金房地產(chǎn)市場(chǎng)的公司短期內(nèi)還會(huì)增加，但有的企業(yè)可能缺乏投入的持續(xù)性。

行業(yè)“活血”增加

地產(chǎn)“新勢(shì)力”亮相土拍市場(chǎng)

近日部分“新勢(shì)力”玩家在土地市場(chǎng)風(fēng)頭正盛。7月份北京集中土地供應(yīng)市場(chǎng)上，“中建系”旗下中建玖合從13家競(jìng)拍房企中脫穎而出，競(jìng)得熱度較高的大興西紅門(mén)鎮(zhèn)地塊，觸達(dá)54.05億元+現(xiàn)房2.6萬(wàn)平方米“雙封頂”條件。

同期杭州市第七批次集中供地市場(chǎng)涌現(xiàn)出了一批新面孔，其中背靠浙江坤興建設(shè)集團(tuán)的浙江子坤從50余家參與搖號(hào)的企業(yè)中脫穎而出，以16.3億元代價(jià)競(jìng)得熱度最高的良渚地塊，溢價(jià)率11.65%。

事實(shí)上，前述成功摘地的企業(yè)僅是當(dāng)前“地產(chǎn)新勢(shì)力”的一個(gè)縮影。當(dāng)不少傳統(tǒng)房企遭遇流動(dòng)性困境而疲于拿地，部分中字頭基建、區(qū)域龍頭、多元化實(shí)企等正成為跨界地產(chǎn)的新興力量。

本刊梳理中指研究院等機(jī)構(gòu)榜單了解到，今年激蕩變化的房企陣營(yíng)中，“中字頭”基建企業(yè)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一股穩(wěn)健力量。新增拓儲(chǔ)上，今年1—7月，中國(guó)鐵建（601186）、中國(guó)交建（601800）、中國(guó)中鐵（601390）權(quán)益拿地金額分別為204億元、49億元、43億元，位居行業(yè)TOP9、TOP35、TOP39，大多實(shí)現(xiàn)排名提升。銷(xiāo)售規(guī)模上同樣強(qiáng)勁，其間中國(guó)鐵建以586.5億元銷(xiāo)售額居于行業(yè)TOP16，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)24%；中國(guó)中鐵以408.5億元銷(xiāo)售額居于行業(yè)TOP24，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)55%。

與此同時(shí)，不少依賴(lài)實(shí)業(yè)起家的民企成為跨界地產(chǎn)的新秀。據(jù)中指院披露的1—7月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地百?gòu)?qiáng)榜單，其間偉星房產(chǎn)、亞倫房地產(chǎn)、方遠(yuǎn)房產(chǎn)的權(quán)益拿地金額依次為102億元、52億元、42億元，位居行業(yè)TOP16、TOP30、TOP43。

這批“組團(tuán)掃貨”的民企，背后多有實(shí)業(yè)母公司支撐，在資金等層面獲得強(qiáng)大助力。比如，方遠(yuǎn)房產(chǎn)背后的方遠(yuǎn)集團(tuán)入圍中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)，主業(yè)包括智慧建工及先進(jìn)制造；偉星房產(chǎn)母公司偉星集團(tuán)旗下涵蓋服裝輔料、新型建材、房地產(chǎn)、水電為四大支柱型產(chǎn)業(yè)，擁有偉星股份（002003）、偉星新材（002372）兩家上市公司。

值得一提的是，部分房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)也罕見(jiàn)地參與到今年的土拍市場(chǎng)。6月份北京“最熱”項(xiàng)目順義區(qū)第19街區(qū)19-69地塊吸引45家房企報(bào)名參與，“防水一哥”東方雨虹（002271）出現(xiàn)在了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍和搖號(hào)環(huán)節(jié)。

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來(lái)，上述幾類(lèi)房企當(dāng)前逆勢(shì)布局房地產(chǎn)市場(chǎng)主要出于自身資金優(yōu)勢(shì)。“以‘中建系’為代表的建筑企業(yè)屬于穩(wěn)健型的央企，資金實(shí)力較強(qiáng)；偉星、亞倫等擁有實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐，且地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)在整個(gè)集團(tuán)業(yè)務(wù)中占比不高，集團(tuán)現(xiàn)金流支撐了地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)發(fā)展。”他向本刊補(bǔ)充道，“東方雨虹等上下游企業(yè)高度依賴(lài)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，隨著眾多房企頻頻爆雷，自己進(jìn)場(chǎng)也是一種出路，能夠獲取產(chǎn)業(yè)鏈的收益，也能防止客戶(hù)房企風(fēng)險(xiǎn)傳染。”

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向本刊表示，出于流動(dòng)性壓力，今年部分房企不得不放慢拿地步伐，不過(guò)仍有部分中字頭基建企業(yè)、區(qū)域龍頭房企及多元化實(shí)企等表現(xiàn)亮眼，這為行業(yè)注入了新鮮血液的同時(shí)，企業(yè)自身也獲取了更多發(fā)展空間。不過(guò)，在其看來(lái)，“短期來(lái)看這種跨界地產(chǎn)布局將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但隨著行業(yè)格局的轉(zhuǎn)變以及多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)，有的企業(yè)持續(xù)性長(zhǎng)期投入的可能性不大。”

“中建系”加碼北京

躋身“隱形地產(chǎn)航母”

本刊了解到，今年逆勢(shì)加碼地產(chǎn)業(yè)務(wù)“中字頭”建筑企業(yè)中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)分散于各大工程局的“中建系”正成為一股隱形力量。近期中建玖合等斬獲北京熱門(mén)地塊的背后，“中建系”逐鹿京城態(tài)勢(shì)明顯，今年年初中建東孚、中建一局已斥資數(shù)十億元競(jìng)得朝陽(yáng)小紅門(mén)地塊、房山良鄉(xiāng)大學(xué)城等多宗項(xiàng)目。

本刊了解到，自2021年扎堆入京以來(lái)，中國(guó)建筑（601668）八大工程局中已有一局、二局、三局及五局等半數(shù)地產(chǎn)公司在北京布局，2021年至2022年兩年間，中建各局院地產(chǎn)公司在北京土地市場(chǎng)已耗資超過(guò)300億元。與此同時(shí)，意圖做大市場(chǎng)的“中建系”近兩年在全國(guó)土拍市場(chǎng)遍地開(kāi)花，布局上海、蘇州、杭州、廣州、重慶等熱門(mén)城市。

事實(shí)上，盡管“中建系”更多以中字頭基建企業(yè)的身份為大眾熟知，但其地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)深厚。2013年，為順應(yīng)央企整合的目的，中國(guó)建筑將旗下中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部等地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入子公司中海地產(chǎn)，不過(guò)集團(tuán)旗下八大工程局自有的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)做保留運(yùn)營(yíng)。近兩年來(lái)，中建各局已經(jīng)整合搭建出自己的房地產(chǎn)品牌，譬如中建一局、二局、三局、五局、八局旗下主要地產(chǎn)平臺(tái)分別為中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚，逐步加碼地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在中國(guó)建筑相關(guān)業(yè)績(jī)公告中，目前集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊“一分為二”——中海地產(chǎn)、中建地產(chǎn)。按照集團(tuán)的注解，“中建地產(chǎn)”指中國(guó)建筑所從事的除“中海地產(chǎn)”以外的房地產(chǎn)品牌及業(yè)務(wù)。而據(jù)本刊了解到，基于相對(duì)割裂的品牌，中建地產(chǎn)的知名度不及中海地產(chǎn)，然而實(shí)際上，中建地產(chǎn)正逐步躋身為“隱形地王”。

據(jù)中指研究院榜單，今年前7月，“中建系”旗下中建壹品、中建智地、中建玖合、中建東孚的權(quán)益拿地金額分別110億元、73億元、54億元、33億元，入圍2023年1-7月全國(guó)房企拿地百?gòu)?qiáng)榜單；銷(xiāo)售方面同樣亮眼，其間中建東孚、中建智地、中間壹品、中建信和、中建七局地產(chǎn)集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額324億元、287.1億元、167億元、80.4億元、52.2億元，入圍全國(guó)房企1-7月全國(guó)房企銷(xiāo)售TOP200榜單。

僅以上述企業(yè)測(cè)算，今年前7月“中建系”權(quán)益拿地金額合計(jì)達(dá)270億元，僅次于綠城中國(guó)，位居行業(yè)TOP6;銷(xiāo)售規(guī)模合計(jì)910.7億元，僅次于越秀地產(chǎn)，排名TOP14。

如果疊加今年前7月中海地產(chǎn)的權(quán)益拿地金額371億元，銷(xiāo)售額1920億元，其間“中建系”銷(xiāo)售額逾2830億元，權(quán)益拿地額逾641億元，兩項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)居業(yè)內(nèi)榜首。

另?yè)?jù)本刊了解，在中國(guó)建筑體系內(nèi)部，近年中建地產(chǎn)的地產(chǎn)銷(xiāo)售及拓儲(chǔ)規(guī)模逐漸逼近中海地產(chǎn)。2022年，中海地產(chǎn)期內(nèi)合約銷(xiāo)售額2544億元，同比下降14.72%；中建地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額1472億元，同比增長(zhǎng)18.9%。其間中建地產(chǎn)、中海地產(chǎn)新增土儲(chǔ)規(guī)模分別為750萬(wàn)平方米、739萬(wàn)平方米，同比變化-35.62%、9.16%，去年中建地產(chǎn)新增土儲(chǔ)規(guī)模反超中海地產(chǎn)。

多元化實(shí)企“秀跨界”

區(qū)域龍頭房企奉行“抱團(tuán)開(kāi)發(fā)”

作為跨界地產(chǎn)的多元化實(shí)體企業(yè)，當(dāng)前部分業(yè)界新秀特征顯著，即多為深耕長(zhǎng)三角地區(qū)的區(qū)域型房企，具備口碑積累和客戶(hù)基礎(chǔ)。

以偉星房產(chǎn)為例，本刊了解到，從“紐扣大王”化身“地產(chǎn)新貴”，“偉星系”近年地產(chǎn)布局呈黑馬之勢(shì)，曾經(jīng)常年盤(pán)踞在三四線城市的偉星房產(chǎn)近年頻頻現(xiàn)身合肥、南京、杭州等土拍市場(chǎng)。2020年至2022年間，偉星房產(chǎn)的拿地支出已超過(guò)400億元。今年偉星房產(chǎn)再度斥資上百億元奪地，并以31億元價(jià)格摘得南京河西“地王”。

偉星房產(chǎn)也曾袒露自己的規(guī)模擴(kuò)張雄心。在實(shí)現(xiàn)210億元的2022年，偉星房產(chǎn)提出要通過(guò)3-5年的努力，實(shí)現(xiàn)500億元-900億元的銷(xiāo)售規(guī)模，這意味著公司須在去年銷(xiāo)售規(guī)模上翻番。

另?yè)?jù)本刊了解，除了前述“偉星系”等多元化跨界實(shí)企，更多昔日名不見(jiàn)經(jīng)傳的江浙民營(yíng)房企同樣躋身今年前7月拿地金額百?gòu)?qiáng)榜單，譬如坤和集團(tuán)、浙江百盛置業(yè)、浙江中豪控股、中天美好集團(tuán)等均在今年逆勢(shì)拓儲(chǔ)。

值得一提的是，逆勢(shì)擴(kuò)張過(guò)程中，抱團(tuán)拿地、聯(lián)合開(kāi)發(fā)正成為前述江浙民企奉行的開(kāi)發(fā)模式，“杭州一哥”濱江集團(tuán)（002244）也多為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的合作對(duì)象。其間除了在公開(kāi)市場(chǎng)聯(lián)合拿地，相關(guān)房企不乏競(jìng)得地塊后引入合作方共同開(kāi)發(fā)，譬如，僅在今年6月中下旬，濱江集團(tuán)便還通過(guò)并購(gòu)及增資擴(kuò)股等方式新增5宗地塊權(quán)益，其間濱江集團(tuán)斥資超23億元收購(gòu)杭州地鐵旗下公司，獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)主體北瑞置業(yè)51%的股權(quán)，進(jìn)而與杭州地鐵合作開(kāi)發(fā)3宗地塊。

在宋紅衛(wèi)看來(lái)，當(dāng)前長(zhǎng)三角區(qū)域民企布局積極，主要基于當(dāng)?shù)貫橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模最大的經(jīng)濟(jì)圈，且樓市在城市間的分布相對(duì)較為均衡，具備深耕經(jīng)濟(jì)圈的基礎(chǔ)，典型例如濱江集團(tuán)重倉(cāng)浙江便是得益于地利。“隨著近兩年銷(xiāo)售持續(xù)下行，即使優(yōu)質(zhì)房企也面臨現(xiàn)金流的壓力，而抱團(tuán)拿地不僅可以降低單項(xiàng)目的資金壓力，也能通過(guò)與品牌房企合作或者與區(qū)域深耕房企合作的形式，借力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的溢價(jià)及效率的提升。”

關(guān)榮雪表示：“房企抱團(tuán)開(kāi)發(fā)在一定程度上緩解了集中或單獨(dú)開(kāi)發(fā)的資金成本壓力，提高項(xiàng)目建設(shè)效率及安全性，成就了當(dāng)?shù)馗黝?lèi)房企反哺區(qū)域內(nèi)土地投資的行為。”

(本文已刊發(fā)于8月26日《證券市場(chǎng)周刊》，文中提及個(gè)股僅做分析，不做投資建議。)

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