今年以來，隨著房地產(chǎn)市場遇冷，一些仍在還貸的購房者，開始選擇提前還貸。根據(jù)建設(shè)銀行披露的半年報(bào)，該行在上半年的個(gè)人住房貸款為6.41萬億元，較上年末減少1.13%，原因主要就是“個(gè)人住房貸款提前還款量增加，抵銷了投放量增加的影響”。

【資料圖】

提前歸還房貸，本身是非常正常的個(gè)人投資行為。借款者和銀行你情我愿，不違反合同即可。

但是，由于房貸畢竟是很大一筆資金，一時(shí)半會兒也不好湊齊（要是能輕松湊齊當(dāng)年也不用借房貸了），所以有些投資者在歸還房貸時(shí)，就打起了消費(fèi)貸的主意。既然都是銀行貸款，房貸的利率高（一般在5%左右），消費(fèi)貸的利率低（一般在3%~4%之間），為什么不能借消費(fèi)貸來還房貸呢？

在一些貸款者看來，消費(fèi)貸和房貸都是銀行提供的貸款，一個(gè)利率低、一個(gè)利率高，自然是不合理的。其實(shí)，這種想法來自于對固定收益投資領(lǐng)域的不了解。這里，就讓我們來討論這個(gè)話題：消費(fèi)貸和房貸有哪些本質(zhì)區(qū)別？為什么消費(fèi)貸和房貸不一樣？

貸款期限不同

首先，從借款者的角度出發(fā)，消費(fèi)貸和房貸的最大區(qū)別之一，在于兩者的貸款期限不同。一般來說，消費(fèi)貸的貸款期限，在1到3年不等，而房貸的期限則可以長至20年。

在固定收益投資規(guī)則中，絕大多數(shù)情況下，投資或者貸款周期越長，利率就會越高。畢竟，對于越長周期的固定收益投資來說，面對的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹利率的不確定性就會越多，對資金流動性的占用也會越高。

以2023年8月24日的中債國債收益率為例，1年期國債的到期收益率（YTM）為1.8772%，20年期國債則為2.7602%，比1年期國債高出將近1個(gè)百分點(diǎn)。國債如此，貸款也是一樣：越長周期的貸款，利率越高。

更重要的是，作為自主印鈔的主權(quán)國家，中國的國債是沒有風(fēng)險(xiǎn)的。但是，個(gè)人貸款卻有比較高的風(fēng)險(xiǎn)，一旦在貸款周期中自然人死亡或者破產(chǎn)，那么對于銀行來說，就會面臨貸款收不回來的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對于有風(fēng)險(xiǎn)的貸款來說，貸款期限越長，銀行就會收取越高的利率。消費(fèi)貸和房貸之間的利息差額，由此產(chǎn)生。

抵押狀況不同

另一方面，從銀行的角度來說，房貸和消費(fèi)貸的一個(gè)大區(qū)別，來自二者的抵押狀況不同。

對于固定收益投資（包括購買債券、發(fā)放貸款等），最大的要素，是本金安全是否能夠得到保障。這個(gè)要素直接影響到所有固定收益投資的條款，包括期限、利率、借款規(guī)模等。

以債券投資為例，在中國市場，最安全的債券是國債，其次是大型企業(yè)集團(tuán)的債券，然后是一些中小企業(yè)債券，以及資產(chǎn)抵押類固定收益產(chǎn)品，最后是中小型融資主體的純信用、無抵押產(chǎn)品。

在固定收益投資中，對于安全性越高的產(chǎn)品，一般可以給與越長的期限、越低的利率，反之則通過控制期限來降低潛在風(fēng)險(xiǎn)，通過提高利率來補(bǔ)償本金的潛在損失。

比如，作為安全等級的最上限，國債就有很多20年、30年期的品種，在2023年財(cái)政部還發(fā)行過期限長達(dá)50年的國債。但是，對于一般中小型企業(yè)，3~5年期的債券大多就已經(jīng)是發(fā)行上限，很多還需要資產(chǎn)進(jìn)行抵押擔(dān)保。

對于房貸和消費(fèi)貸來說，事情也是一樣。房貸屬于有房屋進(jìn)行抵押的借款，嚴(yán)格說，借貸買房的人并沒有“得到完全屬于自己的房子”，而是和銀行共同擁有了一套房子。

一般來說，在中國市場，房貸的首付款占總房款的比例，最少在30%以上，多的會到40%~50%。一旦貸款人無力償還貸款，銀行可以通過拍賣房子的方法，最大限度收回貸款本金。只要貸款期間房屋價(jià)格下跌不超過貸款人的首付，銀行的本金大概率就是安全的。

而消費(fèi)貸則不同于房貸，屬于典型的信用貸款。也就是說，借款人通過自身信用擔(dān)保還款，一旦借款人因?yàn)楦鞣N原因?qū)е聼o法歸還貸款，銀行就得認(rèn)栽。

因此，房貸和消費(fèi)貸一個(gè)是抵押貸款，一個(gè)是信用貸款，兩者的各類屬性自然就大不一樣。比如房貸的期限往往比消費(fèi)貸長得多，規(guī)模也要大得多。認(rèn)為“既然房貸和消費(fèi)貸都是貸款，所以就可以互相替換”的想法，真是大錯(cuò)特錯(cuò)。

授信額度不同

房貸和消費(fèi)貸的第三個(gè)區(qū)別，在于授信額度不同。由于消費(fèi)貸屬于信用貸款，因此銀行很少會對一位借款者放出大額貸款。就目前的情況來看，一般銀行給出的最大貸款上限是30萬元，而且多數(shù)審批的額度會低于此數(shù)，多半在幾萬元到十幾萬元不等。

但是，對于房貸，由于有房屋進(jìn)行抵押，銀行對單一借款者的貸款額度往往大得多：在一線城市可以高達(dá)數(shù)百萬元、甚至上千萬元，在二三線城市也常常高達(dá)上百萬元。

對于銀行來說，發(fā)放貸款自然不是做慈善，必須要考慮風(fēng)險(xiǎn)。對于單一借款主體來說，由于其還款能力是恒定的，那么越大金額的借款，風(fēng)險(xiǎn)自然就越高。越小金額的借款，違約風(fēng)險(xiǎn)就越低。因此，房貸和消費(fèi)貸之間的這種規(guī)模差異也就合情合理了，畢竟這是兩種完全不同的貸款。

用消費(fèi)貸歸還房貸的風(fēng)險(xiǎn)

通過以上的討論，我們就會明白，消費(fèi)貸和房貸完全是兩種貸款。消費(fèi)貸的額度更少、期限更短、利率因此更低，房貸額度更高、期限更長、同時(shí)利率也更高。

如果貸款者左手借消費(fèi)貸，右手還房貸，這樣做有兩種風(fēng)險(xiǎn)。

首先是法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。作為兩種不同的貸款，消費(fèi)貸被禁止用于股票投資、歸還房貸等用途。由于有這樣的風(fēng)險(xiǎn)存在，一旦銀行發(fā)現(xiàn)消費(fèi)貸被挪做他用，就有權(quán)終止貸款，要求借款者立即還錢。這時(shí)候，房貸已經(jīng)用消費(fèi)貸還掉，消費(fèi)貸卻又需要提前還貸，財(cái)務(wù)上的壓力之大可想而知。

另一方面的風(fēng)險(xiǎn)，則來自期限錯(cuò)配。在金融行業(yè)，期限錯(cuò)配是導(dǎo)致很多問題的根源。一些歷史上著名的金融風(fēng)險(xiǎn)案例，比如不凋花基金的倒臺、硅谷銀行的倒閉，都是由于期限錯(cuò)配所致。

一般來說，期限錯(cuò)配指的是“借短投長”，就是借入短期資金，投資長期項(xiàng)目，或者歸還長期貸款。比如，在股票投資中使用短期融資，就是最常見的“借短投長”類的期限錯(cuò)配。

股票投資的周期往往很長，動輒以5年起步，而如果借貸資金無法承受市場波動，要求投資者只要市場跌破一定比例就要還錢，從而導(dǎo)致“借短投長”風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

對于借消費(fèi)貸還房貸來說，事情也是一樣。房貸的周期往往高達(dá)十幾二十年，而消費(fèi)貸的周期大多只有一兩年，這也就意味著在整個(gè)還款周期中，借款人需要借大約10次消費(fèi)貸。其中，一旦碰上因?yàn)榍笆龇蓡栴}導(dǎo)致的銀行抽貸，或者個(gè)人信用下降導(dǎo)致的消費(fèi)貸額度降低，或者銀行自身流動性收緊導(dǎo)致的消費(fèi)貸額度降低，借消費(fèi)貸還房貸這樣典型的“借短還長”，就會出現(xiàn)大麻煩。

以上，就是消費(fèi)貸和房貸的本質(zhì)區(qū)別，以及利用消費(fèi)貸歸還房貸可能帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)。對于貸款者來說，千萬不可以只看到二者都是銀行借出的貸款，就把這兩種貸款混為一談，甚至做出借消費(fèi)貸還房貸這樣的危險(xiǎn)行動。

（作者系九圜青泉科技首席投資官）

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