8月1日—2日，在上海今年第二批次第二輪土拍中，綠城中國重歸上海市場，一連奪得3宗地塊。“這是繼8月1日以34.68億元競得杭州蕭山區市北單XSCQ1309-R2-50地塊后，綠城在核心戰略布局城市落下的重要三子。”綠地官微稱，上述三宗塊地總價139.16億元。

克而瑞上海認為，綜合來看，上海本次土拍熱度表現為穩中有升，優質地塊對于房企依然有較高的吸引力。

(資料圖片)

在全國房地產市場持續走低的背景下，上海市場還維持著較為健康的內核。目前不少企業都已經調整戰略、重倉上海市場。但是 “僧多粥少”的局面，再加上土拍規則的調整以及激烈的市場競爭，房企在滬布局仍需謹慎。

從樓市來看，CRIC數據監測顯示，2023年7月（數據截至7月29日）上海商品住宅供應成交金額為315.66億元，環比下跌54.45%。

綠城成最大贏家

8月1日—2日，上海第二批集中供地成功出讓第二批集中供地剩下的9宗，其中5宗觸頂搖號、3宗溢價、1宗底價成交。據克而瑞地產研究中心統計，9宗地塊總成交金額238億元，平均樓板價31407元/平米，整體溢價率8.14%，再度刷新近兩年記錄。

整體來看，上海本次土拍熱度較7月有所升溫，優質地塊依然備受歡迎，且兩極分化的情況有所緩解。從拿地企業類型來看，央企、國企仍占主導地位。克而瑞地產研究中心指出，4宗最熱門地塊均參與報名的房企有10家，包括華潤、華發、招商、中海、保利、中鐵建、中鐵置業、越秀、綠城和安徽高速，均為國企、央企。

值得注意的是，上海二批次土拍首次實行搖號拿地，一旦出價封頂將通過搖號決定競得人。這也意味著，參拍房企能否成功獲地，除需具備資金實力外，“運氣”是重要的加成。而在一眾房企中，綠城堪稱“錦鯉附體”，報名4宗地塊、搖中3幅成為最大贏家。

8月1日，閔行區梅隴社區MHP0-0304單元02-07-07地塊經過30輪報價后達到最高限價61.76億元，進入搖號環節。最終，綠城擊敗招商蛇口（001979）、萬科、越秀等14家實力房企，成功摘得該幅地塊，溢價率10%，成交樓板價47853元/平米，房地聯動價76000元/平米；

8月2日上午，嘉定區南翔鎮JDC2-0203單元13-02、16-01地塊正式開拍，起始價44.42億元。憑借優越的地理位置，該幅地塊吸引了17家房企報名。經過19輪報價達到地價上限48.86億元，地塊進入搖號環節。面對16家勁敵，綠城再次被命運眷顧，成功搖號獲得該幅地塊，成交樓面價34100元/平米，溢價率10%。

當日下午，青浦區徐涇鎮雙聯路北側36-01地塊共吸引了19家競買人參拍，起拍價25.96億元，經過18輪報價達到上限價格28.56億元，進入搖號環節。而在所有競買人都參與搖號的情況下，綠城又一次好運降臨，成交樓面價36850元/平米，溢價率10%。

“這是繼8月1日以34.68億元競得杭州蕭山區市北單XSCQ1309-R2-50地塊后，綠城在核心戰略布局城市落下的重要三子。”綠地官微稱，上述三宗地塊總價139.16億元。

一張網傳照片顯示，連中三元后，綠城上海公司門口掛上了寫有“熱烈歡迎華東投拓精英凱旋而歸”的橫幅，喜悅之情溢于言表。官微則表示，未來綠城還將持續聚焦核心城市投資，做好“狙擊式”精準投資，確保“做一成一”，為城市創造更多美麗作品。

房企重倉布局上海市場

克而瑞上海認為，綜合來看，上海本次土拍熱度表現為穩中有升，一方面延續了央企、國企為主的投資格局，較高的參拍成本令民企難以像央企、國企一樣采用“廣撒網”的策略，另一方面優質地塊依然對房企有較高的吸引力。

此輪土拍，除綠城溢價奪得的3宗地塊外，華潤置地、寶華、上海同濟、上海泉山等均有所斬獲，溢價率從0.28%—10%不等。

值得一提的是，這其中有部分房企已數年未在上海拿地。例如，2020年6月18日，上海同濟房地產有限公司以11.48億元競得上海松江泗涇鎮一宗住宅用地。時隔3年，8月2日，該公司通過搖號競得青浦區西虹橋蟠東路西側18-01、18-03、18-04地塊，成交價13.32億元，溢價率9.66%。

同策研究院首席研究員宋紅衛向《》記者指出，這兩年上海土拍市場出現了很多新面孔，不少小城市區域深耕的房企或者央企、國企也突然到上海來拿地，“他們不再看好此前自己所在的城市，都要找投資安全邊界更高的一線城市”。

克而瑞上海也在半年市場研報中判斷，今年下半年，土地市場競爭仍然激烈，尤其是上海的土地市場將持續火熱。“究其緣由，全國房地產市場持續走低，僅上海市場還維持著較為健康的內核，不少企業都已經調整戰略，將’彈藥’集中投資，重倉布局上海市場。”

不過，中指研究院上海高級分析師陳炬蘭指出，僅從這次的普陀桃浦科技智慧城地塊拍賣情況來看，房企的投資更加慎重了。“本次土拍中桃浦地塊僅2家企業參與競拍，而一批次中同樣是桃浦地塊超10余家企業參與，在今年桃浦新房入市表現不及預期的情況下，房企在核心區域拿地也開始更加謹慎。”陳炬蘭表示。

陳炬蘭進一步分析稱，本次土拍的特征是參拍房企減少，聯合體變多。相比7月二批次第一場供地，本次參拍房企有所減少，主要是因為本次供地減少且部分地塊質量較差所致。同時，本輪參拍房企聯合體明顯增加，甚至出現6家企業聯合體，也是在新模式下房企通過聯合體的方式增加拿地概率及減少拿地風險所致。

與此同時，熱度分化還在加劇。本次土拍中徐涇、南翔、梅隴、川沙地理位置及板塊新房市場表現較好，4宗地塊均有超十余家房企參拍，而桃浦、惠南、奉賢新城4宗地塊參拍房企均不超過3家，且主要是本地城投參與。

克而瑞上海分析稱，近期中央積極“定調”提振市場信心，也會對土地市場產生一定的利好，尤其對于本就更受關注的一二線城市而言，市場已處于筑底回升階段。但未來具體的土拍表現仍與供地質量高度掛鉤，若缺乏優質地塊的帶動，則土拍熱度仍有可能回落。

而從樓市來看，CRIC數據監測顯示，2023年7月（數據截至7月29日）上海商品住宅供應成交金額為315.66億元，環比下跌54.45%。

7月24日，政治局會議關于房地產行業表態后，北京、上海、深圳等地住建局陸續表態支持剛性和改善性住房需求。但截至目前，僅有上海市住房城鄉建設管理微信公眾號發文稱，堅持穩中求進工作總基調，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作等，未有相應的調控政策落地。

CRIC研報認為，面對后續未知的市場，上海預計也會陸續出臺一系列組合政策，將市場拉向正軌，對于房企而言無疑是好消息。“不過，面對具備特殊性的上海房地產市場，不難預估出臺政策或許持相對保守態度，調控力度應當有限”。

關鍵詞：