今年以來，盡管部分核心城市土拍市場熱度較高，但全國土拍市場總體熱度仍較低迷。不僅300城1-7月涉宅用地成交金額同比下降27%，而且百強房企的拿地總額也同比下降13.4%。與此同時，房企將一二線城市作為布局、補倉、調倉的重點，三四線城市則顯冷清，加劇土地市場分化。

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業內人士預計，未來一段時間內土地成交規模仍將低位運行，而在房企拿地格局上，依舊是央企國企占主導，民企保持弱復蘇態勢。

1-7月，300城涉宅用地成交金額同比下降27%，百強房企拿地總額也同比下降13.4%。資料圖片

土地市場持續降溫

據中指研究院統計，300城1-7月涉宅用地推出規劃建面同比降31%，成交規劃建面同比降33%，推出樓面均價同比漲7%，成交樓面均價同比漲10%，土地出讓金同比降27%。從數據來看，供應面積持續走低、成交面積降幅縮小，但因優質地塊占比較高，成交樓面均價上升，土地出讓金雖仍在下降，但降幅有所收窄。

房企投資繼續向核心城市聚集，一線、二線、三四線城市熱度分化明顯。據中指研究院數據顯示，一線城市土地出讓金收入降幅最低，為22%；而受成交規劃建面降幅拖累，三四線城市土地出讓金收入降幅達30%。相比而言，房企在二線城市拿地占比最高，比如，50家代表房企2023年1-7月在二線城市的投資面積占比最高，為61.4%，一二線城市占比合計近九成。

在克而瑞分析人士看來，當前投資十分聚焦，一二線城市是企業布局、補倉、調倉的重點，三四線城市則顯冷清。多數房企上半年拿地城市不超過15個，華潤置地、濱江、招商蛇口（001979）等在一二線城市拿地金額占比超過90%。

此外，從7月土地市場來看，城市之間市場分化也在加劇，沈陽、濟南、長春、無錫、鄭州等城市以底價成交為主，而部分高能級城市觸頂率較高。不過，北京、上海等核心城市7月土拍相較于上半年，熱度也有所下降。

在各地土地市場低迷的同時，房企拿地額也在下降。據中指研究院統計，1-7月，TOP100企業拿地總額6946億元，拿地規模同比下降13.4%，降幅較上月擴大3.2個百分點。而在7月，雖然北京、杭州、蘇州多個熱點一二線城市繼續進行了集中供地，但50家代表企業7月拿地總額同比降低32.9%，環比下降37.7%。

另據克而瑞研究中心統計，截至7月末，今年新增貨值超過百億的房企為35家，環比僅增加3家，但對比去年同期減少了19家，投資低迷可見一斑。

地方城投“托底”力度減弱

當前，央企國企仍是拿地主力，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企國企，這與穩健型國企央企的資金狀況相對較好有直接關系。比如，華潤置地、保利發展（600048）等全國性龍頭企業仍在多個重點城市廣泛布局，在土地市場的參與度較高。

從中指研究院發布的1-7月新增貨值來看，華潤置地、保利發展、建發房產占據榜單前三位。華潤置地以累計新增貨值1124億元占據榜單第一；保利發展、建發房產緊隨其后，累計新增貨值規模分別為994億元和845億元。此外，位列前十的房企還包括萬科、綠城中國、招商蛇口、中海地產、中國鐵建、越秀地產、濱江集團（002244）。

據中指研究院企業研究總監劉水介紹，1-7月央企國企拿地金額仍占主導地位，拿地金額占比超50%，同時受長三角地區民企表現活躍的影響，民企拿地金額占比提升至27%，地方國資拿地金額占比降至9%。

目前，北京、上海、廈門、南京、蘇州仍然是央企國企拿地的主力城市。而在杭州、合肥、寧波等城市，民企拿地金額占比有所增加，例如杭州民企拿地金額占比超過六成，6月9日出讓的5宗地中4宗被民企摘取，7月18日出讓的6宗涉宅地塊中有4宗被民企摘取；成都拿地的民營企業更多是當地企業，如誠一投資、四川邦泰置業、嘉禾興等。

相比之下，民營企業拿地積極性較上一年增長明顯。但是，城投托底拿地力度減少。在22個城市成交的住宅用地中，截至7月底，地方國資企業拿地金額比上年大幅降低。這在南京、福州、濟南、武漢等城市表現較為顯著，地方國企“退潮”趨勢逐漸顯現。

值得關注的是，從拿地企業經營范圍來看，今年家居建材企業以及文旅、化工、服飾等實業企業也開始在土地市場發力。比如物業管理、建筑工程、裝修、零售等。此外，一些多元化實業企業此前地產業務體量較小，但拿地勢頭有所增強。

業內：土地成交規模仍將低位運行

今年以來除拿地企業格局變化外，當前房企投資邏輯明顯趨同，核心一二線城市優質地塊被多家房企“爭搶”現象時有發生，全國土地市場“局部升溫”特征越發明顯。

在中指研究院土地市場分析師周巍看來，今年市場“小陽春”結束后，3-7月新房成交規模環比持續回落，直接影響房企拿地信心，土拍熱度連月下降。當前弱能級的城市、板塊土地出讓難度較大，企業拍地意愿不足，需通過提供基建項目配合賣地。但同時弱能級城市地方債壓力大，基建投資乏力。北京、上海受房地產市場降溫以及地塊優質程度下降等影響，7月的土拍相較于第一批次地塊也有所回落。

克而瑞分析人士也認為，頭部房企拿地放緩。1-7月，仍有近六成百強房企尚未拿地，市場不斷走弱之下房企投資依然謹慎。從7月單月拿地來看，頭部房企拿地較上半年大幅放緩，全口徑銷售TOP10拿地金額除保利外，其余企業單月拿地均不足百億。一方面是受到集中供地城市土拍節奏影響，另一方面，上半年頭部房企在核心城市拿地相對充裕，市場走弱下，整體投資回歸理性和謹慎。

對于未來土地市場走勢，克而瑞分析人士預計，隨著上半年核心城市優質地塊的補充，若三季度銷售無明顯企穩回升，房企拿地大概率保持理性和謹慎，聚焦一二線城市的同時，更加關注性價比高的優質地塊。拿地格局上，短期不會有明顯變化，依舊是央企國企占主導、民企保持弱復蘇態勢，而土地成交規模仍將低位運行。

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