自4月開始，北京二手房網(wǎng)簽量已連續(xù)4個月下滑，6、7月重回“榮枯線”之下。

住建部、發(fā)改委兩大部委喊話后，關于樓市調(diào)控優(yōu)化的預期越發(fā)明確。作為前瞻數(shù)據(jù)的二手房月度網(wǎng)簽量，在這樣一個環(huán)境下更顯重要。

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記者從機構(gòu)方面拿到的數(shù)據(jù)了解到，截至30日，北京7月二手房網(wǎng)簽量9192套，“月內(nèi)不過萬”成為機構(gòu)對本月網(wǎng)簽量的一致判斷，這樣一組數(shù)據(jù)也再次回到“榮枯線”之下。

盡管探底不斷，但知情人士透露，在剛剛過去的這一周里，頭部中介的門店帶看量、下定量都有所抬頭，特別是29、30日兩天，在大雨預期下，帶看依然可觀，由此可見需求對于調(diào)控優(yōu)化的預期是非常期待的。

網(wǎng)簽9192套，連續(xù)倆月跌破榮枯線

在6月北京二手房網(wǎng)簽量較年內(nèi)高點“腰斬”后，7月這一下行趨勢并未得到扭轉(zhuǎn)，反而有進一步探底的傾向。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至7月30日，北京二手房7月住宅網(wǎng)簽9192套，是2023年2月來的最低谷，二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已經(jīng)不足2023年3月的一半。

9192套的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，環(huán)比上月同期下降20.8%，和3月同期相比下降55%，全月預計不足1萬套。

1.2萬套是北京二手房月度網(wǎng)簽的“榮枯線”，記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，低于1.2萬套在年內(nèi)共出現(xiàn)3次。今年1月，北京二手房成交量僅為8308套，較2022年同期的11875套低了30%，與2021年同期的17513套相比，更是跌幅超過50%，且8308套的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，也是罕見的歷史低點。

今年2月，北京二手房網(wǎng)簽量有所回升，達到15316套。3月北京二手房成交量為22192套，而4、5、6月分別為13928套、12982套、11607套，環(huán)比降幅分別為37.2%、6.8%、10.6%。可以看到，自4月開始，北京二手房網(wǎng)簽量已連續(xù)4個月下滑，6、7月重回“榮枯線”之下。

改善房源成交下降

從各區(qū)域市場表現(xiàn)看，和2、3月相比，北京幾乎所有的區(qū)域二手房成交量都出現(xiàn)了明顯下滑，一些區(qū)域下滑甚至超過50%。從麥田業(yè)務覆蓋的區(qū)域來看，和3月相比，萬柳、北苑、亞運村小營等區(qū)域成交下降比較明顯。

今年7月，諸如回龍觀、天通苑等剛需比較集中的板塊成交量依舊排名前列，而像萬柳、望京等改善區(qū)域的成交排名則出現(xiàn)明顯下滑。一是優(yōu)質(zhì)板塊的業(yè)主價格預期相對更堅挺，買賣雙方價格預期差距大；二是在下行市場中，成交變慢后，很多需要“先賣后買”的客戶因手中房子成交周期拉長而導致?lián)Q房需求延緩，使得市場改善需求受到抑制。

體現(xiàn)在成交上，就是當前北京市場總價1000萬以上的改善房源成交占比和前幾個月相比有所下降，而600萬以下的剛需房源成交占比在上升。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從市場趨勢看，北京樓市已經(jīng)明顯進入倒春寒。從單周數(shù)據(jù)看，市場數(shù)據(jù)3月沖高后快速萎縮，特別是6-7月來，連續(xù)幾周市場成交量繼續(xù)明顯放緩，實際市場成交量已經(jīng)持續(xù)單月低于萬套，開始出現(xiàn)房價明顯的下行現(xiàn)象。

在張大偉看來，2023年小陽春很大程度是學區(qū)房和前期積壓的需求釋放，在沒有利好政策的影響下，二季度市場下調(diào)的原因除了學區(qū)房需求減少外，當下部分房源價格上漲也影響了市場繼續(xù)沖高。買賣雙方開始博弈。

需求端政策優(yōu)化預期增強

記者了解到，近期政策的利好消息，也小幅帶動北京二手房市場成交量上揚。

據(jù)知情人士透露，在剛剛過去的這一周里，頭部中介的門店帶看量、下定量都有所抬頭，特別是29、30日兩天，在大雨預期下，帶看依然可觀。周末兩天即使有暴雨影響，實際成交二手房1100套左右，而之前幾周的周末基本成交只有900套左右，由此可見需求對于調(diào)控優(yōu)化的預期是非常期待的。

但不是所有的從業(yè)者都感受到了政策微風。

“這個月確實比較慘，包括住建部喊話之后。”徐威是頭部中介北京公司的二把手，用他的話說，一線經(jīng)紀人普遍反饋北京市表態(tài)回應住建部后兩天僅僅是“老客戶的微信多了起來”，市場并沒有太多的轉(zhuǎn)變。“這個月網(wǎng)簽的還是一兩個月前的，如果是本月實時成交，要比9000還少。”

據(jù)徐威介紹，從他自己所在公司對準客戶調(diào)研的情況看，目前“被憋住”的需求八成來自置換的改善型需求。且以城區(qū)內(nèi)小換大周轉(zhuǎn)為主。“這部分需求就需要住建部部長提到的‘認房不認貸’政策的釋放，以及對自己未來收入的預判。”在徐威看來，上述兩點缺一不可。“如果客戶都要失業(yè)了，出臺什么政策也激發(fā)不出來。”

對此，張大偉也直言，市場都在期待“認房不認貸”能出現(xiàn)政策微調(diào)，對于北京來說，市場如果沒有二套房等政策的寬松，北京市場成交量和房價在2023年8月后都有明顯加速下調(diào)的風險。

與二手房保持同頻節(jié)奏，北京新房市場7月的數(shù)據(jù)表現(xiàn)也不容樂觀。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，7月截止到7月30日，包括北京在內(nèi)的重點15城新房成交70740套，較6月同期下降30%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，進入7月后，市場呈現(xiàn)淡季表現(xiàn)，房企推盤積極性不足，帶動成交量連續(xù)三周回落，7月整體成交不及上月，繼續(xù)延續(xù)下滑態(tài)勢。而若是8月北京等一些重點城市松綁政策落地，有望帶動8月成交情況好轉(zhuǎn)。

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