見習記者張欣 北京報道

“通過債券重組的方式延期兌付可為受困中資房企贏得一些喘息空間，但若房地產銷售不能持續復蘇，債券重組可能無法成為困境房企的救命稻草。”近日，國際評級機構惠譽發布研究報告稱。

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從違約情況來看，惠譽表示，截至2023年5月末，2021年102家境外地產債中近六成發生了違約，境內地產債中近三成發生了違約。而2021年之前發生債券違約的房企較少，共有六家和五家分別違約了境內和境外債券，且大部分是由公司自身原因所致。

從債務重組進展來看，惠譽報告顯示，截至 2023年 5月末，2021年第四季度以來發生債務違約的中資房企中，在境內外完成債務重組或取得重大進展的房企分別占74%和66%。剩余房企的債務重組尚未取得實質性進展，主要原因是債務規模較高的部分房企可能面臨與眾多債券持有人的冗長談判，其他房企則因私募債的披露要求有限尚未公開其違約后狀態。

從重組方式來看，惠譽報告表示，目前境內外大部分房企以庭外重組的方式處置債務，另有少數房企通過法院與債權人達成了協議安排重組。目前只有新力控股、陽光城和佳源國際三家房企被香港法院頒布了清盤令，另有兩家房企已進入境內破產重整程序。不過，大部分債權人希望違約房企進行債務重組而非直接清盤，其預期房企繼續經營或帶來更高的債務回收率。此外，作為房企最大的債權人，銀行亦希望盡量避免直接進行資產減記。

在境內外市場中，債券交換和展期成為房企避免陷入直接違約的主流債務重組方式。自2021年第四季度以來，已有26家房企通過在債券持有人會議上獲得所需投票對100多只境內債券的本金和/或息票的兌付完成了展期。同時，21家房企已通過交換要約完成了對其美元票據的債券交換。

值得注意的是，惠譽強調，由于新房銷售未迎來全面復蘇，房企資金生成的內生動力疲軟， 因此房企展期，以及多輪展期很常見。

境內債券展期中，近70%將到期兌付延期一年或更短時間，而針對美元票據的債券交換大多向債券持有人提供一年期的新票據。展期兩年以上的情況較少見，最長的展期期限可達五年。

同時，26家已有境內展期記錄的房企中有一半出現多輪展期情況，例如融創中國和融信中國均有一只債券經歷了第三次展期。部分房企借助第二次或第三次展期，設法延長了還款期限。例如，世茂股份將其原定于 2023年5月、2024年7月和 9月一次性兌付的四只公司債的本金部分調整為在 2024年12月至2026年12月期間分九期償還。

相比之下，只有港龍中國地產和景業名邦兩家房企，在新到期日對其美元票據進行了再次交換，以將本金兌付再延期一年。目前唯一兌付展期債務的是福建上市房企冠城大通（600067）股份，其在展期三個月后兌付17.3 億元境內債券，但其還款金額源于一家國有資管公司的借款。

惠譽認為，即便大規模債券重組完成后，債券持有人的回收率前景仍不明朗，因為展期期限長、銷售復蘇前景不明且房企脆弱的信用狀況導致折現率較高。

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