7月11日，上海2023年第二批次土拍開幕。盡管上海二批次放出的地塊利潤率相較一批次下降了一些，熱度依然高企。

本次土拍延續三天，共放出15幅地塊，其中四幅地塊由單一競買人報價摘得。土拍首日共成交八幅地塊，包含四幅托底地塊，共收金193.8億元。

(資料圖片)

楊浦區平涼社區01D4-06地塊、01D2-03地塊為首日最熱地塊，這也是本場土拍唯一的內環地塊。該地塊共吸引13家房企或聯合體報名，最終由保利置業幸運搖中。

熱度緊隨其后的是松江區永豐街道SJC10011單元H02-16、H02-18號地塊，共吸引7家房企或聯合體報名，最終招商蛇口（001979）幸運搖中。

上海土拍對房企的資金要求更高。在上海，房企如若參拍一幅地塊，相當于土地起拍價110%的資金要被監管，在有些城市，只有20%的資金需要被監管。

這也意味著，在上海土拍中，報名了七八塊、超十塊土地的開發商，要有超百億元的資金趴帳。土拍現場，招商蛇口投拓人士對表示，公司為本次土拍鎖了兩三百億元的資金。

在上海拿地，更加看運氣了

去化相對安全，足夠合理的利潤空間，是上海吸引諸多房企的原因。有投拓人士認為：“上海今年二批次土拍利潤率大約在6個點左右，不同的地塊有差異”。該名人士表示，在上海拿地的利潤率依然比杭州高出不少，“杭州主要是跑流量”。

伴隨著不少新玩家發力，今年上海土拍比去年更激烈了。在不少現場投拓人士看來，如今的上海不是有資金、有資源就能拿地的，更加拼運氣，尤其是二批次土拍更改了競拍規則。

在原規則中，參拍房企在競至地塊的中止價之后，需要一次性書面報價。隨后土拍工作人員在其中加入一個隨機值。最接近該組數字中間值的報價將競得該幅地塊。而在新規則中，房企在競至中止價之后就直接進入搖號環節。

具體而言，上海中原地產市場分析師盧文曦闡述道，在新規則之下，搖號分成2部分，先搖“組別”后搖“號碼”，拿地與否就看運氣。

招商蛇口報名11幅地塊

在本次土拍中，多數房企僅報名了少數優質地塊或符合自身需求的地塊，少數房企采取“廣撒網”的策略。

自參拍房企人士處獲得的報名表顯示，就11幅具有多名競買人的土地而言，招商蛇口報名了全部11幅地塊，足見投拓決心和投拓目標不小。此外，建發、華發、象嶼以及保利發展（600048）也很積極，單獨或聯合報名了9幅、8幅、8幅以及7幅地塊。

保利置業僅報名了兩幅熱門地塊。其首日拿下的楊浦地塊，成交總價為22.73億元，成交樓板價74287元/平方米，地塊房地聯動價117000元/平方米。

盧文曦分析稱，該地塊所在板塊發展成熟，交通便利，配套齊全，居住特性較明顯，是千萬預算改善客群重點關注的地方。此外，兩幅小地塊總面積僅1萬多平方米，2幅子地塊住宅套數下限總計293套，一次開盤就能清盤。在該地塊附近，保利和越秀、建工已有合作項目。

招商蛇口首日拿下的松江地塊，成交總價為18.479億元，成交樓板價25574元/平方米，地塊房地聯動價49000元/平方米。

盧文曦表示，地塊所在板塊是松江發展比較早的地方，距離松江老城核心區域大約3公里左右，小區眾多，商業、醫院、教育、娛樂等配套較成熟。地塊計容面積超過7萬平方米，體量中等。房地聯動價之間有50%以上的差距，確保房企有合理利潤。不足支出在于，沒有軌道站點，而且離市區比較遠。

7月11日推出的其他兩幅具有多名競買人的地塊，在部分房企投拓眼中，不盡如人意。

“松江區洞涇鎮地塊，雙規交，配套稍差，所需資金量大，要70多個億。這塊地還能達到我們集團的投拓標準。而松江區新橋鎮地塊，我們就‘沒法干’了。該地塊位置很偏，周邊沒什么新售的項目。此外，地塊兩處基本都鄰著河，一邊毗鄰老小區，一邊連著橋。”土拍現場一名投拓人士對表示。

招商蛇口敢于報名全部地塊，一方面或源于其在上海從高端到剛需的全系產品均已鋪開，無論拿下市中心地塊，還是拿下稍邊緣一些的地塊，均有操盤能力；另一方面，其內部的投拓標準或更松一些。

上海是招商蛇口投資版圖的重中之重。而在今年上海首批土拍，招商蛇口僅拿下兩宗地塊。當土拍規則改變，招商蛇口或與更多房企分蛋糕。

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