今年上半年，廣州樓市復蘇步伐放緩，持續的調整使得市場格局產生變化。7月7日，合富研究院發布的2023年廣州房地產市場半年度總結顯示，由于買賣雙方處于膠著狀態，“推新去化率”呈逐級下降態勢。此外，二手房業主放盤的意愿上升，這也倒逼了更多新房項目，尤其是郊區項目，采用更加積極的營銷措施應對。

供求低位運行，剛性購買力支撐仍在

今年上半年廣州市場供求處于近五年低位。據合富研究院發布的報告顯示，今年上半年，廣州商品住宅新增供應374萬平方米，同比減少8%，這是自2018年以來首次低于400萬平方米的水平。而且，上半年廣州商品住宅成交448萬平方米，月均成交約70萬平方米，幾乎是處于近15年的“市場底”。

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圖/合富研究院

從今年上半年廣州市場發展來看，共分為兩個階段，4月前，疫情管控解綁以及經濟復蘇預期帶動市場信心回歸，尤其是去年10月至12月積壓的購買需求較快釋放，推動市場成交上行，由80個代表樓盤實時成交反映出市場景氣度拉升至最近幾年同期高位，較2022年同期上升30%以上。

不過，在4月后宏觀經濟復蘇趨緩，房企資產負債問題未解決等因素使市場入市信心有所動搖，市場修復的進程被打斷。在前期積壓需求釋放后，新入市買家出手較猶豫，市場出現“下行狀態”。但是，可以肯定的是，廣州剛性購買力對市場的支撐仍然存在。

對此，合富研究院高級分析師吳智杰認為，當前買家對宏觀經濟的變化更加敏感，尤其是偏剛需買家受到的影響更大。而相當部分房企未看到市場更明確的政策風向，再加上盈利空間已不大，營銷力度相對保守。由于買賣雙方處于膠著狀態，廣州市整體“推新去化率”呈逐級下降態勢。二季度市場平均新貨去化率為21%，較2022年同期的34%有所下降。

值得關注的是，相比往年同期，當前二手房市場對一手房市場景氣的影響也更加明顯。合富研究院市場監測顯示，今年一季度，業主放盤較大比例是為“賣一買一”，二手房市場交易較旺的2月-3月份也帶動了一手房置業需求上升。但是，二季度之后，市場交易信心轉弱，更多的急需資金周轉的賣家選擇放盤。業主放盤意愿上升，上半年廣州市二手放盤量較去年增長約15%-20%，導致議價空間擴大。

中心區價格企穩回升，郊區讓利樓盤增多

廣州房地產市場的變化也帶來區域成交結構的改變。最明顯的特征是由以往“中心升、近郊穩、遠郊跌”的三層結構，逐漸往“中心穩中向好，近郊+遠郊尋底”的兩層結構變化。

圖/合富研究院

據合富研究院分析，中心、近郊、遠郊推新去化率雖然均較去年高點降低，但不同區域的起伏波動也有所區別。中心區仍然保持在35%以上的去化水平，一眾改善及豪宅項目成績更顯眼，部分去化在60%以上。而近郊非“網紅盤”的市場承接力下降，二季度去化效率低于此前三個季度水平；遠郊推新去化率在“讓利項目”支撐下，維持在20%的水平。

與此同時，二季度以來，中心、近郊、遠郊的價格走勢也有顯著差異。中心區價格回升，前期有所讓價項目，清貨任務完成后，快速升價。遠郊經過長時間調整，庫存回落，降價壓力減緩，二季度后，價格有企穩趨勢。近郊半數項目加大促銷動作，特價讓利幅度集中4%-6%。

具體來看，在中心區的白云、荔灣部分地段偏冷的項目啟動“特價讓利出貨”，優惠幅度集中3%-5%，促動成交顯著改善。二季度后相關項目取消優惠措施。而在近郊，黃埔約4成項目“特價讓利”，與年初比較累計降幅5%-10%。而番禺明顯讓利項目并不多，以市橋西、廣州南站個別項目為主。

合富研究院認為，今年上半年，廣州市場“階段性下跌”離不開宏觀經濟降溫以及實體產業獲利水平降低的影響，而在新出爐的經濟數據中，可以看到經濟回溫的積極因素正在增加。下半年政策面繼續維護市場的趨勢也基本確認。

在吳智杰看來，市場下跌是對應目前特定環境下，買賣雙方的一種“應急狀態”，更加類似于市場長期向好發展過程中的一段波折。值得注意的是，深受庫存壓力困擾的遠郊區域，其庫存開始出現回落趨勢，在經過較長時間的“底量”盤整后，其成交規模也在今年出現“筑底跡象”。

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