總結(jié)今年前5月的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，可以看出供需兩端都相對(duì)冷，這說明近期房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力或風(fēng)險(xiǎn)還沒有很好解除。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的情況，房地產(chǎn)必須穩(wěn)住，各類更有實(shí)質(zhì)性的政策必須加快出臺(tái)。唯有激活購(gòu)房需求，才能帶動(dòng)開發(fā)投資端和企業(yè)資金面的恢復(fù)。

國(guó)房景氣指數(shù)半年來首次下降、一線二手房?jī)r(jià)集體環(huán)比下跌、開發(fā)商國(guó)內(nèi)貸款到位資金同比下降超過10%……6月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)和前5月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，在經(jīng)歷了極為短暫的小陽(yáng)春后，房地產(chǎn)市場(chǎng)毫無(wú)意外地迎來了“倒春寒”。

一線城市二手房?jī)r(jià)集體下跌

(資料圖片僅供參考)

市場(chǎng)對(duì)于二手房的降價(jià)并不意外，但沒想到反饋到數(shù)據(jù)上如此之快。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，從二手住宅看，5月一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平分別轉(zhuǎn)為下降0.3%和0.2%。

在城市方面，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市僅剩15個(gè)，比上月減少21個(gè)。

“3月房?jī)r(jià)全面普漲后，4月就開始出現(xiàn)了小陽(yáng)春退熱的現(xiàn)象，5月明顯開始了‘倒春寒’。”在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，這樣的快速波動(dòng)說明市場(chǎng)此前的反彈并不是真正的反彈，更多是擠壓需求的多方釋放。“房?jī)r(jià)上漲城市明顯減少，特別是二手房只有15個(gè)城市價(jià)格上漲，讓市場(chǎng)再次回到小陽(yáng)春前冷清現(xiàn)象”。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，一線城市二手房?jī)r(jià)格普跌主要原因有兩個(gè)：一是一季度市場(chǎng)回升以后，更多的業(yè)主選擇掛牌，其中有換房需求，也有一部分是套現(xiàn)需求，其中豪宅掛牌量也在明顯攀升。其中，北京和上海樓齡較長(zhǎng)的房源占比較大，在需求端選擇多元的情況下，為了盡快出手，很多業(yè)主選擇多次下調(diào)掛牌價(jià)，導(dǎo)致京滬下跌幅度更大。二是新房入市項(xiàng)目增加，且選擇低于二手房?jī)r(jià)格出售，導(dǎo)致需求被分流。

“更撐不住”是易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)當(dāng)前二手房市場(chǎng)價(jià)格的研判。在他看來，二手房市場(chǎng)的價(jià)格比一手房壓力要更大，目前轉(zhuǎn)跌，說明“更撐不住”，這也說明二手房的供求關(guān)系惡化情況更為嚴(yán)重。從城市看，上海二手房市場(chǎng)的跌幅最大，本身就是一個(gè)重要的信號(hào)，這說明當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的二手房其實(shí)存在很大的泡沫問題。

不樂觀的新房市場(chǎng)

二手房?jī)r(jià)下跌實(shí)錘的同時(shí)，新房市場(chǎng)也并不樂觀。

數(shù)據(jù)顯示，5月一線城市新房指數(shù)環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新房指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。

在李宇嘉看來，一線城市漲幅回落幅度更加明顯，主要原因在于一線城市一季度新房市場(chǎng)回升明顯，二季度開始開發(fā)商有提價(jià)行為，但集中在一線城市的新市民、年輕人的剛需和換房需求，對(duì)價(jià)格比較敏感，且一直有價(jià)格下跌預(yù)期，導(dǎo)致價(jià)格上升后去化降低，加上二手房掛牌量攀升，且價(jià)格下跌對(duì)新房形成沖擊，于是在4-5月開始，提價(jià)現(xiàn)象減少，重回降價(jià)促銷。

需求與供給需兩端保障

談及后市，包括李宇嘉在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士均給出“立體化保障措施急需出臺(tái)”的建議。

李宇嘉建議，4-5月，新房和二手房銷售面積連續(xù)2個(gè)月環(huán)比下降，100城數(shù)據(jù)顯示，4月環(huán)比下降27%，5月下降8%。顯示需求明顯收縮、預(yù)期轉(zhuǎn)弱，新盤去化率明顯降低，31個(gè)重點(diǎn)城市平均開盤去化率降至43%，較上月下降8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，二手房掛牌量也明顯走高，市場(chǎng)在二季度下行幅度加大。針對(duì)內(nèi)需疲弱的情況，央行降低1年期MLF，預(yù)計(jì)5年期LPR有望下降，有望對(duì)后市形成一定支撐，但最關(guān)鍵的還是需求端對(duì)新市民、年輕人的就業(yè)、收入能積極紓困，供給端對(duì)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)能及時(shí)控制，否則金融層面的降息政策難以支撐地產(chǎn)量?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

供給端的問題其實(shí)已經(jīng)不斷地被提及。就在15日同一天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-5月，開發(fā)企業(yè)到位資金55958億元，同比下降6.6%，跌幅連續(xù)收窄后再次擴(kuò)大。其中，國(guó)內(nèi)貸款下降10.5%，跌幅比1-4月擴(kuò)大了0.5個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金下降21.6%，跌幅擴(kuò)大了2.2個(gè)百分點(diǎn)。這兩項(xiàng)跌幅擴(kuò)大，反映了金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂加大，貸款及發(fā)債都在下降。

“目前的信貸寬松，更多是保交付，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于民營(yíng)企業(yè)的信心依然不足。”華東某出險(xiǎn)房企的融資部負(fù)責(zé)人直言，從當(dāng)下直接融資看，民企除了龍湖外均不樂觀，銀行雖然并沒有出現(xiàn)斷貸、抽貸的情況，但新增也基本為零，這種局面疊加銷售不暢，企業(yè)的資金指標(biāo)是不可能好的。“銷售回款兩個(gè)數(shù)據(jù)還能保持增長(zhǎng)，主要是因?yàn)榈突鶖?shù)效應(yīng)”。

“當(dāng)前市場(chǎng)的托底，不能停留在2014年的方式，要有更立體的措施出臺(tái)。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，總結(jié)今年前5月的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，可以看出供需兩端都相對(duì)冷，這說明近期房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力或風(fēng)險(xiǎn)還沒有很好解除。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的情況，房地產(chǎn)必須穩(wěn)住，各類更有實(shí)質(zhì)性的政策必須加快出臺(tái)。唯有激活購(gòu)房需求，才能帶動(dòng)開發(fā)投資端和企業(yè)資金面的恢復(fù)。 王寅浩

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