隨著畢業季的即將到來，“租房”成為一大熱點話題。相比于往年，今年上海住房租賃市場的一大特征在于，近期正處于供給集中入市階段，在有效緩解年輕人的職住分離、長距離通勤問題的同時，也有效促進了上海住宅租金的平穩運行。與此同時，從各大機構化租賃運營企業的反饋來看，近期租金和出租率方面顯示趨穩狀態。

業內人士建議，保障性租賃住房（簡稱“保租房”）項目要注意在服務對象、位置和類型等方面做好與長租房、個人出租房的錯位發展、有機銜接和相互補充，實現租賃住房行業的整體高質量發展。

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現象：

上海保租房市場供給集中入市

隨著畢業季的臨近，上海住房租賃市場正處于供給集中入市階段。記者獲悉，由上海浦東發展（集團）有限公司負責開發，上海浦發有家房屋租賃有限公司負責運營管理的綜合租賃社區浦發有家·唐鎮社區于近日投入運營。據悉，該社區占地面積76543平，可提供2732套租賃住宅房屋、1739個機動車停車位。

無獨有偶。上海地產集團旗下上海城方租賃住房運營管理有限公司今年有近1萬套保租房房源推入市場。其中，下半年將有5個儲備項目入市，包括7、8月份即將入市的項目，如世博二、世博三、龍陽項目等。僅世博二項目就有近2000套房源。

“保租房租賃社區大量入市，我們感受到了市場的熱度，并未遇冷。今年上半年，我們有將近5000套的保租房入市，還是頗受市場歡迎的。”上海城方租賃住房運營管理有限公司總經理陳遠平介紹稱。

從ICCRA統計的數據來看，目前上海入市的保租房約21個項目，共約3萬間房源，其中，2023年入市項目共16個，共計21910間房。僅一季度上海就有數個大型租賃社區項目開業，如城投寬庭·光華社區（1234間）、浦發有家康涵社區（852間）、嶼果公寓·上海松江醉白池店（1800間）等。

58安居客研究院統計顯示，目前，上海在“隨申辦”——“我要租房”應用平臺中已面向社會公開供應19個保租房項目，約2.4萬套房源向新市民、新青年供應。對于6月即將來臨的畢業季，將有效緩解畢業生的租房壓力。

實際上，為了緩解新市民、新青年的住房壓力，“十四五”期間，上海將新增籌集保租房47萬套（間）。項目分布方面兼顧區域平衡及產業需求，各區域均有項目供應，但主要供應分布向人口、產業聚集區傾斜，如浦東、閔行占比較高。尤其是人口及產業集聚板塊未來項目供應較多，如周康、三林、朱家角、張江、松江新城、臨港新城等，以滿足城市發展中的產業人才需求與居住平衡。

58安居客研究院院長張波指出，由于上海前期主要以獨立的租賃用地供應建設保租房為主，因此，未來將有多個大型保障性租賃社區類產品入市。隨著上海各區域大型保障性租賃社區的供應，將有效緩解年輕人的職住分離，長距離通勤及租金壓力。

市場：

畢業季來臨，租賃運營機構經營穩中有升

保租房顧名思義是用于保障住房的房源，因而在價格上，保租房租金不會高于周邊市場的平均租金。ICCRA住房租賃產業研究院統計顯示，在租金水平方面，各重點城市政策均符合國家基本要求，近一半的重點城市對保租房租金“低于同地段同品質市場化租賃住房”的比例進行了規定，基本在80%-95%之間，其中，也有部分城市規定保租房租金水平低于市場租賃指導價的70%。

那么，隨著上海大型租賃社區保租房項目的不斷入市，是否會對市場化的租賃企業造成一定的影響？

記者從各大機構化租賃運營企業的反饋來看，近期租金和出租率方面均顯示出趨穩狀態。以龍湖冠寓為例，據悉，5月上海冠寓在租價格、出租率和營收方面均同比提升。

與此同時，魔方相關人士指出，畢業季租房熱潮正要開啟，目前魔方上海的公寓房源相對緊張，畢業生租房熱情也較高，活動收到的反饋也比較正向。另據魔方研究院監測到的上海集中式長租公寓數據，1–5月份租金價格平穩，沒有迎來爆發式增長，這和國家整體的“穩租金”戰略，以及大量保租房入市都有關系。

巴樂兔研究院統計顯示，從租金來看，受畢業季的影響，從5月份至今，有一個小幅度的回升趨勢。

我愛我家（000560）方面，5月份其上海區域住房租賃交易量環比增長超兩成，同比翻倍增長，其中相寓交易量增長也較為明顯。整體來看，1-5月我愛我家上海區域住房租賃市場累計交易量也明顯高于去年同期。從租金來看，5月份我愛我家上海區域住房租賃市場整租交易中，每套平均租金環比微漲0.9%，同比上漲1.5%。其中，相寓每套平均租金環比上漲1.3%，同比微漲0.6%。隨著市場的回升，5月上海區域住房平均租金小幅上揚，租金波動平穩。

此外，根據貝殼研究院數據，5月貝殼平臺上海租賃成交量環比增加17.4%，上海成交租金水平85.3元/平方米，貝殼租金指數環比微漲0.8%，同比下跌3.2%。

展望：

6月租金同環比或持續穩中有升

從整體市場掛牌價來看，據諸葛數據研究中心監測數據顯示，5月份上海租金掛牌均價為102.3元/平方米/月，環比上漲0.73%，較4月擴大0.52個百分點；同比上漲4.72%，較4月小幅擴大0.09個百分點。

結合上海租賃市場近一年以來的掛牌租金走勢分析，58安居客研究院統計顯示，疫情防控解除后，由于積壓租賃需求的集中釋放，市場租金經歷了階段性上漲。今年1月，在春節后返工租賃需求的帶動下，上海租賃市場掛牌租金達到階段性高點。2月后市場回歸正常的運行節奏，整體掛牌租金表現相對平穩，每個月環比波動幅度在2%左右，1-5月平均掛牌租金約83.6元/平方米/月，較去年四季度出現小幅回落，基本恢復到去年三季度租金上漲前水平。總體來看，上半年上海租賃市場表現相對平穩。

在此背景下，隨著畢業季的正式到來，接下來一段時間，租賃市場是否會進一步回暖？

對此，中指研究院研究副總監徐躍進分析指出，6-8月是租賃行業傳統旺季，在高校畢業季及中小學開學季等因素影響下，上海租賃市場需求規模有望提升，對租金走勢也將形成支撐。但與此同時，保租房項目的大量入市，將可能對租金產生平抑作用，整體租金走勢預計仍將以穩為主。

我愛我家研究院分析認為，6月租賃市場進入畢業旺季，上海住房租賃市場保持較高熱度，預計交易量較5月將有所增長。由于去年6月市場抑制需求集中釋放，交易量偏高，所以今年6月交易量或不及去年同期，租金同環比或持續穩中有升，總體仍將保持平穩。

張波表示，結合上海租賃市場近一年以來的租賃需求熱度變化來看，市場需求熱度通常在2月春節前后，以及畢業季前后有集中性爆發的現象。今年我國高校畢業生將達到1158萬人，預計6月隨著上海畢業生陸續進入職場，租賃需求熱度將回升。

建議：

保租房、長租房、個人出租房相互補充

問題在于，隨著上海大型租賃社區保租房項目的不斷入市，租賃市場將呈現怎樣的發展格局？

對此，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然分析稱，保租房供給增長的趨勢，還將持續一段時間。隨著各區域大型社區的陸續開業，預計未來上海個人房源的租金水平會進一步走低，但大型租賃社區的租金會逐步趨于穩定，租住生活方式會逐步形成。

徐躍進指出，保租房項目租金及漲幅均受政府調控，租金普遍低于周邊同品質租賃項目，隨著保租房項目入市，將有效促進上海住宅租金的平穩運行，防止租金出現快速大幅上漲的情況。此外，隨著大量保租房項目進入市場，市場化的長租公寓項目或將更加聚焦中高端租賃需求，租賃市場產品供應將更加多元化。隨著租賃住房供給增加，將有利于推動租賃市場的良性競爭，推動租賃行業健康穩定發展。

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰表示，保租房規模化、社區化發展，對于引領租房市場更加規范發展和更好接入政策資源、提升租賃人群的租賃居住感受度、在社會形成租賃居住文化和切實推進“租購并舉”，都有會很好的提升作用。

陳杰進一步指出，保租房項目要安排好時間、區域和市場的入市節奏，注意在服務對象、位置和類型等方面做好與長租房、個人出租房的錯位發展、有機銜接和相互補充，實現租賃住房行業的整體高質量發展。

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