見習記者 張欣 北京報道

近日，天風證券（601162）地產研究團隊發布的報告顯示，2023年房地產行業境內外債到期規模合計達2.54萬億元，其中境內待償還債務規模預計為1.09萬億元，償債高峰期在今年6—8月。

今年以來，房企加速化解債務，多家房企債務重組計劃落地，但目前多數房企仍以展期為主。業內人士認為，展期的關鍵因素在于后期銷售回款和外部融資的修復進度。此外，除了展期，逆向混改、債轉股也是房企化債的重要手段，但實際推進較難。

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房企迎來債務償還高峰期

近日，天風證券地產研究團隊發布的報告顯示，2023年房地產行業境內債到期規模約1.99萬億元，同比上漲13.3%，今年前4個月已償還規模9053億元，仍有約1.09萬億元待償還債務；預計境內債償還高峰集中在今年6—8月。但是到期規模同比增幅較2—5月有所下降，整體債務風險相對可控。2024年境內債到期約1.38萬億元，較2023年縮窄超30%，行業償債壓力或將進一步趨緩。

境外債方面，2023年房地產行業美元債到期規模約770億美元（折合人民幣5490.43億元），同比增加31.4%。因部分違約主體喪失還款能力、進入債務重組階段，今年前4個月美元債已償還規模較小，仍有708億美元（折合人民幣5048.34億元）待償還，償債高峰將集中在今年9—10月及2024年2—3月。

從房企債券違約情況來看，記者數據顯示（截至6月9日），房企違約債券數量為188只，違約債券余額為2123.76億元，其中有119只違約類型屬于展期，占違約債券余額的76.86%。

東方金誠研究報告認為，今年5—9月是房企償債高峰，在外部融資渠道難以打開的情況下，二季度樓市回暖情況將成為展期房企能否平穩度過償債高峰、逐步恢復融資能力的關鍵。二季度銷售端迎來顯著修復的可能性較低，一是前期積壓的需求在一季度已有所釋放，難以支撐二季度迎來更大幅度回暖；二是2月70大中城市僅13座城市新建商品住宅價格環比下降，意味著二季度多數城市將不能繼續實施放寬房貸利率下限的優惠政策，這會對二季度購房需求的增長產生一定抑制作用。在此情況下，繼續展期大概率成為房企應對到期債券的主流選擇。同時，項目布局不合理、財務結構有問題的房企也很有可能會在本輪行業洗牌中淘汰出局。

出險房企如何化解債務？

今年以來，房地產化債顯著提速，已有華夏幸福（600340）（600340.SH）、融創中國（01918.HK）等多家房企債務重組計劃落地。債務重組包含展期、債轉股、資產清償等多種形式，多數房企還是以展期方式為主。

前述天風證券報告分析認為，2023年以來多家出險房企陸續完成債務重組，標志著本輪供給側出清進程進入加速階段，由此引發的債務及不良資產問題未來或將逐步解決，行業信心及市場預期也有望因此得以修正。

東方金誠分析師唐曉琳表示，以債券展期規避實質性違約是本輪地產債違約潮的最大特點，一是展期類型主要為本金展期和利息展期，雖然利息兌付壓力相對較小，本輪違約潮中不乏房企對兌付利息進行展期，充分表明房企現金流已高度緊張；二是由于本輪行業下行周期歷時較長，期間樓市回暖預期頻頻落空，債券展期時間明顯拉長，由前期的12個月左右拉長至后期的24-36個月；三是擔保條款的合理設置是展期方案獲得通過的關鍵因素之一，多數展期方案附加了擔保條款，擔保形式多為項目公司股權質押；四是后期選擇將存量債券整體打包展期的房企逐漸增多，尤其境外債打包展期較為普遍；五是已展期債券兌付率較低，二次展期現象增多。

唐曉琳認為，展期化債的關鍵因素在于后期銷售回款和外部融資的修復進度。銷售回款方面，2023年房企銷售回款情況或將好于2022年，但增幅有限。如果回暖進程順利，2024年房企銷售端或有可能恢復至下行周期前水平；外部融資方面，從銀行貸款、債券發行和股權融資三個方面考慮，目前展期房企外部融資難度較高，雖有部分出險房企發布股權融資計劃，但落地進展緩慢，股權融資能否成為展期或違約房企改善外部融資的突破口，仍有待觀察。

天風證券亦表示，對于出險房企，“保交付”仍是第一要義，未來戰略重心聚焦盤活存量項目、資產，關鍵仍是加速銷售回款、保證現金流入，盡快恢復正常經營，償還債務。對于未出險房企，當前融資環境整體寬松，再次發生大規模違約潮概率很小，預計待基本面回升后，項目質量及布局優異的房企有望受益于融資端及銷售端彈性的釋放。

“除了展期，逆向混改也是化解房企債務的重要方式。”明源不動產研究院首席研究員艾振強告訴記者，逆向混改指民營企業引入國有戰略投資者的現象，國有戰略投資者可以是國有資本運營公司，也可以為業務范圍相同或相似的國有企業。通過逆向混改，可以加快債務化解的速度，推動行業盡快回到健康平穩的發展軌道。

以華南城（01668.HK）為例。2021年12月，華南城發布公告稱以增資擴股方式引入深圳市特區建設發展集團（下稱“特區建發集團”）。華南城將特區建發集團認購股份所得款項用于償還債務與公司運營，一方面能夠減輕短期債務壓力，緩解資金緊張，避免出現債務違約及出售重要資產。另一方面也借助特區建發國資背景增強企業信用，降低融資成本，為未來融資創造條件。

從后續動作來看，逆向混改讓華南城不僅獲得了資金支持，而且還得到了信用背書與產業支持。2023年3月，華南城發布公告，其全資附屬公司與中國銀行等11個銀行簽訂60億元融資協議，為華南城自創立以來的最大單筆融資。同時，在特區建發集團的助力下，華南城與包括特區建發子公司在內的企業在戰略合作、項目發展、資產出售等開展合作，涉及園區管理、新能源、舊改等領域。

不過，艾振強提醒稱，債轉股和逆向混改不易推進。因為在當下市場行情下，一方面，部分出險房企可能已經資不抵債了，很多人不愿意接盤；另一方面，即便能夠引入新股東，大概率會導致原公司的實控人發生變更，因此推進難度較大。

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