中國消費者報報道（記者孫蔚）5月30日，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)下，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《2023房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》。報告顯示，上市房企總資產(chǎn)規(guī)模均值為1461.36億元，房企表現(xiàn)持續(xù)分化。值得一提的是，交付力逐漸成為房企實力的重要表現(xiàn)。上市房企更加重視完善交付體系，從風(fēng)險管控、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、過程管控、服務(wù)跟進等多個維度，形成一套覆蓋交付前、中、后全周期的標(biāo)準(zhǔn)化流程，力求實現(xiàn)更優(yōu)的客戶體驗。

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報告顯示，2023年10強上市房企排名出現(xiàn)變化，榜單變動率為10%。其中，萬科繼續(xù)位居榜首，保利發(fā)展（600048）保持第二名，華潤置地升至第三名，較上年提升了2個位次，綠城中國為2023年新晉10強。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年我國商品房銷售面積約13.6億平方米，同比下降24.3%，商品房銷售金額約13.3萬億元，同比下降26.7%。總體看來，2022年房地產(chǎn)市場銷售整體表現(xiàn)不佳，銷售面積回落至2015年水平。

報告認為，受房地產(chǎn)市場下行壓力加大等影響，房企開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降，全行業(yè)利潤總額下滑。盡管上市房企估值水平有所提升，但市盈率和市凈率指標(biāo)仍顯著低于市場平均水平，體現(xiàn)了市場對于行業(yè)前景的預(yù)期較為悲觀。從核心測評指標(biāo)來看，上市房企總資產(chǎn)規(guī)模均值為1461.36億元，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為273.62億元，同比均小幅下降。盈利能力方面，上市房企凈利潤均值為10.75億元，同比大幅下降。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱對記者表示：“多數(shù)房企在2021年之后沒有賺到錢，因為市場不如預(yù)期，大家對這個行業(yè)的判斷更加客觀，拿地更加謹慎。目前來看，能夠正常運行的房企未來的發(fā)展空間很大，每次行業(yè)發(fā)生波動的時候，仍會脫穎而出一批優(yōu)秀的企業(yè)。”

在備受關(guān)注的償債能力方面，報告顯示，上市房企償債指標(biāo)相對穩(wěn)定，但融資總額大幅下滑。統(tǒng)計顯示，30強上市房企融資總額為5859.16億元，同比下降18.01%。長期償債能力方面，指標(biāo)較上年有所改善，短期償債能力方面則有所下降，現(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.19，較上年下降0.14。

從上市房企“三道紅線”達標(biāo)率來看，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率的達標(biāo)率達到69%，較上年上升3個百分點，凈負債率達標(biāo)率最低，約為56%，較上年下降5個百分點。

隨著利潤增速大幅下滑，房企拿地策略分化明顯。從2023年以來的土拍情況來看，資金實力較強的央企、國企在投資拿地方面依然相對進取。相比之下，力求主經(jīng)營穩(wěn)健狀態(tài)的民營房企投資策略相對謹慎。

丁祖昱對記者表示，未來長期看好的城市是北上廣深，北上主要，廣深排后，蘇州、南京、合肥、西安等10個二線核心城市市場前景良好。

在創(chuàng)新能力上，上市房企更加重視完善交付體系，管理效率有所提升，多家上市房企已形成較為完善的交付體系，交付力成為房企的核心競爭力之一。此外，在多元化布局方面，上市房企明顯分化。在融資困難去化下行的挑戰(zhàn)下，許多房企通過收縮多元化業(yè)務(wù)回歸主業(yè)，獲得資金回籠提高現(xiàn)金流，但也有部分房企在保障傳統(tǒng)業(yè)務(wù)健康持續(xù)發(fā)展的同時，積極尋找新的業(yè)務(wù)增長點。

在談及未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，丁祖昱對記者表示：“從規(guī)模擴張到戰(zhàn)略營銷，從高速發(fā)展到平穩(wěn)健康發(fā)展，都是未來開發(fā)的大方向。目前來看房地產(chǎn)行業(yè)依然面臨諸多挑戰(zhàn)，上市公司收入規(guī)模下降，利潤大幅下滑，周轉(zhuǎn)速度下降，且企業(yè)間經(jīng)營規(guī)模、抗風(fēng)險能力和盈利表現(xiàn)等方面持續(xù)分化。2023年，隨著房地產(chǎn)政策調(diào)整進一步落地，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，未來上市房企中擁有良好基本面的企業(yè)有望釋放更高的價值。”

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