北京土拍熱度又刷新了歷史記錄，但這種“局部繁榮”非但不是樓市回暖的信號(hào)，反而在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)遇阻的大背景下，折射出房企的避險(xiǎn)策略。

(資料圖片僅供參考)

6月1日，北京出讓4宗住宅地塊，其中最受關(guān)注的順義兩宗地塊分別吸引了45家、36家房企及聯(lián)合體報(bào)名競(jìng)拍，創(chuàng)下了北京單宗地塊報(bào)名房企數(shù)量新高。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，有記錄以來，北京土拍超過20家房企競(jìng)買單宗地塊的情況只有4次，其中3次出現(xiàn)在2023年。

眾多報(bào)名房企中，不只有北京土拍市場(chǎng)的常見面孔，也有很多外地房企赴京，甚至出現(xiàn)了行業(yè)里十分陌生的中小型新公司。

與此同時(shí)，5月樓市成交卻并不樂觀，百城新房成交面積環(huán)比繼續(xù)下滑，新房?jī)r(jià)格“止?jié)q轉(zhuǎn)跌”，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)大。

歸根結(jié)底，北京近期土拍熱度一再高漲，除了土地條件優(yōu)厚、企業(yè)利潤(rùn)空間可觀之外，背后更是房企為保證安全性而縮小投資地圖，進(jìn)一步向熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊聚攏的體現(xiàn)。

一位不愿具名的資深地產(chǎn)分析師表示，北京土拍的“火熱”不能代表土地市場(chǎng)真正的起色，更像是一種“開發(fā)商爭(zhēng)相到北京‘打新’土地”的求穩(wěn)之舉。

在三四線城市房地產(chǎn)消費(fèi)低迷的情況下，多數(shù)房企在拿地部署上做出了調(diào)整，有計(jì)劃地縮小了中小城市的拿地占比，向熱點(diǎn)一二線城市轉(zhuǎn)移。

業(yè)內(nèi)分析人士預(yù)計(jì)，在樓市全面回暖之前，熱點(diǎn)城市土拍仍將呈現(xiàn)出與市場(chǎng)背離的熱度，后續(xù)北京等城市可能會(huì)加大對(duì)競(jìng)拍房企資質(zhì)的審核，以確保土地市場(chǎng)的相對(duì)公平。

土拍“搖號(hào)大戰(zhàn)”

價(jià)值幾十億的土地交易，以往很少在線上報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)就觸及地價(jià)上限，而如此激烈的廝殺，今年北京已經(jīng)出現(xiàn)了兩次。

2個(gè)多月之前，昌平朱辛莊地塊線上競(jìng)價(jià)時(shí)已經(jīng)達(dá)到了地塊最高限價(jià)，線下競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)直接進(jìn)入搖號(hào)程序一局定輸贏，彼時(shí)該宗地有42家房企報(bào)名的盛況也創(chuàng)下了記錄。

6月1日，朱辛莊的兩項(xiàng)記錄都被順義新城19街區(qū)地塊刷新。

順義新城第19街區(qū)19-69地塊和順義新城第20街區(qū)6001地塊開拍之前雙雙觸及最高地價(jià)，且分別吸引了45家和36家房企及綜合體報(bào)名，兩宗地起拍價(jià)分別為14.4億元和15.05億元。

兩宗宅地在線上報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)就已經(jīng)有28輪、30輪報(bào)價(jià)，今日開拍后直接進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房面積環(huán)節(jié)，且舉牌相當(dāng)激烈。

順義19街區(qū)地塊僅用1分鐘就觸及了現(xiàn)房銷售面積上限，45家房企全部遞交搖號(hào)申請(qǐng)。最終，福建雄旺被幸運(yùn)之神眷顧，以16.56億元+1.2萬平方米現(xiàn)房銷售面積獲得了該宗地，樓面價(jià)2.91萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)5.8萬元/平方米，縫差達(dá)到了近2.9萬元，利潤(rùn)空間充足。

順義20街區(qū)地塊同樣在1分鐘內(nèi)就達(dá)到了現(xiàn)房銷售面積上限，最終中能建以17.31億元+1.3萬平方米現(xiàn)房銷售面積獲得了該宗地，樓面價(jià)2.82萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)5.8萬元/平方米，縫差達(dá)到了近3萬元，盈利空間可觀。

能夠在樓市交易冷淡的當(dāng)下上演如此熱鬧的景象，原因是多方面的。首先2塊地的地理位置較好，周邊配套不錯(cuò)，板塊發(fā)展?jié)摿Υ螅腋浇线m的客群數(shù)量可觀，保證了未來銷售速度；其次起始價(jià)較低，對(duì)于房企來說門檻不高；再則北京土拍規(guī)則友好，搖號(hào)定輸贏；疊加上半年土儲(chǔ)依然可以轉(zhuǎn)化為本年度銷售業(yè)績(jī)，房企的沖刺順理成章。

一位房企北京公司人士告訴記者，最重要的是，兩宗地都給了企業(yè)充足的利潤(rùn)空間，近3萬元的縫差足夠靈活運(yùn)營(yíng)，“能在一線城市確保盈利，何樂而不為呢？”

“這是當(dāng)下最樸素的商業(yè)邏輯，前些年開發(fā)商可能還會(huì)為了沖規(guī)模放寬測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，利潤(rùn)薄的地塊也都蜂擁而上，現(xiàn)在不一樣了，這種利潤(rùn)空間充足的地塊，只要有機(jī)會(huì)，肯定極力爭(zhēng)取。”有業(yè)內(nèi)人士分析說。

而且北京樓市還呈現(xiàn)出一個(gè)新特點(diǎn)，過去幾年間數(shù)次居家生活的經(jīng)歷，讓改善型購房需求激增，新房比二手房的吸引力高出數(shù)倍。58安居客研究院北京分析師任野即表示，這也是北京當(dāng)下樓市冷淡但土拍市場(chǎng)熱鬧的原因。

房企求穩(wěn)心切

與北京土拍熱度高漲形成對(duì)比的是，樓市數(shù)據(jù)趨于下行。

最能反映樓市涼熱的二手房市場(chǎng)，5月網(wǎng)簽環(huán)比下跌7%，較高峰期3月更是下滑了42%。一位地產(chǎn)分析師指出，如果考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，北京近期的二手房成交實(shí)際已經(jīng)跌破了榮枯線。

全國整體樓市在5月也出現(xiàn)了繼續(xù)下行的情況，重點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，購房者觀望情緒加重。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)跌，新房成交面積環(huán)比小幅下降，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.25%。

與三、四線城市及實(shí)力較弱的二線城市相比，北京等一線城市的樓市，需求韌性強(qiáng)、利潤(rùn)空間充分、去化有保障，依然是“安全地帶”。

一家上市頭部房企人士告訴，今年以來，即便他們公司相對(duì)安全，也還是進(jìn)一步收縮了投資城市，從原來的20多個(gè)目標(biāo)城市減到了10多個(gè)核心城市，僅在這些地方挑選優(yōu)質(zhì)地塊入手。也有此前深耕三四線城市的房企，將投資重點(diǎn)慢慢轉(zhuǎn)換到了能級(jí)比較高的城市。

越來越多的外地房企、地方城投公司、地產(chǎn)上下游企業(yè)涌入北京樓市。

仔細(xì)觀察本輪土拍中兩宗熱門地塊的報(bào)名企業(yè)，會(huì)發(fā)現(xiàn)很多陌生名字。

數(shù)據(jù)來源：北京規(guī)自委 制表：

除了東方雨虹（002271）是一家主業(yè)做防水的上市公司，武安明芳、恩祥、廈門巖垚盛、山西保景順、山西金匯海、同泰日方、如皋市潤(rùn)皋、陽明尚興、蕪湖市康潤(rùn)房地產(chǎn)、揚(yáng)州華鵬、江蘇師山等公司此前在北京樓市都是完全沒有認(rèn)知度的企業(yè)。

有房企人士分析，并不排除一些陌生面孔是規(guī)模型房企的“馬甲”，以此增加搖中地塊的概率。

值得注意的是，與此前嚴(yán)苛的土拍條件相比，北京本次土拍將限制條件進(jìn)行了優(yōu)化。“土地成交后，不以任何直接或間接形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號(hào)的競(jìng)買人及其關(guān)聯(lián)方”的限制條款已經(jīng)不再，房地產(chǎn)從業(yè)人士表示，這意味著，競(jìng)得熱門地塊的房企可以引入其他房企共同開發(fā)，騰挪空間大了許多。

以搖中了最熱地塊的福建雄旺為例，企查查信息顯示，福建雄旺的成立時(shí)間很短，這家公司注冊(cè)于2022年11月7日，此前在北京也沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在這次土拍之前，都不曾被聽說過。

一種可能的情況是，福建雄旺后續(xù)與其他房企進(jìn)行合作開發(fā)，小股操盤也未可知。

克而瑞北京區(qū)域分析師表示，今后如何禁止“土拍馬甲”，以及減少?zèng)]有多少開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的上下游企業(yè)前來“打新”，可能會(huì)是以后政策制定將會(huì)考慮的問題。

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