自2022年底人民銀行、原銀保監會建立新發放首套房貸利率政策動態調整機制(下稱“調整機制”)以來，個人住房貸款加權平均利率進一步下行。截至3月末，個人住房貸款加權平均利率為4.14%，同比下降1.35個百分點；此外，全國90余個城市下調或取消了首套房貸利率下限，其中不少城市今年以來的新發放首套房貸款利率進入“3時代”。

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對于該套調整機制，央行貨幣政策司司長鄒瀾曾表示，這實現了“因城施策”原則下首套房貸利率政策的雙向動態靈活調整，也就是說可以“既管冷又管熱”。

受訪的市場人士對記者表示，所謂“管冷又管熱”，是指既允許房地產市場出現偏冷趨勢的城市，適當放寬首套房貸利率政策下限；又要求房地產市場出現明顯上漲趨勢的城市，恢復執行全國統一首套房貸利率政策下限。而“冷”與“熱”的標準則是監測當地城市新建商品住房價格同比、環比連續三個月下跌或上漲。

“從調整機制所設定的規則看，該機制具有較強的穩定性、時效性和可預期性，是一套長期有效、機制明確的政策機制，能夠有效引導市場預期，切實支持剛性住房需求?！鄙鲜鍪袌鋈耸糠Q，下一步的關鍵，是要堅持“房住不炒”定位，貫徹落實好這個機制，更好地支持房地產市場平穩健康發展。

新增的長效機制：明晰首套房貸利率“可上可下”調整規則

我國現行的商業性個人住房貸款利率采用“三層定價機制”：一是全國層面，由人民銀行、銀保監會確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎上，按照“因城施策”原則確定當地商業性個人住房貸款利率下限；三是商業銀行層面，商業銀行綜合考慮資金成本、信用風險等因素，與借款人協商確定具體利率水平。目前，全國層面的首套住房商業性個人住房貸款利率下限為貸款市場報價利率(LPR)減20個基點，第二套住房商業性個人住房貸款利率下限為LPR加60個基點。

而今年起實施的調整機制就是在第二層引入新規則，允許各城市政府雙向動態靈活調整個人住房貸款利率下限。

值得注意的是，調整機制是在去年9月監管部門“試水”階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的基礎上，將其完善成一套針對首套房貸利率可以動態調整的長效機制。

2022年9月29日，央行、原銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在當年年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。具體來說，對于2022年6—8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

在上述階段性房貸政策到期之際，2022年12月30日，央行、原銀保監會發布《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》，明確四項動態調整首套房貸利率的具體規則。

總的來看，作為今后實施的一項長效機制，對于連續3個月(以上季度末月至本季度第二個月為評估期)新建商品住宅銷售價格環比和同比均下降的城市，新政策允許地方政府自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限；如果不滿足銷售價格環比、同比連續3個月均上漲，則繼續維持現行規定。

也就是說，自今年起，各城市政府每逢3月末、6月末、9月末和12月末評估此前三個月(如6月末評估3-5月)該地新建商品住宅銷售價格的同環比漲幅(如參照國家統計局公布的70個大中城市新建商品住宅銷售價格)。

如果上述銷售價格的同環比漲幅連續3個月均下降，則可自主決定下季度起是否放寬當地首套房貸利率下限；如果連續3個月均上漲，則下季度起新發放首套房貸利率不得低于全國下限標準；如果連續3個月漲跌不一，下季度起仍維持現行的利率政策下限。

據統計，截至3月末，符合“冷”的標準，也就是可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個。其中，83個城市下調了首套房貸利率下限，較全國下限要求低10-40個基點；12個城市取消了首套房貸利率下行。目前96個城市中，執行利率普遍在3.7%-4.0%左右。

運行規則決定了機制的穩定性

受訪的市場人士認為，從上述調整機制的運行規則看，其具有較強的穩定性、時效性和可預期性。

從穩定性看，盡管地方政府每季度進行一次動態評估，但實際政策變化并不會太快。一個城市的房地產市場要從“冷”到“熱”，一般都需要較長時間。

以武漢和濟寧的歷史數據為例，2022年三季度出現了“冷”的情況，而之前出現“熱”的情況分別在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“熱”交替的時間分別為27個季度和22個季度。

上述市場人士表示，如果一個城市此前達到“冷”的標準，且已經下調或者取消當地首套房貸利率下限，那么只要它沒有出現“熱”的情況，就可以繼續保持調整后的利率政策。近幾個月部分城市房價出現同比或環比上漲，不再符合“冷”的標準，但尚未變“熱”，對于這種“不冷不熱”的城市，并不需要調整政策。

值得注意的是，以連續3個月的新建商品住房價格同環比變動作為“冷”“熱”標準的設定，對預判未來房地產市場的趨勢性苗頭，具有較強前瞻性和時效性。

“從歷史數據看，如果一個城市房價達到‘冷’或‘熱’的標準，往往意味著它的房地產市場出現了趨勢性下跌或上漲苗頭。太原、杭州、寧波、長沙、成都等城市都符合上述規律。”上述市場人士稱。

此外，該調整機制還具有較強的可預期性。根據這套機制，社會公眾可以按照各城市的房地產市場情況，計算出這些城市是否屬于可以放寬首套房貸利率下限的城市范圍，從而形成較為明確的預期，并據此決定自己的購房行為。

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