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本期投資提示：

房地產行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/04/15-23/04/21）34 個重點城市新房合計成交399 萬平米，環(huán)比-5%；其中，一二線環(huán)比-4%、三四線環(huán)比-9%；4 月累計一手房月成交同比+21%，較3 月-11pct；其中，一二線同比+34%、三四線同比-44%，分別較3 月-14pct 和-12pct。上周13 個重點城市二手房成交153 萬平米，環(huán)比-4%；4 月累計成交同比+61%，較3 月-19pct。庫存方面，上周15 城推盤159 萬平米，對應周成交/推盤比1.08 倍，最近3 個月（23 年1-3 月）分別為1.45 倍、1.34 倍和1.00 倍。截至上周末，15 城可售面積為9,547 萬平米，環(huán)比-0.1%；3 個月移動平均去化月數(shù)為13.4 個月，環(huán)比-0.3 個月，我們認為行業(yè)總體仍處于低庫存階段。

主要政策新聞：宏觀方面，統(tǒng)計局公布1-3 月份全國房地產開發(fā)投資2.6 萬億元，同比-5.8％；商品房銷售面積3.0 億平，同比-1.8%。財政部公布一季度國有土地使用權出讓收入8,728 億元，同比-27%。央行貨幣政策司司長鄒瀾指出我國不存在長期通縮基礎，近期房地產金融數(shù)據(jù)有所好轉，居民消費和投資意愿回升；截至3 月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96 個，其中83 個城市下調、12 個城市取消下限。行業(yè)方面，貝殼研究院監(jiān)測顯示，4 月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%，環(huán)比-1BP；二套為4.91%，環(huán)比持平。江西南昌公布中心城區(qū)房屋征收補償房票安置政策；2022 年至今，廈門、貴陽、無錫、南京等近30 省市已推行房票安置政策，各地通常給出政策性獎勵、契稅減免、限購放寬等優(yōu)惠。公積金政策方面，杭州市多子女家庭、寧波本科碩士人才貸款額度均有20-30%上浮。紹興市上虞區(qū)日前出臺13 條優(yōu)化生育政策，預計年財政經費支出1 億余元。土地方面，上海2023 年首輪供地19 宗，其中 4 宗底價成交、15宗進入一次性報價。

公司動態(tài)跟蹤：華僑城3 月銷售額85 億元（+5%）。23Q1 業(yè)績：保利發(fā)展（600048）營收400 億元（+19%），歸母凈利潤27 億元（+8%）；招商蛇口（001979）營收150 億元（-20%），歸母凈利潤2.7 億元（ -39%）；招商積余（001914）營收33 億元（+30%），歸母凈利潤1.8 億元（+27%）。融資方面，首開股份（600376）擬發(fā)行90 億元/7 年中票；華發(fā)股份（600325）擬發(fā)行50 億元/270 天超短期融資券。越秀地產擬按每持有100 股股份可獲發(fā)30 股供股股份的基準，認購價9.0 港元（較前日收盤價折讓28.3%），供股數(shù)量9.29 億股，占供股完成后公司已發(fā)行股份的23.08%，募資總額83.6 億港元。大悅城（000031）子公司商管天津獲政府補助高質量發(fā)展專項資金2,340 萬元。

一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW 房地產指數(shù)下跌4.72%，滬深300 指數(shù)下跌1.45%，相對收益為-3.27%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31 個板塊排名中排第28 位。個股表現(xiàn)方面，SW 房地產板塊漲跌幅排名前5 位的房地產個股分別為：ST 新城、中國國貿（600007）、ST 云城、華聯(lián)控股（000036）、萬業(yè)企業(yè)（600641），上周漲跌幅排名后5 位的房地產個股分別為新華聯(lián)（000620）、嘉凱城（000918）、中天金融（000540）、萬通發(fā)展（600246）、三湘印象（000863）。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌4.68%，滬深300 指數(shù)下跌1.45%，相對收益為-3.23%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當前主流AH 房企22/23PE 均值分別為10.8/7.4 倍；物管22/23PE 均值分別為16/11 倍。

投資分析意見：我們認為，我國房地產需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復，預計供需兩端政策仍將更加積極，近期無錫、廈門、鄭州、合肥等二三線城市再次接連放松限購政策，而基礎設施REITs 擴圍至商業(yè)地產，表明供需兩端政策均在進一步支持并呵護市場；并預計房地產行業(yè)銷售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產板塊“看好”評級，推薦：A 股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團（002244）、建發(fā)股份（600153）、保利發(fā)展、金地集團（600383）、新城控股（601155）；H 股：越秀地產、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象、新大正（002968）、碧桂園服務，建議關注：招商積余。

風險提示：調控政策超預期收緊，銷售去化不及預期；物管行業(yè)人工成本上行超預期。

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