租賃市場將迎來加速發展

“房住不炒”和“租售并舉”一直是房地產行業健康發展的兩大方針。隨著我國城鎮化的推進，大城市的新市民、青年人也面臨著“買不起房”“租不好房”的難題，如何進一步推動租賃市場健康發展成為各界關注的熱點話題。2022年，金融16條等一系列政策的出臺給樓市吹來了陣陣暖風,。在住房租賃領域，近日，央行、銀保監會也公開征求對支持住房租賃市場金融政策的意見，在業內引起廣泛熱議，或將對未來房地產業的發展模式起到深遠影響。

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租賃需求正在持續釋放

春節后，隨著各行各業復工呈現出良好態勢，住房租賃需求正在持續釋放。貝殼研究院發布的最新數據顯示，2月，全國重點40城租金指數環比微漲1.2%，同比下跌2.1%。在經濟向好趨勢的帶動下，疊加春節后租賃“旺季”的季節性因素，全國重點40城租金指數自去年9月連續4個月環比下跌后，從今年1月開始止跌回升，2月保持穩中回升的趨勢。

多數城市租金指數1月、2月連續環比回升。2月，重點40城中只有福州、貴陽、石家莊、煙臺、南通、惠州、蕪湖等7城租金環比下跌，其余33城均環比回升。

粵港澳大灣區、長三角城市群多數城市租賃市場活躍度提升較快，廣州、惠州、東莞、佛山以及中山租賃成交量達到近一年以來的峰值。從同比增幅來看，排名前20的城市中，超7成位于東南沿海地區、長三角地區、環渤海地區，其中粵港澳大灣區有6城，長三角城市群9城中有6城均排名前20。一線城市中，廣州、深圳同比增幅最快，其次為上海、北京。

貝殼研究院高級分析師黃卉對《中國消費者報》記者表示，春節后租賃市場的表現在一定程度上反映了城市外來人口的流向，能夠在一定范圍內反映出城市的經濟活力。黃卉認為，相比去年，今年春節后租賃“旺季”市場熱度更高，除了經濟復蘇帶來的新增、換租需求外，此前受疫情或春節假期短期抑制的租賃需求得以釋放，推高了市場熱度。

租賃市場將獲金融政策支持

由于住房租賃市場的特殊性，若想大力發展，迫切需要全方位的金融支持。近日，央行、銀保監會起草了《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》，共17條（以下簡稱金融17條），主要圍繞住房租賃供給側結構性改革，以商業可持續為基本前提，重點支持自持物業專業化、規模化住房租賃企業的發展等，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系，意見反饋截止日期為3月26日。

此次金融17條中，最受業界關注的內容之一是加大了對租賃住房企業的信貸支持力度。支持商業銀行向新建、改建長期租賃住房的各類主體發放開發建設貸款，鼓勵商業銀行向符合條件的主體發放租賃住房團體購房貸款，期限最長不超過30年，支持向自有產權的住房租賃企業發放住房租賃經營性貸款，允許經營性貸款置換開發貸款，期限最長不超過20年。向非自有產權的住房租賃企業發放經營性貸款，期限最長不超過5年。

“允許租賃企業貸款批量買住房且時間長達30年，這是空前的大招。這意味著，只要以住宅租賃為目的買房，都是允許貸款的，這對于加速商品房的去化、優化房地產開發企業的資產負債表、促進樓市全面回暖，都有著積極意義。”資深地產分析師許子對《中國消費者報》記者表示。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，金融17條體現了建立全周期融資體系、支持企業長期穩健經營的特點。政策明確了支持重點，就是規模化、長期化經營的住房租賃企業，即以租賃經營為絕對主營業務的長租企業，目的也是想通過融資扶持，讓這些企業能夠長期經營下去，資金流可持續，而且也能盈利。

租賃市場將迎來加速發展

貝殼研究院數據顯示，我國住房租賃人口數已超2億。其中，約4100萬人租賃非市場化租賃住房（保障房、公租房等），其余1.6億人的租賃需求主要依靠市場化租賃來滿足。

由于海量、分散化的個人房東房源是市場供給主體，長租機構運營的機構化房源占比僅為5%，市場化租賃住房巿場一直存在諸多發展短板，比如租房需求與供給不平衡、專業化程度低、各方權益難保障等。因此，在“房住不炒”“租售并舉”的定位下，大力發展長租房市場已成為共識。

《2022中國城市長租市場發展藍皮書》認為，應盡快提高機構化租賃企業的占比，建議一線城市達30%以上，全國整體達15%以上。在易居研究院研究總監嚴躍進看來，綜合發達國家機構化房源50%—60%的平均水平來看，在我國千億級住房租賃市場規模下，我國長租機構有著很大的發展空間，再加上如今金融政策的大力支持，市場將獲得騰飛的動力。

長租機構自如相關負責人對《中國消費者報》記者表示：“已經感受到了各界對于住房租賃市場的支持，自如也為租賃市場的規范發展而努力。一方面，在供給端增強房東對出租市場的信心，努力擴大市場供給的質量和數量；另一方面，在租客端采用信用認證的方式，免除租房押金，降低新市民、青年人的租房壓力，提高租房安居的幸福感。”

更為重要的是，“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發模式已經不可持續，探索房地產行業發展新模式勢在必行。從這個意義上來說，住房租賃市場的發展決定了“租購并舉”能否實現，決定了房地產發展新模式能否順利推進。

許子對記者表示：“房地產行業發展新模式就是建立購買歸購買、租賃歸租賃的兩級住房市場結構，核心點是租購并舉，大力建設長租房，讓新市民、青年人等住有所居、居有尊嚴。租賃住房市場得到長足發展，將對未來房地產業模式的轉變起到舉足輕重的影響。”

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