隨著“疫情三年，房價漲回來只用了一周”消息在不少上海中介的朋友圈內大肆傳播，一時間，上海市場“小陽春”將至的消息甚囂塵上。

隨著疫情影響漸消、春節假期結束，上海也緊鑼密鼓地掀起了新盤入市潮。

2022年底，上海披露了當年第八批集中上市新盤名單，29個過會項目多數在2023年進行認購、開盤。這些新盤的表現也成了上海年初市場最直觀的檢驗。

(資料圖片)

據《》記者統計，截至2月21日，2022年上海第八批新盤中有24個已經開盤或認購，另有5個暫未開啟認購。24個基本落定的項目中，觸發積分制的有10個，其中包括今年首個“天花板”百分盤和超97分的高分盤，這兩盤也是2022年八批次新盤中入圍分最高的兩個項目。

從這一角度來看，上海新房市場似乎正在走熱，伴隨著“疫情三年，房價漲回來只用了一周”消息在不少上海中介的朋友圈內大肆傳播，一時間，上海市場“小陽春”將至的消息甚囂塵上。

百分盤再現

2023年首個百分盤海德壹號位于近些年大火的浦東前灘板塊，也是板塊內為數不多的全新盤。

1月9日-13日午間，其進行了為期4天半的認購活動，163套取證房源獲得647組意向客戶認購，認購率近400%，成功觸發積分制，入圍分數線達100.85分，有293組客戶被攔在了這一關卡未能入圍，只能參與第二場搖號。

顯然，入圍的337組客戶均是“高分選手”，按基礎分60分、0.19分/月的社保繳納系數計算，至少需要繳納215個月的社保(約18年)。2月8日開盤當天，海德壹號官方公眾號也曬出了售罄海報，實現日光。

這一單價近13萬元、總價900萬-8500萬元的中環項目的認購結果讓市場沸騰，上海上一次出現百分盤還是2021年入市的內環豪宅項目：112.8分的復興瓏御和102.24分的翠湖五集。

海德壹號的高分成績離不開板塊內的一二手房價倒掛以及稀缺的資源屬性。

2018年前灘板塊內首個住宅項目中糧前灘海景壹號入市，超3000人認籌的熱潮讓該板塊一炮而紅，隨后的晶耀名邸、東方逸品，乃至疫情時期的東方惠雅、晶鴻名邸、東方悅瀾等均創下了不菲佳績，新盤的取證單價也一路從8萬+飆升至近13萬元。據兔博士數據，之前前灘板塊的二手房掛牌價在17萬元/平方米以上，與新房價格形成明顯倒掛。

與此同時，隨著6年來前灘板塊新盤的不斷入市，區域內新房資源愈發緊俏，購房者們緊盯著板塊內少量“余糧”，也引發搶購。

海德壹號之前，1月開盤的第八批次新盤黃浦董家渡板塊綠城外灘蘭庭，也創下了97.12分的高入圍分。該項目取證單價14.5萬元，總價在2600萬-5000萬元間，供應的111套新房獲超440組客戶認購，認購率近400%，開盤當日售罄。

據記者統計，2022年上海公示的八批新盤中，10個“高分”選手依次為海德壹號(100.85分)、綠城外灘蘭庭(97.12分)、前灘東方悅瀾(96.9分)、百匯園(94.96分)、御江廷(92.75分)、綠寶園(92.1分)、上海蟠龍天地(91.22分)、森蘭名苑(88.86分)、招商虹璽(86.8分)、森蘭壹公館(85.92分)。

理性看待市場復蘇

一個月內，新盤入圍分數線兩度刷新，市場上關于上海樓市回暖的消息也愈傳愈兇。

有媒體報道稱，2月的前兩周，鏈家門店的成交量較此前增長50%-60%，帶看量增長30%-40%；1月上海楊浦區、浦東新區、靜安區、長寧區、嘉定區等區域的二手房價均同比上漲超4%，最高者超6%。“疫情三年，房價漲回來只用了一周”的消息也在上海中介的朋友圈內廣泛傳播。

“市場的確在復蘇，最近的帶看量與掛牌量均有明顯上漲，市場偏暖的氛圍買家都能感受到，也有助于成交量增加。”上海中原地產首席分析師盧文曦告訴記者，預計2月二手房成交量在1.4萬套左右，相比1月有明顯增加，但相較于2019年2月的1.9萬套還是有不少差距，因此需要理性看待市場復蘇。

中金研報指出，北京及上海存量房市場均有回暖跡象，上海市復蘇時點或晚于北京市，在新房市場方面，上海市延續較好去化表現，北京市于去年末初現復蘇。該機構認為，新房市場回溫較快除受購房者預期改善影響外，亦有疫情過峰后購房需求延后集中釋放的原因，后市持續性有待繼續觀察。

市場雖有回暖，但也并非“雨露均沾”。

新房市場上，2022年上海第八批新盤雖有兩個高分盤，但也與同期其它項目形成“斷層”，分數稍高一些的匯成南街里入圍分72.58分，68.8分的保利.瓏譽、66.6分的中鐵.湖光逸景、55.28分的象嶼招商.公園1872……

同時，第八批中的青浦徐涇板塊的招商象嶼蟠龍府雖觸發積分制，但45.95分的入圍線相比上次開盤的58.69分出現了明顯下滑；未觸發積分制的寶山顧村板塊建發.熙和府此番認購率約88%，較往期的超200%亦有明顯下降；嘉定遠香湖板塊的璀璨湖畔從此前的觸發積分制轉為不觸發，認購率亦從152%下滑至81%；海德壹號的入圍分數線雖高，但由于戶型等問題，棄號率也超過50%。

從新盤觸發積分制的比例(已完成認購的項目)來看，2022年八批次依次為39.39%、41.3%、48.72%、34.21%、34.48%、42.86%、35.09%、41.67%，受不同時期的防疫政策以及供盤結構影響，觸發比例會有一定浮動，但懸殊并不明顯。

2月初，上海披露了今年第一批入市新盤共25個，截至21日尚在認購期或已結束認購的項目有9個，其中象嶼招商.公園1872、安聯湖山悅預計將觸發積分制，有市場消息預測兩盤入圍分數線在55分、45分左右。

盧文曦稱，近期一二手房的看房人數均有明顯提升，這些信號有助于提振市場信心。不過新房市場由于供應節奏的問題，近期成交數據有一定下滑，預計接下來新盤的開盤節奏會加快，疊加月末翹尾因素，本月最后一周的成交量將會迎來反彈。

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