臨近3月，北京多個(gè)樓盤(pán)的售樓處暖起來(lái)了。大興、豐臺(tái)、石景山等區(qū)域的項(xiàng)目，久違地迎來(lái)了熱度不減的看房場(chǎng)面。和一線市場(chǎng)相呼應(yīng)的，是2月新房、二手房成交數(shù)據(jù)的回升。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，今年2月1日-2月15日，北京二手房共計(jì)網(wǎng)簽6779套，環(huán)比1月同期的5152套增加了約31.58%。

【資料圖】

受疫情、信貸等疊加因素影響，北京樓市“橫盤(pán)”已久。春節(jié)過(guò)后，未至“金三”已見(jiàn)回暖，市場(chǎng)在重拾信心的同時(shí)也在觀望，北京樓市長(zhǎng)期回暖通道是否開(kāi)啟？

“小陽(yáng)春”不期而至？

2022年，行業(yè)說(shuō)得最多的是：北京已進(jìn)入高端改善階段。今年前兩個(gè)月，“暖意”回流剛改和中端改善產(chǎn)品，或許令市場(chǎng)猝不及防。

在豐臺(tái)區(qū)中海和瑞叁號(hào)院項(xiàng)目，盡管是工作日，仍有六七組購(gòu)房人在與銷(xiāo)售人員溝通。據(jù)該項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員介紹，近期周末時(shí)客戶(hù)到訪量大增，甚至“沒(méi)有坐的地方，有的客戶(hù)要站著簽合同”。

在昌平北七家以洋房為主打的樓盤(pán)，同樣迎來(lái)升溫。其置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目在2月8日一天成交了28套房源，周內(nèi)共成交57套房源，來(lái)訪客戶(hù)和成交量都回到了開(kāi)盤(pán)時(shí)的高峰期。

同處于昌平的另一項(xiàng)目也表示，2月以來(lái)的到訪逐步攀升至2022年中時(shí)的高點(diǎn)。

在石景山，區(qū)域內(nèi)改善人群和海淀、西城等區(qū)域的外溢客群也相繼返場(chǎng)，多個(gè)項(xiàng)目售樓處人氣明顯提升。

根據(jù)和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅給出的一組數(shù)據(jù)：今年1月1日-2月15日，北京商品住宅成交共4476套，同比增長(zhǎng)34%，其中總價(jià)在300萬(wàn)元以下、300萬(wàn)-500萬(wàn)元區(qū)間的房源成交量增長(zhǎng)明顯，分別同比增長(zhǎng)80%、63%，剛改客群入市意愿可見(jiàn)一斑。

不僅新房，近期二手房市場(chǎng)同樣感受到暖意。多名二手房經(jīng)紀(jì)人表示，近期房源咨詢(xún)、帶看量顯著提升，客戶(hù)購(gòu)房意愿明顯增強(qiáng)。

據(jù)我愛(ài)我家（000560）研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期后20天（2023年1月28日-2月16日），我愛(ài)我家北京區(qū)域二手住宅買(mǎi)賣(mài)帶看量環(huán)比節(jié)前20天（2023年1月1日-1月20日）增長(zhǎng)超八成，同比去年春節(jié)后20天（2022年2月7日-2月26日）增長(zhǎng)超一成，節(jié)后帶看需求較節(jié)前回升速度較快。

帶看量的增長(zhǎng)同樣反映到成交量的變化上。我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期后20天，我愛(ài)我家北京區(qū)域二手住宅交易量環(huán)比節(jié)前20天增長(zhǎng)超一成，同比去年節(jié)后20天增長(zhǎng)超三成。

區(qū)域分化，遠(yuǎn)郊去化仍承壓

對(duì)于近期的市場(chǎng)升溫，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這一方面與春節(jié)假期積壓的需求釋放相關(guān)，另一方面，近期核心城市的調(diào)控政策陸續(xù)優(yōu)化調(diào)整，也給市場(chǎng)帶來(lái)了信心。

但縱觀北京市場(chǎng)不難發(fā)現(xiàn)，回暖并非觸達(dá)北京全域，成交的熱點(diǎn)集中在朝陽(yáng)、豐臺(tái)、昌平、石景山等區(qū)域，形成了各區(qū)域間分化的態(tài)勢(shì)。

不久前，坊間突然流傳起“北京即將分區(qū)調(diào)控，房山區(qū)將解除認(rèn)房認(rèn)貸的限制”。盡管該消息被迅速辟謠，但從市場(chǎng)來(lái)看，傳言的背后是郊區(qū)市場(chǎng)面對(duì)回暖的焦慮情緒。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2022年1-12月，房山商品房待售面積為271.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了26%。面對(duì)多個(gè)區(qū)域的成交回升，以剛需產(chǎn)品為主力的房山區(qū)域，仍面臨著去庫(kù)存的壓力。

以期穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，區(qū)域內(nèi)的房企主動(dòng)拿出了誠(chéng)意。2月21日，房山區(qū)全區(qū)38個(gè)在售樓盤(pán)項(xiàng)目，以自發(fā)聯(lián)盟形式自愿承諾，購(gòu)房者在簽訂正式購(gòu)房合同前提出退房的，30天內(nèi)定金退還到位，無(wú)異于給購(gòu)房人送上一?！岸ㄐ耐琛?。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，經(jīng)過(guò)3年的市場(chǎng)動(dòng)蕩，樓市分化的趨勢(shì)已進(jìn)入深化期，從過(guò)往的城市間的分化，演進(jìn)為一線城市區(qū)域間的分化。

房企在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，也反映出其在區(qū)域板塊間的態(tài)度。在近期的土拍市場(chǎng)上，昌平、石景山、豐臺(tái)等區(qū)域的熱門(mén)地塊受到中海、中建、招商、華潤(rùn)等十幾家房企追捧。2月8日，首次進(jìn)京的越秀地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)激烈角逐，以59.1億元拿下石景山蘋(píng)果園地塊和昌平回龍觀信息園二期地塊，足見(jiàn)對(duì)這些區(qū)域的信心。

另?yè)?jù)計(jì)劃重新拓展北京市場(chǎng)的某央企相關(guān)人士表示，今年公司將積極在京拿地，但會(huì)聚焦在朝陽(yáng)、昌平、石景山的優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)持謹(jǐn)慎關(guān)注的態(tài)度。

回暖是否可持續(xù)？

一邊是成交回升，一邊是去庫(kù)存承壓。在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，局部的回暖并不意味著市場(chǎng)的全面升溫。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，短期來(lái)看，部分城市3月或出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情，但市場(chǎng)回暖的持續(xù)更需要居民置業(yè)信心和收入預(yù)期的恢復(fù)，整體仍需依賴(lài)宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的修復(fù)情況。不同能級(jí)城市間分化情況或更加明顯，核心一二線城市市場(chǎng)情緒修復(fù)節(jié)奏較快，多數(shù)三四線城市仍面臨調(diào)整壓力，市場(chǎng)或延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走出低谷。在北京，3月份以后的市場(chǎng)表現(xiàn)也要看北京是否會(huì)出臺(tái)實(shí)質(zhì)性的調(diào)控政策，例如對(duì)二套房政策的調(diào)整，特別是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策作出微調(diào)，或?qū)⑨尫乓慌鷦偢娜巳喝雸?chǎng)。

市場(chǎng)暖意乍現(xiàn)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是否迎來(lái)良機(jī)？對(duì)此，張大偉表示，2022年年底的房?jī)r(jià)水平下調(diào)，以及春節(jié)后學(xué)區(qū)房需求提升，短期拉動(dòng)了樓市活躍，信貸和調(diào)控政策也將全面進(jìn)入寬松階段，對(duì)于有實(shí)際居住需求的人群，尤其是以舊換新客群，不失為一個(gè)合適的換房時(shí)機(jī)。

2023年，或?qū)⑹切判闹亟ǖ囊荒辍１敬螛鞘猩郎?，是乍暖還寒還是寒谷回春？不如跟隨著時(shí)間前行，交給市場(chǎng)的真實(shí)需求去解答。

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