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■張煒■記者周雪松

2月20日，有關部門啟動了不動產私募投資基金試點工作，提出健全資本市場功能，促進房地產市場盤活存量，支持私募基金行業發揮服務實體經濟功能的重要舉措。日前，專家在接受記者采訪時表示，此次政策源于“第三支箭”，為盤活房地產存量資產等注入了新的資金來源。

樓市“第三支箭”的延伸

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“此次有關部門設立不動產私募投資基金產品，相比過去的私募基金而言有較大的突破性。”易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示。

“不動產私募投資基金試點對房地產業與私募基金都是利好，從我們了解的情況來看，私募基金從業人員的反應比較積極。”上海交通大學上海高級金融學院學術副院長嚴弘在接受記者采訪時說，不動產私募投資基金試點放開了特殊種類的投資，可參與存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房等特定居住用房，是對原有規則的突破。

“這是對‘第三支箭’重要內容的響應，支持房企股權融資的延伸。當下房企普遍存在經營困難的問題，現金流壓力較大，推動不動產私募投資基金試點有助于房企拓寬股權融資渠道，無論是對于緩解房企短期資金周轉問題，還是對中長期‘降本增效’都會起到積極作用。”植信投資研究院資深研究員馬泓在接受記者采訪時說。

過去私募基金也可以投資住宅市場，但是2017年中國證券投資基金業協會出臺《備案管理規范第4號》后，私募基金在涉及住宅市場的投資方面基本上被限制了。而在2022年11月“第三支箭”的政策中，提及開展不動產私募投資基金試點，助力房企探索新發展模式。所以，此次有關部門發文，實際上是落實了去年11月份的“第三支箭”。

嚴躍進告訴記者，此次政策最值得關注的有兩點。

一是政策目的是盤活房地產市場的存量。這里的存量主要有三類：爛尾樓事件產生的不良資產、保障性租賃住房產生的存量資產、傳統意義上的商業辦公等存量資產。這是后續不動產私募投資基金的重點投放領域。

二是政策明確不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業經營用房、基礎設施項目等。其中存量商品住宅方面，在中基協《不動產私募投資基金試點備案指引(試行)》中明確，存量商品住宅是指已取得五證，已經實現銷售或者主體建設工程已開工的存量商品住宅項目。這里有一部分就涉及到目前房企的保交樓項目。

便于獲得新資金和投資

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在嚴躍進看來，此次政策使得私募基金的投資方向更加多元化，但是在傳統住宅領域，主要是指存量住宅市場。此類私募基金參與后續房企保交樓、房地產資產收并購等空間增大，客觀上也對于相關房企不良資產項目處置發揮了積極的作用，即獲得了新的資金支持。

中指研究院企業研究總監劉水對記者表示，不動產私募投資基金試點正式擴大到商業不動產領域，豐富了私募基金類型，將為商業地產的投資者及所有者提供更好的投融資工具，將有助于促進房地產業良性循環，有助于房企盤活存量資產，增加融資渠道，支持房地產市場紓困。對于房企來說，引進不動產私募投資，屬于股權融資，能改善房企的資產負債表結構，降低杠桿率，向新發展模式平穩過渡，有利于房企長期健康發展。與此同時，也為社會投資機構及居民增加了新的投資渠道。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次商業地產領域不動產私募基金正式落地，意味著房企股權融資再開一扇門。政策目的在于促進房地產市場盤活存量，滿足房地產合理融資需求，轉型發展，探索新發展模式。

據了解，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。此外，鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

馬泓分析認為，不動產私募投資基金的推出，給投資者帶來兩大利好：一是有利于存量不動產私募基金盤活存量資產；二是不動產私募理論上可以成為公募REITs的“預備隊”，為公募REITs篩選提供更多優質項目。對普通的個人投資者而言，可以通過尋求多元的財富管理服務，借助私募基金等渠道間接投資，依托機構專業的投研能力，防范風險，更好地分享不動產私募投資基金的收益。

關鍵詞： 存量資產