記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報(bào)道

(相關(guān)資料圖)

2月10日上午10點(diǎn)半，中山馬鞍島萬科深業(yè)灣中新城售樓處有不少前來看房的人，其周邊的路上也時(shí)不時(shí)有掛著粵B（深圳）車牌的車輛駛過，而該樓盤的營銷人員也早已進(jìn)入了忙碌的工作狀態(tài)，《》記者在到達(dá)售樓處后等了差不多10分鐘才有營銷人員接待。

灣中新城的營銷人員陳明（化名）向《》記者說：“我們4個(gè)月賣了整個(gè)（馬鞍島）島上一年的銷量，客戶70%是深圳過來的。說實(shí)話，這個(gè)島就是為深圳人而建的。深中通道通車后，這個(gè)房?jī)r(jià)肯定會(huì)有提升和加速的。”

據(jù)陳明介紹，馬鞍島是帶領(lǐng)中山房?jī)r(jià)的火車頭，2014、2015年中山的房?jī)r(jià)在5000元/平左右。深中通道消息出來之后，中山的房?jī)r(jià)開始貴起來，漲到每平1萬多，那時(shí)候每一個(gè)樓盤的賣點(diǎn)都說離深中通道近。

如今，深中通道通車日期已確定，據(jù)深圳衛(wèi)視今年2月初報(bào)道，深中通道預(yù)計(jì)2024年6月通車。深中通道是集“橋、島、隧、水下互通”于一體的超級(jí)跨海集群工程，項(xiàng)目全長約24公里，建成后將成為連接珠江口東西兩岸的直聯(lián)通道，可從深圳快速直達(dá)中山，通行時(shí)間由以往的2小時(shí)縮減為30分鐘左右。值得一提的是，灣中新城樓盤還打出了“一橋深圳、一軌廣州”的廣告語。

那么，中山馬鞍島的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)因深中通道的利好而高漲嗎？還是這僅僅是一個(gè)炒作的噱頭？真實(shí)的馬鞍島樓市及中山樓市又是怎么樣的呢？

圍繞“深中通道”的樓市起伏

“為什么現(xiàn)在馬鞍島賣得這么好？就是因?yàn)樯钲诤芏嗳硕伎春眠@里。”陳明向記者說道。

中山翠亨新區(qū)成立于2013年，位于中山東部臨海區(qū)域，包括中山市南朗街道、橫門島及周邊海域，總規(guī)劃面積226平方公里，其中起步區(qū)（馬鞍島）規(guī)劃陸域面積35平方公里。

圖源：中山翠亨新區(qū)政府官網(wǎng)

根據(jù)中山翠亨新區(qū)政府官網(wǎng)描述，翠亨新區(qū)起步區(qū)（馬鞍島）位于粵港澳大灣區(qū)西岸中心位置，坐擁灣區(qū)中心最矚目的交通樞紐工程——深中跨江通道和國家一類口岸中山港澳碼頭，100公里范圍內(nèi)有灣區(qū)5個(gè)國際機(jī)場(chǎng)，4個(gè)國際港口。中山港澳碼頭航線直通香港、澳門、深圳等灣區(qū)重要城市，坐擁“灣區(qū)1小時(shí)生活圈”的地理優(yōu)勢(shì)。

圖源：中山翠亨新區(qū)政府官網(wǎng)

恰恰也是上述的規(guī)劃，尤其是深中通道的利好，推動(dòng)了中山樓市的熱度。樂有家研究中心指出，2015年11月，深中通道開建的消息傳出，中山房?jī)r(jià)一路攀升，到2017年將近翻倍，2018年破萬。中山房?jī)r(jià)的上漲，離不開深圳客的帶動(dòng)。

圖源：樂有家研究中心

此外，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年翠享新區(qū)的第一批住宅剛剛開始出售時(shí)成交均價(jià)僅6824元/平，2017年成交均價(jià)突飛猛進(jìn)至約1.1萬元/平，截止2018年8月中旬，翠享新區(qū)成交均價(jià)已達(dá)近1.36萬元/平。相較2016年的均價(jià)，增長6727元/平，增長幅度98.6%，較2017年均價(jià)環(huán)比增長23.7%。

在2015年和2016年期間，隨著深圳客的涌入，中山一手住宅網(wǎng)簽量穩(wěn)居高位，其中深圳人在中山的購房占比高達(dá)50%，深圳客直接撐起中山樓市半壁江山。

圖源：樂有家研究中心

陳明也說：“馬鞍島是帶領(lǐng)中山房?jī)r(jià)的火車頭，中山的房?jī)r(jià)上漲起因于深中通道，2014年、2015年都是5000元/平左右，哪里有很貴的房子，除了東區(qū)貴一點(diǎn)之外。就是深中通道消息出來后，（開始貴起來），而且每一個(gè)樓盤的賣點(diǎn)，都說離深中通道近，但是確實(shí)只有馬鞍島近。”

記者于2月10日走訪了馬鞍島多個(gè)樓盤，如灣中新城、粵海城等，發(fā)現(xiàn)雖然當(dāng)天是周五，但仍有很多客戶去看房，而上述樓盤的停車場(chǎng)也多見停放著粵B（深圳）車牌的車輛。

“我們這個(gè)位置，現(xiàn)在買，就真是幾年前的前海。雖然現(xiàn)在看起來荒，但是政府肯定是重點(diǎn)規(guī)劃這里，灣區(qū)會(huì)展中心、地標(biāo)、政府一些職要部門辦公都是在這里。說實(shí)話，這個(gè)（馬鞍島）就是為深圳人而建的。”陳明說。

根據(jù)陳明的描述，灣中新城的客戶群體有70%是深圳過來的，其中以深圳西部居多，如南山、寶安、前海，如今灣中新城的熱度很高，4、5個(gè)月的時(shí)間賣了約1000多套房子，相當(dāng)于其他樓盤一年的銷量。今年1月的網(wǎng)簽量為152套，短短8天春節(jié)假期就賣了81套。“有的人就是直接沖這個(gè)盤過來的。”

記者還從陳明的朋友圈了解到，截至2月10日，灣中新城2月已認(rèn)購90套房源。值得一提的是，陳明還很直接地向記者表示：“深中通道通車后，這個(gè)房?jī)r(jià)肯定會(huì)有提升和加速的。”

據(jù)了解，如今灣中新城推售70-227平的三、四房，均價(jià)2.1萬元/平。而按照陳明的判斷，灣中新城未來的價(jià)格至少會(huì)漲66.67%。

目前，馬鞍島除了灣中新城外，仍有中山粵海城、萬科西海岸、保利天匯左岸、雅居樂灣際壹號(hào)等樓盤在售。

而中山粵海城的銷售黃月（化名）也認(rèn)為明年深中通道通車后馬鞍島房?jī)r(jià)會(huì)上漲。當(dāng)記者問道：“我現(xiàn)在買，等明年放出來是不是賺一倍？”黃月說：“可以這樣理解。”

2020年12月28日，粵海置地斥資37.05億元拿下馬鞍島約150畝臨海住宅用地，用來建設(shè)中山粵海城項(xiàng)目。據(jù)了解，該地塊樓面地價(jià)突破1.5萬元/平，位列當(dāng)時(shí)中山地塊樓面地價(jià)排行榜第二名。

根據(jù)黃月的介紹，目前粵海城的均價(jià)為2.1萬元/平，由于當(dāng)時(shí)拿地的時(shí)候，樓面地價(jià)超過1.5萬元，這個(gè)價(jià)格是沒有利潤的。“（項(xiàng)目的）利潤點(diǎn)在還沒有推售的房源上，那些房源要賣3萬元/平起步，估計(jì)等橋（深中通道）差不多通車的時(shí)候才會(huì)開盤。其實(shí)，現(xiàn)在已經(jīng)封頂了，但就是不賣。”黃月說。

同時(shí)，黃月還提到，粵海城1棟和11棟也賣完了，這兩棟當(dāng)時(shí)賣的價(jià)格在2.8萬元/平到3.1萬元/平。

“馬鞍島承接深圳的產(chǎn)業(yè)及人口，而且前海的話也是離馬鞍島最近的，是深圳的一個(gè)后花園，房?jī)r(jià)的話也是一個(gè)低洼，是1/6的房?jī)r(jià)，所以無論是投資還是自住的話，深圳人也是會(huì)選擇一橋之隔的馬鞍島。現(xiàn)在馬鞍島樓市回溫特別明顯，年前的話，客戶大概是10批、8批，但是現(xiàn)在的話，就明顯翻了幾倍。周末還不止，明顯感覺到客戶有一種報(bào)復(fù)性消費(fèi)的心理。”黃月說。

此外，萬科西海岸的銷售黃慧（化名）也向記者表示：“馬鞍島的潛力不止每平3萬多，只是整個(gè)（市場(chǎng)）行情和經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的影響，導(dǎo)致它的房?jī)r(jià)有個(gè)下行的周期。”

馬鞍島房?jī)r(jià)曾高達(dá)3.5萬元/平

其實(shí)，馬鞍島的房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷過一個(gè)樓市周期。

萬科中天西灣匯是馬鞍島上第一個(gè)樓盤，也是中山第一個(gè)均價(jià)3萬元/平的項(xiàng)目，其在2019年11月開盤，2020年12月住宅售罄，主推76-88平的復(fù)式三四房。2018年6月27日，萬科以總價(jià)14億元+111840平的人才房競(jìng)得翠亨新區(qū)馬鞍島約117畝地塊，樓面地價(jià)約1.38萬元/平，溢價(jià)率高達(dá)176%。

“西灣匯的住宅價(jià)格每平在3.5萬元到3.9萬元之間，現(xiàn)在基本上沒怎么聽說有二手房賣，都在觀望。”陳明說。

不過，據(jù)《》記者觀察，目前萬科中天西灣匯有20套房源在中介網(wǎng)站上掛牌，均價(jià)為3.14萬元/平。

中山房產(chǎn)中介張華（化名）在2月14日向記者指出，“西灣匯的房?jī)r(jià)是不會(huì)怎么便宜的，因?yàn)樗麄儺?dāng)時(shí)是最貴的時(shí)候買的，現(xiàn)在買馬鞍島上的新房比較劃算。像我們代理的雅居樂灣際壹號(hào)也就才每平1.8萬元左右。”

陳明也向記者表示：“幸好你沒有下手西灣匯，現(xiàn)在下手才是真正最好。”

不僅僅是萬科中天西灣匯的價(jià)格有所下降，像雅居樂灣際壹號(hào)、萬科西海岸、中山粵海城等項(xiàng)目也較之前開盤時(shí)的價(jià)格有所下降。

以萬科西海岸為例，目前該樓盤處于清貨階段。黃慧向記者表示：“我們是2021年9月份開的盤，剛開盤那段時(shí)間很多深圳寶安、南山的人過來買，通常是自住為主，到了中后期投資客多一點(diǎn)，然后到現(xiàn)在，中山客戶多一點(diǎn)。現(xiàn)在中山的客戶比較多是因?yàn)閮r(jià)格便宜，對(duì)比之前下降了20%-30%。”

據(jù)記者了解，目前萬科西海岸折后單價(jià)為2.05萬元/平，同時(shí)買房子送70年產(chǎn)權(quán)的車位，正常來講，一個(gè)車位價(jià)格是10萬塊錢。

“即便馬鞍島有很多樓盤號(hào)稱每平2萬元以下，但總體算起來還沒我們樓盤性價(jià)比高，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)車位送。像現(xiàn)在西灣匯在賣車位，一個(gè)18萬元。”黃慧說。同時(shí)，黃慧也相信將來馬鞍島的房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)降。

此外，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年9月8日馬鞍島上的萬科西海岸、粵海城的價(jià)格分別為3.3萬元/平-4.45萬元/平和2.7萬元/平。對(duì)比2021年，目前這倆樓盤的價(jià)格低了不少。

值得一提的是，記者問灣中新城、中山粵海城以及萬科西海岸的銷售，是否買了馬鞍島的房子，他們都說沒有。不過，他們也說，如果手上有錢，肯定會(huì)買。

為深圳人而建的房子，深圳人會(huì)買嗎？

《》記者通過走訪發(fā)現(xiàn)，馬鞍島多個(gè)樓盤的客戶都是以深圳客為主，中山本地客戶次之，港澳客戶則占一小部分。對(duì)此，馬鞍島上不少樓盤打出“隔在你家與前海之間，除了海，唯此深中通道”“一橋前海，一線臨海”“一橋深圳，一軌廣州”等廣告語。除此之外，記者還發(fā)現(xiàn)有深圳南山房產(chǎn)中介也在朋友圈幫忙推銷中山馬鞍島的房子。

截圖自深圳南山某房產(chǎn)中介朋友圈。

2月12日，記者開車經(jīng)過虎門大橋的收費(fèi)站時(shí)發(fā)現(xiàn)，該收費(fèi)站上方也貼著馬鞍島樓盤的廣告語。

所以，為深圳人而建的房子，深圳人會(huì)買嗎？中山本地客戶又怎么看？

家住在深圳福田區(qū)的孫女士，近段時(shí)間想在深圳買房，但是手里資金不足，所以目前在排深圳的人才房。她在2月14日接受記者采訪時(shí)表示，“買馬鞍島還不如買寶安西鄉(xiāng)，怎么說西鄉(xiāng)還屬于深圳，又或者考慮東莞臨深片區(qū)，如長安，又不用過橋費(fèi)。”

不僅僅是孫小姐，很多深圳人都在考慮深中通道的過橋費(fèi)，雖說深中通道開通后，深圳去中山僅需半個(gè)小時(shí)，但是若是過橋費(fèi)用過高，會(huì)使得很多人有所顧慮。

對(duì)此，黃慧向記者表示：“不用太擔(dān)心過橋費(fèi)，這個(gè)橋建造的目的是為了把珠江口東西兩岸的經(jīng)濟(jì)打通，現(xiàn)在珠江東，像深圳東莞已經(jīng)很發(fā)達(dá)了，但是珠江西還是差一點(diǎn)點(diǎn)。像港珠澳大橋的通勤費(fèi)用是60元一趟，但它是55公里，而深中通道是24公里，少一半的距離。我覺得深中通道（過橋費(fèi)）可能在20、30元，但是不能保證。”

黃慧也指出，“如果深中通道真的公布出來費(fèi)用這么低，那可能就來不及（在馬鞍島買房）了。”

同時(shí)，黃慧還提到，她最近成交的一個(gè)客戶，中山西區(qū)本地人，在南山創(chuàng)新科技園上班，在馬鞍島買了一套79平的房子。據(jù)黃慧描述，那個(gè)客戶覺得以后深中兩地往返很方便。

不過，相比黃慧那個(gè)在深圳上班且看好馬鞍島樓市發(fā)展的中山客戶，在中山東升上班的蘇先生則表示，“深圳人在馬鞍島買房大概率都是炒房的，之前就已經(jīng)炒了一波。現(xiàn)在我對(duì)中山樓市仍持保留態(tài)度。”

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，截止至2023年1月31日，中山市住宅庫存47473套，543萬平，環(huán)比上升1%。其中火炬開發(fā)區(qū)6831套居全市鎮(zhèn)區(qū)住宅庫存榜首，南朗5503套排名第二，坦洲鎮(zhèn)4946套排名第三。

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